城鎮(zhèn)化要根除運動式造城勿僅抱房地產大腿

更新時間：2014-02-21 09:41:58 來源：|0

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摘要城鎮(zhèn)化要根除運動式造城勿僅抱房地產大腿

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　　在推進城鎮(zhèn)化過程中，部分地方以房地產先行帶動“新城”建設，導致“新城”變“鬼城”的案例時有發(fā)生。此種路徑如大行其道，將給地方經濟發(fā)展、樓市運行、財政收支等帶來難以逆轉的惡果。各級政府應調整思路，要依靠市場機制釋放改革紅利，切勿只顧抱房地產的“大腿”。

　　從大量商品房閑置，不難分析出其“病理”：房屋難以消化，導致房地產相關稅收告急，加劇地方財政壓力。而隨著經濟增速主動放慢，部分地區(qū)的政府財政狀況更為窘迫。

　　“病理”易解，“病根”難除。一方面，“運動式造城”慣性難改。在熟練的“圈地―搬遷―建房―銷售”操作鏈條背后，是片面追求城市區(qū)域擴張與重置，忽視產業(yè)支撐與人口流動。這種“運動式造城”思路由來已久，結果便是實現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化，而非人的城鎮(zhèn)化。

　　另一方面，“房地產財政”魅影揮之不去。房地產開發(fā)不僅是推高GDP重要手段，還能帶來大量土地出讓收入和房地產稅收，對部分習慣了大手大腳花錢的地方政府來說，無疑是便捷的生財之道。

　　不只是三四線城市，在很多城市發(fā)展過程中，這兩種思路已根深蒂固。需要警惕的是：鄂爾多斯樓市崩盤的余波未平，“造城運動”具備種種相似的特征，若不及時“剎車”，這些城市是否會步鄂城后塵?

　　據中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年1月，在全國100個城市中，有37個城市的(新建)住宅平均價格下跌，比去年12月增加5個城市。在房價下跌城市中，除廈門、溫州、?？诘纫酝?，均為三四線城市。盡管房價跌幅不大，但一旦形成“多米諾骨牌效應”，下一步影響的恐怕就不僅僅是樓市，還可能危及地方經濟增長、加大地方債務壓力。

　　截至2012年底，我國城市化率為52.57%，還有巨大潛力來推進城鎮(zhèn)化。而要實現(xiàn)健康、有序城鎮(zhèn)化，需徹底治愈“房地產依賴癥”，尋求更為科學有效的路徑。

　　首先，樹立產業(yè)發(fā)展先導地位。只有“樂業(yè)”，才能“安居”，扶持產業(yè)是聚集人口最好路徑。各地需根據本地區(qū)資源優(yōu)勢、發(fā)展傳統(tǒng)等，考慮產業(yè)轉型和升級等因素，確立該地區(qū)支柱產業(yè)，將產業(yè)發(fā)展置于先導地位。除個別旅游城市外，切忌將房地產業(yè)作為先導產業(yè)。在此基礎上，再啟動后續(xù)各項規(guī)劃和建設。

　　其次，實行最嚴格土地管理制度。城鎮(zhèn)化進程與土地流轉、征收和開發(fā)密不可分，目前土地制度改革的破局正加快推進，但為遏制盲目發(fā)展，仍需強化制度約束。尤其需對建設用地指標嚴格管理，確保各地不突破指標“紅線”，控制城市規(guī)模，嚴防“鬼城”吞噬良田、“園區(qū)”擠占農地。

　　再次，合理配置城市資源。除部分資源、環(huán)境型城市外，絕大部分中小城市缺乏比較優(yōu)勢，難以聚集人才、實現(xiàn)經濟平穩(wěn)增長和城鎮(zhèn)化推進。一方面，要下放權限，給予中小城市政府更多自主權，賦予其發(fā)展活力;另一方面，要把優(yōu)質資源向中小城市轉移，增加吸引力。建議目前正在醞釀中的城市群戰(zhàn)略要以城市資源合理配置為重要內容。

　　最后，嚴格執(zhí)行各項房地產調控政策。在歷次房地產調控中，部分中小城市對政策執(zhí)行力度不足，個別地方甚至置之不理，這是導致市場信號錯亂、房地產投資過熱重要因素。未來需在堅持差別化調控基礎上，強化執(zhí)行必要的樓市調控政策，遏制樓市無序發(fā)展局面。

　　此外，要從根本上扭轉從上到下的政績觀。切勿再以GDP考核地方官，需更多關注人民生活水平、居住就業(yè)、文化教育醫(yī)療、環(huán)保減排等指標，這才是政府官員們最該辦的事情。

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