城鄉(xiāng)規(guī)劃師|資產通脹、消費通縮下，居民家庭資本不應該繼續(xù)配置房地產
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一
過去50年，貨幣超發(fā)是非常嚴重。比如美元的含金量在過去這50年當中是貶值了97%，其他的貨幣對于美元又貶值了90%以上。
然而從2000年以后，美國經濟大幅下臺階，貨幣超發(fā)的現(xiàn)象更為嚴重，美國卻再沒有出現(xiàn)過“像樣”的通貨膨脹。
2000年以來，發(fā)達經濟體盡管沒有特別高的通脹，但全球的資產泡沫卻一波接著一波。例如，美國先是經歷一波股市泡沫破滅，房地產泡沫起來，2007年房地產泡沫也破滅，股市泡沫又起來，今年股市泡沫又破滅。從歷史上來看，資產泡沫也對紙幣的利率政策非常敏感。
道理很簡單，超發(fā)的紙幣，總要有個流向，
▶要么就是去購買消費類的商品，體現(xiàn)出我們統(tǒng)計的CPI、PPI的上行;
▶要么就是去購買資產類的商品，推升股價、房價、金價等。
為何2000年以后商品類的通脹會明顯弱于資產類的通脹呢?
貧富分化或許是個很重要的原因。不斷超發(fā)的紙幣，會越來越多地流向少數(shù)人手中。當前又到了全球貧富分化的一個高點，所以未來可能很難看到消費類商品的通脹，而更多會體現(xiàn)為資產類商品的漲價。
而且資產泡沫的體量足夠大以后，各國央行的貨幣政策也越來越關注資產價格的走勢問題，導致資產泡沫易升難降。美股暴跌一段時間后，美聯(lián)儲立刻加快“印鈔”步伐，放出各種大招。
未來如果美股再暴跌，可能不排除美聯(lián)儲會像日本央行那樣直接購買股票。因此，未來資產泡沫仍會一個接著一個的演繹。
在貧富差距較大的情況下，超發(fā)的貨幣更容易推升資產類商品的價格，卻很難推升普通消費品價格。而且即使貨幣超發(fā)對消費品價格有影響，也存在一定的滯后效應，從貨幣超發(fā)到通脹回升需要一年以上的時間。
二
我國的情況也很類似。
現(xiàn)在的這個經濟跟20年前的經濟不一樣了，20年前，整個金融資產的比例是比較低的，大家要買可能都是買商品，所以只要貨幣超發(fā)就會表現(xiàn)為物價的上漲。
現(xiàn)在來講，貨幣超發(fā)表現(xiàn)為資產價格的上漲，而不是商品價格的上漲。今年以來股市短期調整后迅速大漲，茅臺、奢侈品價格上漲，但另一方面，普通消費品行業(yè)價格低迷，需求萎縮。
我國本輪周期有三點不同于以往，一是過去十年主導宏觀經濟走勢的房地產還處于下行周期;二是政策刺激空間沒有之前那么大;三是疫情的持續(xù)影響。這三點決定了我國宏觀經濟下行壓力依然很大，很難開啟一輪持續(xù)的上行周期。
居民收入和大眾需求仍然會受到很大影響，普通消費品面臨的通縮壓力要大于通脹。根據(jù)央行調查結果，我國2019年總資產前20%居民占有總資產的63%，而后20%居民僅占2.6%。
三
目前中國居民的大類資產主要還是集中在住宅資產上，即房地產目前配置比重過大，這會帶來泡沫風險問題：
華爾街日報做個一個估算，隨著房價不斷上漲，中國居民擁有的房地產總市值達到了65萬億美元;美國、歐洲和日本這三個主要經濟體的居民房地產總值加起來大概只有60萬億美元左右，也就是我們一個國家的房地產總市值要超過日本、歐盟加上美國這三個主要經濟體之和，可見我們房地產的泡沫是存在的。這也就是為什么我們高層一直在堅持房住不炒的原因。
現(xiàn)在對房地產的供需都限制，不僅是限購、限價，同時也限售。一般來講，如果不讓房價漲，最簡單的辦法就是擴大供給。
但從央行的調查來看，我國家庭城鎮(zhèn)居民所擁有的自住房的比率達到了93%，而美國只有60%多。在住宅擁有量已經過高的情況下，為了抑制房價而擴大供給，一旦房地產泡沫破裂，就會導致更多的樓盤過剩，這樣是非常危險的。
所以在房地產應對方面，上面看得很透徹，堅持房住不炒也是比較堅決的。某些地區(qū)由于人口的大幅度凈流入，大都市圈的形成，未來房地產的需求依然還是比較旺盛，房價也同樣還有上升的空間，但就全國而言，房地產投資的更多機會來是結構性的。
在這個大前提下，作為居民家庭的資本配置來講，更多的還是應該配置到金融資產、金融產品上面，不應該再繼續(xù)配置房地產了，除非你覺得某些地區(qū)的房地產是有結構性的機會，有上漲空間的。但是作為大類資產配置，要加大金融資產配置力度，尤其是權益類資產。
四
推出房產稅是改善居民收入結構的一個重要手段，房產稅對多套房的家庭來講，征稅就會大幅提高，對于沒有房的或者一套房的就不用征稅，這樣對于居民的收入差距起到了縮小的作用。
但是現(xiàn)在沒法推出來，因為推了后萬一房價大跌怎么辦?中國GDP當中，房地產對于GDP的貢獻，直接的加上間接的，接近30%，不可輕舉妄動。
貨幣政策更加偏重穩(wěn)健了?，F(xiàn)在十年期國債收益率已經超過了3%，而美國的十年期國債收益率只有0.6%，中美之間的利差又是達到了歷史的高峰。
大家不要把關注點更多集中在刺激內需，覺得好像要刺激內需才能夠使得國內大循環(huán)能夠循環(huán)下去。
實際上，過去的總量政策效果不好，刺激內需要通過結構改革來增加我們的中低收入階層的居民收入，這屬于改革的政策，而不是需求端的刺激政策。
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