BIM技術知識分享：BIM給房地產(chǎn)開發(fā)管理帶來怎樣的變革?

一、業(yè)主的BIM，技術思維?管理思維!

1.業(yè)主的BIM誰來做?

今年6月，住建部發(fā)布了關于“十三五”期間應用建筑信息模型的通知。早在2010年，即“十二五”的第一年，住建部首次提出BIM的相關應用。時隔五年，可以看到，這兩份文件的內(nèi)容完全不同。五年前提出BIM的概念時，只是提了一下BIM的應用，但具體應用在什么地方并未提及。但今年新發(fā)布的通知，對于這個已經(jīng)非常明確。然而，這里面更多的還是停留在技術流程和應用點上，并沒有從開發(fā)管理者的角度上看如何把這些技術應用到開發(fā)管理上。

為什么這樣說?其實，BIM應用的領域很廣泛，囊括的內(nèi)容很龐雜，因此，不同的人會從不同的視角，用不同的思維方式來看待BIM。如果是軟件廠商，也許認為采用相關軟件制作出來的東西就叫BIM，如果是做設計的，可能認為做完結(jié)構(gòu)設計就是BIM。所以，不同的人對BIM有不同的理解。但不管怎樣，如果我們只是從技術的角度上去看BIM的話，那么最終也只能得到技術性的思維，那么著眼點就可能是如何解決管綜、現(xiàn)場預演、施工工藝次序的模擬等等這些技術上的難題。

那么我們換一個思維角度，假如我們是開發(fā)商，我們會關注什么?其實，這個時候，我們的思維角度相應發(fā)生變化，我們可能要從管理的角度上去思考。假如業(yè)主需要用BIM，那么找誰來做，這是一個很重要的問題。對于業(yè)主而言，業(yè)主面對的有可能是不同的設計顧問，不同的總包方和不同的施工分包方，還有不同的監(jiān)理等等。業(yè)主提出要做BIM，由誰來做，這是一個很現(xiàn)實的問題。毫無疑問，設計院和施工單位都能做BIM，但是，由誰來做BIM對業(yè)主來說更有利呢?這是一個不得不考慮的問題。

2.業(yè)主用BIM，離不開獨立BIM顧問

目前，在我們跟業(yè)主打交道的過程中，我們發(fā)現(xiàn)，如果業(yè)主只把BIM當作一個模型，那么由誰來負責建模這并不是一個大的問題，無論使用由設計方做的模型來做設計圖，抑或由施工方來做施工過程的模型，這都可以。但如果從管理的角度來應用，把BIM當作管理的工具，那么業(yè)主就需要把BIM當作一個單項的顧問，來幫助他進行管控。業(yè)主在設計階段往往有很多顧問，如燈光顧問、結(jié)構(gòu)設計顧問等等，BIM顧問也是業(yè)主必須配備的。當前，香港的一些業(yè)主在做商業(yè)開發(fā)的時候，他們就把BIM作為一個獨立的顧問，他們這樣做的目的是輔助他們決策。

當然，在項目中聘請BIM顧問后我們?nèi)匀豢梢砸笃渌麑I(yè)如設計、施工等去做BIM，但這必須要在BIM這個整體的管理框架之下運行。

3.流程管理下的業(yè)主BIM需求

當然，我們從業(yè)主的角度去實施BIM，也需要把它劃分為多個層面，需要劃分為不同的工具。也就是說并不是簡單地用Revit或者某個軟件就可以完成BIM管理。對于業(yè)主而言，僅建立模型是不夠的，還需要用模型進行管理，利用模型去管控、梳理問題。例如在商業(yè)綜合體項目中，里面涉及到很多空間的需求，這大量的空間需求如何梳理，如何管控，這都是不得不考慮的問題。這也是我們所強調(diào)設計院做的BIM模型和業(yè)主所要的BIM模型不一樣的原因。雖然設計院的模型也利用Revit創(chuàng)建，但是這個模型缺少“管控”的內(nèi)容，設計院的BIM模型只考慮設計該完成的事情，這跟業(yè)主所要的BIM模型有所區(qū)別。

時下經(jīng)常說到的3D、4D、5D、6D，其實這是基于BIM的不同方向提取而來的信息。BIM模型是一個巨大的數(shù)據(jù)庫，這個數(shù)據(jù)庫不僅包括看得見的東西，還包括很多看不見的，如空間?？臻g的需求是BIM模型中所看不到的，但是在管理的時候要放進去，這樣我們才可以知道將來的空間是怎樣的等等。這就是管理過程的BIM和工程過程中的BIM在模型上的區(qū)別。

所以，BIM的最大功效就是協(xié)調(diào)和管理項目的過程，如果從甲方的角度來看的話，BIM管控的是項目的質(zhì)量、時間、成本、安全。而且在不同的階段下，對于質(zhì)量、成本、時間、安全有不同的管理的需求和方向。而我們所說的3D、4D、5D、6D就剛好能分解到這幾個領域上去，完全可以幫助業(yè)主做管理，但前提是你怎樣用這個模型。對于業(yè)主而言，模型是沒有用的，模型里面反饋出來的信息和意圖才是最重要的，把整個流程管理起來才是其意義和價值。

舉個例子，在設計階段，業(yè)主管理什么?我曾經(jīng)做過一個項目，在那個項目中，業(yè)主要求保證每一個空間是可用的。業(yè)主更多關注的是可用性，因此通過BIM我們幫助業(yè)主管控空間，這個方向不是技術的方向，因此用技術的角度去看待BIM的話是無法滿足業(yè)主的需求。對于業(yè)主而言，他們更關注將來物業(yè)交給小業(yè)主來使用之后，那能不能滿足小業(yè)主的要求，這就是對需求的把控。同時，我們還會把出現(xiàn)的問題在管控的過程中給業(yè)主找出來，直到把問題都梳理完了，都處理好了，這樣管控才結(jié)束。

香港的恒基集團，他們很注重設計的管控，并且也是順著這個應用的方向去梳理，包括有一些材料清單。有的人認為Revit就能給出工程量，但實際上，這跟國內(nèi)的標準是有差異的。因此我們在做這件事的時候，我們會在Revit的基礎上做QS的開發(fā)，通過QS的開發(fā)，我們把這樣的工程量從BIM模型提取出來。那么這些工程量對業(yè)主有什么作用呢?業(yè)主是不是把整個量作為他們的工程量清單呢?實際上也并非如此。因為當前我們有很多法律法規(guī)限制著我們，我們只能用原來的方式來做。但是這樣的模式，在得到了相關信息后，他們可以作為原來的工程量清單的對比?，F(xiàn)在來說，由于有限制，所以只能做到這個樣子，畢竟BIM造價還有很長的一段路要走，但是依靠這些數(shù)據(jù)我們可以做很多對比的內(nèi)容，我們可以精確到每一種材料的差異。包括設計方提出的多種不同的方案，發(fā)展商則需要在這些方案中選擇一個對自己最為有利的，此后，我們也需要通過BIM把他們所需的管控信息提取出來，輔助業(yè)主決策，這些信息都不是簡單的圖紙信息。

可見，業(yè)主看問題的角度，并不是單項的工程角度，業(yè)主考慮的問題更多。舉一個決策的例子，項目有很多不同版本的方案，比如說地下室，可能有幾種不同的設計，應用BIM，我們可以把不同的布置，發(fā)生變化的地方梳理出來，然后就能綜合地看到不同的布置，前后有什么變化，在做追溯的時候這將十分有利。BIM模型為什么在管理上能發(fā)揮很大的作用，其原因，簡單來說，用BIM，我們既可以預見未來，也可以往回追溯，追溯到問題發(fā)生的地方。

包括合同的爭議。因為我們有真實的BIM數(shù)據(jù)，通過BIM模型我們可以得到相對真實的BIM數(shù)據(jù)，我們就可以對施工過程中的變更等提出一個復議。

二、BIM，房地產(chǎn)開發(fā)管理的一場變革

BIM不是單純的技術工作，BIM不能單純從這個角度上去看，BIM不能僅用于幫助我們可以解決復雜鋼結(jié)構(gòu)設計，解決復雜的出圖，模擬管線綜合等技術型問題。而業(yè)主也不是特別關注些細節(jié)，在開發(fā)管理的階段上他們特別不會關注這些細節(jié)，他們更希望利用BIM把項目的整個周期管控好。

從前，我們會花很多時間在施工圖階段上，但如今，通過BIM我們整個決策周期提前了。原來的決策是關注在施工圖階段中的細節(jié)，現(xiàn)在大的方向，可以在BIM中提前進行決策了。BIM從整體上來說，應該從管控的角度去看待。

所以，在BIM技術進入開發(fā)管理之后，其實就相當于BIM進入地產(chǎn)開發(fā)領域，它會帶來很多變化，原來的方法，甚至是原來的知識也會發(fā)生很大的變化。當你真正把BIM視作一個管控工具的時候，你就會更喜歡現(xiàn)在的方法而不再愿意退回原來的方法之中。

這就要求我們對BIM有一個很好的理解。然而，現(xiàn)在大多數(shù)的現(xiàn)狀是，開發(fā)企業(yè)對于BIM相關過程的管理并不是完全理解，甚至對BIM的認識還停留于：BIM就是模型、就是設計院的模型、找設計院做BIM模型，其實這樣并不能幫助他們開發(fā)管理的過程，這也體現(xiàn)了很多開發(fā)管理者水平低下的現(xiàn)狀。

BIM模型在施工過程中的應用可全面提升工程造價行業(yè)效率與信息化管理水平，優(yōu)化管理流程，高效率、高精準度的完成工程量計算工作。以上內(nèi)容就是“BIM技術知識分享：BIM給房地產(chǎn)開發(fā)管理帶來怎樣的變革?”，更多BIM熱點資訊/教程分享歡迎關注微信公眾號“BIM實訓”，也可點擊下方免費下載領取精品學習資料。