09年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》投資性房地產(chǎn)講義五

　　【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價(jià)為2000萬元，已提折舊500萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，賬面價(jià)值為1500萬元;其公允價(jià)值為1800萬元。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司在2007年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：

　　借:投資性房地――成本 1800(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　資本公積――其他資本公積 300

　　如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為1400萬元，則賬務(wù)處理：

　　借:投資性房地――成本 1400(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊 500

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

　　企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

　　【例12】2007年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金200萬元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，該辦公用房的公允價(jià)值為3100萬元，該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算。則乙公司賬務(wù)處理如下：

　　2007年初購入投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 3000

　　貸：銀行存款 3000

　　借：銀行存款 200

　　貸：預(yù)收賬款 200

　　2007年末：

　　借：預(yù)收賬款 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 200

　　借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 100

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益(3100-3000)100

　　以后年度依此類推，略。

　　3.投資性房地產(chǎn)的處置

　　(1)出售

　　出售采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將出售收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本;同時(shí)將原計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“資本公積――其他資本公積”的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

　　具體賬務(wù)處理是：按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目;按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目;按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

　　【例13】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)完成的房地產(chǎn)(寫字樓)出租給丙公司，租期從2007年1月1日――2008年12月31日，每年租金300萬元，在年末收取。租賃期開始日，該寫字樓的賬面余額為5000萬元，公允價(jià)值5200萬元;2007年末，該寫字樓公允價(jià)值為5300萬元。2008年末，租賃期屆滿時(shí)，甲公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并將該寫字樓出售，取得收入5800萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下:

　?、?007年1月1日，將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):

　　借:投資性房地產(chǎn)――成本 5200(公允價(jià)值)

　　貸:開發(fā)產(chǎn)品 5000

　　資本公積――其他資本公積 200

　?、?007年12月31日，按公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)租金收入

　　借:投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 100

　　貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

　　借：銀行存款 300

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 300

　?、?008年12月31日，收回并出售投資性房地產(chǎn):

　　借:銀行存款 5800

　　貸:其他業(yè)務(wù)收入 5800

　　借:其他業(yè)務(wù)成本 5300

　　貸:投資性房地產(chǎn)――成本 5200

　　――公允價(jià)值變動(dòng) 100

　　同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

　　借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

　　貸:其他業(yè)務(wù)收入 100

　　同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

　　借:資本公積――其他資本公積 200

　　貸:其他業(yè)務(wù)收入 200

　　(2)出租轉(zhuǎn)為自用

　　企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。

　　具體賬務(wù)處理時(shí)：轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”科目;按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

　　【例 14】2008年5月30日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。轉(zhuǎn)換日，該寫字樓的公允價(jià)值為2000萬元，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為1800萬元，其中：成本為1500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值300萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:

　　借:固定資產(chǎn) 2000(公允價(jià)值)

　　貸:投資性房地產(chǎn)――成本 1500

　　――公允價(jià)值變動(dòng) 300

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

    環(huán)球網(wǎng)校2009年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章！

　　2008年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試真題及答案匯總 

　　【例15】綜合說明公允價(jià)值模式計(jì)量

　　乙股份有限公司(以下簡稱乙公司)注冊(cè)地在上海市，為增值稅一般納稅企業(yè)，適用的增值稅稅率為17%。不考慮除增值稅以外的其他稅費(fèi)。乙公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。乙公司有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)資料如下：

　　(1)2007年1月，乙公司自行建造辦公大樓。在建設(shè)期間，乙公司購進(jìn)為工程準(zhǔn)備的一批物資，價(jià)款為1400萬元，增值稅為238萬元。該批物資已驗(yàn)收入庫，款項(xiàng)以銀行存款支付。該批物資全部用于辦公樓工程項(xiàng)目。乙公司為建造工程，領(lǐng)用本企業(yè)生產(chǎn)的庫存商品一批，成本160萬元，計(jì)稅價(jià)格200萬元，另支付在建工程人員薪酬362萬元。

　　(2)2007年8月，該辦公樓的建設(shè)達(dá)到了預(yù)定可使用狀態(tài)并投入使用。該辦公樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為94萬元，采用直線法計(jì)提折舊。

　　(3)2008年12月，乙公司與丙公司簽訂了租賃協(xié)議，將該辦公大樓經(jīng)營租賃給丙公司，租賃期為10年，年租金為240萬元，租金于每年年末結(jié)清。租賃期開始日為2009年1月1日。

　　(4)與該辦公大樓同類的房地產(chǎn)在2009年年初的公允價(jià)值為2200萬元，2009年年末的公允價(jià)值為2400萬元。

　　(5)2010年1月，甲公司與丙公司達(dá)成協(xié)議并辦理過戶手續(xù)，以2500萬元的價(jià)格將該項(xiàng)辦公大樓轉(zhuǎn)讓給丙公司，全部款項(xiàng)已收到并存入銀行。

　　要求：

　　(1)編制乙公司自行建造辦公大樓的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(2)計(jì)算乙公司該項(xiàng)辦公大樓2008年年末累計(jì)折舊的金額。

　　(3)編制乙公司將該項(xiàng)辦公大樓停止自用改為出租的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(4)編制乙公司該項(xiàng)辦公大樓有關(guān)2009年末后續(xù)計(jì)量的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(5)編制乙公司該項(xiàng)辦公大樓有關(guān)2009年租金收入的會(huì)計(jì)分錄。

　　(6)編制乙公司2010年處置該項(xiàng)辦公大樓的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　(答案中的金額單位用萬元表示。)

　　【答案】

　　(1)編制乙公司自行建造辦公大樓的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　?、俳瑁汗こ涛镔Y 1638

　　貸：銀行存款 1638

　?、诮瑁涸诮üこ?1638

　　貸：工程物資 1638

　?、劢瑁涸诮üこ?556

　　貸：庫存商品 160

　　應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)34(200×17%)

　　應(yīng)付職工薪酬 362

　　④借：固定資產(chǎn) 2194

　　貸：在建工程 2194

　　(2)計(jì)算乙公司該項(xiàng)辦公大樓2008年年末累計(jì)折舊的金額。

　　2008年年末累計(jì)折舊的金額=(2194-94)÷20×(4+12)/12=140萬元。

　　(3)編制乙公司將該項(xiàng)辦公大樓停止自用改為出租的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 2200(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊 140

　　貸：固定資產(chǎn) 2194

　　資本公積――其他資本公積 146

　　(4)編制乙公司該項(xiàng)辦公大樓有關(guān)2009年末后續(xù)計(jì)量的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng) 200

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

　　(5)編制乙公司該項(xiàng)辦公大樓有關(guān)2009年租金收入的會(huì)計(jì)分錄。

　　借：銀行存款 240

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 240

　　(6)編制乙公司2010年處置該項(xiàng)辦公大樓的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

　　借：銀行存款 2500

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 2500

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 2400

　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本 2200

　　――公允價(jià)值變動(dòng) 200

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 200

　　借：資本公積――其他資本公積 146

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 146

　　(三)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

　　1.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(盈余公積、未分配利潤)。具體例子可詳見會(huì)計(jì)政策章。

　　2.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

    環(huán)球網(wǎng)校2009年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章！

　　2008年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試真題及答案匯總

　　中注協(xié):注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試制度改革方案