09年注冊會計師《會計》投資性房地產(chǎn)講義一

　　一、投資性房地產(chǎn)的確認

　　1.投資性房地產(chǎn)的概念

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：①已出租的土地使用權(quán);②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);③已出租的建筑物。

　　2.投資性房地產(chǎn)確認中應(yīng)注意：

　　(1)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

　　(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　根據(jù)1999年4月26日國土資源部發(fā)布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定,土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的;(2)已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！堕e置土地處理辦法》還規(guī)定,經(jīng)法定程序批準(zhǔn),對閑置土地可以選擇延長開發(fā)建設(shè)時間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)等方案。

　　(3)某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

　　(4)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

　　(5)下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。②作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　【例1】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。

　　A. 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店 B. 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

　　C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 D. 企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　【答案】BD

　　【解析】已出租的建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，A項屬于固定資產(chǎn)、C項屬于存貨。

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