房地產(chǎn)抵押價(jià)格的確定方法?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)格的確定方法?

　　答疑：

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)格=(市場價(jià)格-政府稅費(fèi)-貸款利息-違約金-損害賠償金-處置抵押物過程中的費(fèi)用-應(yīng)補(bǔ)繳政府的出讓金)×風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)。其中，風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)由抵押期間房地產(chǎn)市場變化風(fēng)險(xiǎn)、處置抵押物時(shí)的變現(xiàn)難易程度、抵押物本身的折舊(包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)及其他災(zāi)害所決定，其取值應(yīng)遵循保守性原則。

　　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)抵押權(quán)人有權(quán)依法對抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

　　對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、公正而準(zhǔn)確的評估，可以回避和降低房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場的資金正常、有序、安全地融通。科學(xué)地確定房地產(chǎn)抵押價(jià)格，應(yīng)當(dāng)考慮以下四個(gè)方面的因素：

　　第一，房地產(chǎn)抵押價(jià)格應(yīng)當(dāng)是未來貸款到期償還時(shí)的變現(xiàn)價(jià)格，必須考慮貸款存續(xù)期間房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)對抵押物的影響。

　　第二，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)制度、政策以及城市規(guī)劃等宏觀因素外，還包括房地產(chǎn)的區(qū)位、利用方式、預(yù)期收益、建筑物質(zhì)量等微觀因素。在對這些因素進(jìn)行分析和測算的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)遵循保守性原則。例如，在住宅區(qū)附近建設(shè)工廠或不利于居住的其他設(shè)施時(shí)，會降低抵押房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值。

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　　第三，金融機(jī)構(gòu)在貸款合同到期后如無法收回資金，就會盡快將抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制性拍賣或出售變現(xiàn)。但是，抵押物所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般都低于正常的市場價(jià)格水平，這是因?yàn)椋菏紫龋趯?shí)踐中處置抵押標(biāo)的物絕大部分都是通過拍賣的方式來實(shí)現(xiàn)的，拍賣不能討價(jià)還價(jià)。而房地產(chǎn)恰恰具有價(jià)值量大的特點(diǎn)，使一部分有購買意向的人由于顧慮投資風(fēng)險(xiǎn)而放棄了購買的機(jī)會。同時(shí)，根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用者取得土地后，不投資建設(shè)不得抵押土地;一經(jīng)建設(shè)后，房和地要共同抵押。如果購買者希望改變原有的用途，就涉及到土地用途變更登記和補(bǔ)交出讓金差額的問題。所以某一類型的房地產(chǎn)只適合于一部分特定的購買者，需求量小，房地產(chǎn)價(jià)格自然偏低。其次，不僅大宗的房地產(chǎn)因?yàn)閮r(jià)值量大而變現(xiàn)困難，整體房地產(chǎn)分割抵押后的變現(xiàn)能力也相對較低。比如一宗土地上的建筑物連同占用的土地分割抵押給幾個(gè)銀行，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)局部分割和整體處理必然互相制約，大大降低了抵押物的變現(xiàn)能力。最后，用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，通常商業(yè)和居住用途的房地產(chǎn)較工業(yè)用房地產(chǎn)在拍賣時(shí)更易接近當(dāng)時(shí)正常的市場價(jià)格水平。

　　第四，根據(jù)《擔(dān)保法》第四十六條規(guī)定，“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的按照約定。”由于存在利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等因素的不確定性造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)，抵押價(jià)格應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格扣除拍賣或出售后賣方需向國家繳納的稅費(fèi)、貸款利息、違約金、損害賠償金和房地產(chǎn)變現(xiàn)所需的訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等費(fèi)用后的余額。需要特別注意的是，我國雖然已經(jīng)實(shí)行了多年的土地有償使用制度，但仍有許多土地還是以行政劃撥方式取得的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”遵照這一法規(guī)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，其抵押價(jià)格還應(yīng)再扣除應(yīng)繳政府的土地使用權(quán)出讓金。

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