2019年城規(guī)《管理與法規(guī)》知識(shí)點(diǎn)：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

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《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，1994年7月5日，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，并自1995年1月1日起施行。2007年8月30日，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)對(duì)該法相關(guān)條款的修改。

1.基本規(guī)定

(1)在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為;房地產(chǎn)交易包括地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃(第二條)。

(2)國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。劃撥?chē)?guó)有土地的除外(第三條)。

(3)國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件(第四條)。

(4)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯(第五條)。

(5)為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收入的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定(第六條)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)定

(1)土地使用權(quán)出讓的概念。土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵父鶕?jù)將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為(第七條)。

(2)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定。

1)除劃撥土地以外，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度;城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓(第三條、第八條)。

2)土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃(第九條)。

3)土地使用權(quán)出讓?zhuān)墒?、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門(mén)共同擬訂方案(第十一條)。

4)土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)、或者雙方協(xié)議的方式，并簽訂書(shū)面合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金(第十二條、第十四條、第十五條)。

5)土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金(第十七條)。

(3)土地使用權(quán)劃撥的概念。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒(méi)有使用期限限制(第二十二條)。

(4)土地使用權(quán)劃撥的適用范圍。土地使用權(quán)劃撥適用于國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用途、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地(第二十三條)。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的城市規(guī)劃管理要求

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)(第二十四條)。

(2)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)(第二十五條)。

4.房地產(chǎn)交易中的城市規(guī)劃管理要求

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)贤s定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同(第四十三條)。

(2)商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證(第四十四條)。

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