2014年二級建筑師法規(guī)輔導：居住區(qū)建筑面臨的問題2

　　2、三同步的建設管理原則

　　提高居住環(huán)境質量，還要遵循住宅與公建設施同步建設，住宅建設與環(huán)境建設同步，建設與管理同步的“三同步”原則。

　　2.1住宅與公建設施建設同步

　　商業(yè)、文教等公共設施必須和住宅同步配套建設，以便在住宅交付使用時，這些設施能同步使用，及時為人住的居民提供完善的服務。

　　2.2 住宅建設與環(huán)境建設同步

　　在進行住宅建設的同時，要注意環(huán)境的營造。一方面，要做好居住環(huán)境的硬件建設，要為住宅配備完善的附屬設施，優(yōu)美的綠化系統(tǒng)，要對噪聲、污水、垃圾等進行統(tǒng)籌規(guī)劃和設施建設;另一方面，還要落實管理環(huán)境的責任人。居住區(qū)建設要有能促進居民交流聯誼的場所，以利密切鄰里關系，又有安逸、私密的環(huán)境。從而為居住區(qū)內的全體居民，包括老人、成年人、少年兒童、青年人提供適合他們各自特點的文化、體育、娛樂、休想的場所和設施。住宅綠化要有不同層次，與公共服務設施互相聯系，使住宅區(qū)內做到綠化、美化。

　　2.3 建設與管理同步

　　要提高居住環(huán)境質量，光建設還不夠，還必須在建設的同時搞好管理。一方面在建設過程中要注重規(guī)劃、設計、建筑材料和施工的管理，保障公建配套比例達到規(guī)劃標準，建設的住宅符合設計要求，施工質量符合標準;另一方面，要搞好建成區(qū)的物業(yè)管理，確保居民居住安全、方便、居住環(huán)境整潔、文明，并使有效使用年限延長，住宅實現保值增值。

　　3、三并重的建設方針

　　要改變目前的居住環(huán)境現狀，必須做到三個并重：數量與質量并重，功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重，建設與改革并重。

　　3.1 數量與質量并重

　　住宅是使用年限很長的社會商品，住宅和住宅區(qū)的功能和質量關系到人民的身心健康，影響到社會的秩序和安定。我國的住宅建設正從立足解困增加數量開始向注意居住環(huán)境質量轉化。要堅持數量與質量并重，改進規(guī)劃及設計標準，提高房屋功能使用的靈活性和適應性，創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，滿足居民的心理及生理需求。21世紀的住宅建設將從文化、技術、經濟、環(huán)境等諸多方面向全面提高質量的方向發(fā)展。

　　3.2 功能開發(fā)與規(guī)模開發(fā)并重

　　在居住區(qū)建設中，不僅應注意居住區(qū)內部的功能開發(fā)，做到居住區(qū)各類設施完備，配套齊全等，還要強調居住區(qū)的規(guī)模開發(fā)即居住區(qū)的布局要相對集中，形成一定的規(guī)模，有利于市政公用設施的配套，實現規(guī)模經濟效益。

　　3.3 建設與改革并重

　　從目前居住環(huán)境建設與管理存在的問題中，可以看出舊體制在很大程度上還影響著住宅建設的規(guī)模和居住環(huán)境質量的提高。要建設更多環(huán)境優(yōu)美的住宅，必須在住宅投資體制、供應體制上不斷進行改革，實現住宅的商品化和住宅供應的社會化，建立住宅建設資金的良性循環(huán)機制，才能確保住宅建設持續(xù)發(fā)展，住宅環(huán)境質量繼續(xù)提高，以滿足人們居住環(huán)境條件不斷改善的要求。

　　4、三制體系的完善

　　為保障“三先三后”、“三同時”、“三并重”的順利實施，還必須采取完善“三制”，發(fā)揮“三個積極性”等措施。

　　4.1 理順體制

　　1.理順投資體制

　　主要是要明確政府、企業(yè)和個人在居住區(qū)建設中的投資責任。隨著住房的私有化，個人將成為住宅最主要的投資者，以國家和單位為主的住宅投資體制將發(fā)生變化;改變居住區(qū)大市政及公益性配套設施建設費用攤入住宅成本的不合理做法，明確這部分費用由政府承擔。

　　2.理順管理體制

　　(1)強化住宅發(fā)展局對住宅建設的綜合管理職能。進一步理順住宅發(fā)展局與各專業(yè)部門的關系，使住宅發(fā)展局承擔起住宅建設全過程管理的責任。

　　(2)理順物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)行政管理部門、街道辦事處和居委會的關系。做到各司其職、各負其責，實現物業(yè)管理與專業(yè)管理、社區(qū)管理的有機結合。

　　(3)探索社區(qū)建設管理新體制。根據“兩級政府、三級管理”的原則，進一步理順條塊管理體制。區(qū)政府有關職能部門的派出機構，按照社區(qū)行政管理的職能，原則上應與街道辦事處對應設置，接受街道和區(qū)政府有關職能部門的雙重領導。公安派出所負責街道區(qū)域的社會治安綜合治理;工商所、稅務所應指定人員參加街道社區(qū)管理機構，共同參與社區(qū)管理;區(qū)政府建設管理部門應將環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、房屋維修、物業(yè)管理、路政維護等作業(yè)行為同行政管理職能分開，行政管理職能由區(qū)政府職能部門行使，部分監(jiān)督檢查職能委托街道協助管理;經營性的作業(yè)行為由企業(yè)承擔。街道辦事處設立市政管理、社會發(fā)展、社會治安綜合治理等委員會，具體負責社區(qū)管理、精神文明建設、社區(qū)服務、社會治安等工作。

　　4.2 改革機制

　　1.引進競爭機制

　　在居住區(qū)環(huán)境建設與管理的全過程中，引進競爭機制，打破行業(yè)壟斷，提高居住區(qū)建設與管理水平。

　　2.采用激勵機制

　　在居住環(huán)境的建設和管理過程中，引進激勵機制。開展設計方案、施工質量、物業(yè)管理、社區(qū)管理及文明居民等評優(yōu)活動鼓勵多方參與，發(fā)揮大家的積極性，從而提高居住環(huán)境與管理的水平，保持較高的居住環(huán)境質量。

　　3.強化監(jiān)督機制

　　一方面，健全居住環(huán)境建設的監(jiān)理機制，實行全過程的監(jiān)督管理，優(yōu)化居住環(huán)境硬件建設。如針對住宅質量通病，全面推行住宅監(jiān)理，以提高住宅質量;另一方面，完善業(yè)主委員監(jiān)督機制，使其充分發(fā)揮業(yè)主管理的監(jiān)督管理職能，真正體現業(yè)主自治，促進“服務第一，住戶至上”的物業(yè)管理機制的建立，促進實行物業(yè)管理的經營性收入補貼服務性支出的經營機制的實現，保證物業(yè)管理水平的提高。

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