房地產(chǎn)交易管理制度與政策?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)交易管理制度與政策?

　　答疑：

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理

　　房地產(chǎn)交易基本制度：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

　　1、房地產(chǎn)成交價格的申報制度：法律要求如實申報房地產(chǎn)成交價格的本意之一是加強契稅等與房地產(chǎn)交易有關的稅收征管。稅務機關在接到價格申報后，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格的，應當及時通知交易雙方，按不低于稅收機關確認的價格繳納有關稅金后，房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

　　2、房地產(chǎn)價格評估制度

　　3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉讓管理

　　房地產(chǎn)轉讓的特征是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移。

　　房地產(chǎn)不得轉讓的情況有：

　　1、 達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上。

　　2、 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

　　3、 依法收回土地使用權的;

　　4、 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。(須由全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉讓。)

　　5、 權屬有爭議的;

　　6、 未依法登記領取權屬證書的;

　　7、 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。為抑制投機性購房，國務院規(guī)定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

　　以出讓方式取得建設用地使用權，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉讓，但無論轉讓幾次，原建設用地土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。

　　第三節(jié) 商品房銷售管理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預售應符合下列條件：

　　1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　2、持有建設工程規(guī)劃許可證;

　　3、按提供預售的商品房計算，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　中途變更規(guī)劃、設計：經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的應當承擔違約責任。

　　出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照有關原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)，按照合用約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;2、房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

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　　第四節(jié) 房屋租賃管理

　　租賃期限：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上交國家，具體辦法由國務院規(guī)定。”

　　房地產(chǎn)抵押的特征是不轉移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設典有顯著的區(qū)別。

　　房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：

　　1. 以出讓方式取得的土地使用權，都可以設定抵押。

　　2. 以劃撥方式取得的土地使用權，對于土地上面有建筑物的， 建筑物一并抵押;對于土地上面沒有建筑物的，不能抵押。

　　《物權法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：1.土地所有權;2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;3.學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;4.所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);6.法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　房屋抵押的一般規(guī)定：1、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。2、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權。

　　《物權法》規(guī)定1、債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。2、建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

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