08房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理答疑精選（1）

更新時(shí)間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

學(xué)員問題1：	史老師,你好!我想請問一下,認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法與價(jià)值定價(jià)法的區(qū)別?
老師答疑1：	你好，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法簡單說，是根據(jù)購買者對物業(yè)價(jià)值的判斷來確定物業(yè)價(jià)格的方法，而價(jià)值定價(jià)法走的“物美價(jià)廉”的定價(jià)路線，即讓購買者認(rèn)為：相同的東西，你這家物業(yè)賣的比別家便宜，這是兩種截然不同的定價(jià)策略，但兩者有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是都是以購買者為導(dǎo)向來定價(jià)的。
學(xué)員問題2：	"物業(yè)”的含義？謝謝老師
老師答疑2：	關(guān)于“物業(yè)”，在理論方法書中有明確的解析?！拔飿I(yè)”一詞譯自英語Property或estate，由中國香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。　　物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)?！　?/DIV> (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；　　(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；　　(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。
學(xué)員問題3：	請問2004年竣工的房屋，2006年賣出去，按增量存量細(xì)分，是二級市場還是三級市場?　　老師您給如的答案是:如果按房地產(chǎn)市場劃分成三個(gè)市場的話，應(yīng)該是二級市場（新建商品房租售市場）；如果是按增量存量細(xì)分的話，應(yīng)該是一級房屋市場（增量市場或一手房市場）。我個(gè)人認(rèn)為2004年竣工,2006年賣出應(yīng)該是算存量房銷售而不是新建商品房銷售,我是這樣理想的:報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量--報(bào)告期滅失量,從竣工到出售已跨了兩年.應(yīng)該將其計(jì)入存量房,顯示然是存量房交易市場.按以上理解則答案為如果按房地產(chǎn)市場劃分成三個(gè)市場的話應(yīng)是三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)；如果是按增量存量細(xì)分的話，應(yīng)該是二級房屋市場(存量市場或二手房市場)，當(dāng)否，請指正
老師答疑3：	你好，我還是堅(jiān)持我的觀點(diǎn)，一是存量中的報(bào)告期是指一段時(shí)間，具體是多長沒有給出，退一步說，即使這些房屬于“存量”房，但存量的定義與存量房市場的概念中的“存量”并不一定是一個(gè)概念。二是從行業(yè)慣例來說，空置房也屬于增量房，也是新房，只有經(jīng)過市場流通后（比如轉(zhuǎn)讓）的房屋才算二手房。