房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)：收益法公式記憶方法總結(jié)

　　一、收益法中的必須死記的兩個公式： 
　　1、F=P×(1+i)n 
　　2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金現(xiàn)值公式) 

　　二、需要巧記的公式 
　　等比現(xiàn)值公式 
　　P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當(dāng)i≠s時] 
　　P=nA/(1+i) [當(dāng)I=s時] 

　　三、需理解記憶的公式 
　　1、《理論與方法》P163中涉及土地使用權(quán)在不同年限，收益率等的換算，給出了好幾個公式，讓人一時無法記住。 
　　如：V∞=VN×1/KN 
　　Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1] 
　　實際這些公式都無需死記，因為這里都隱含了一個前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同報酬率下折現(xiàn)值不同而已。如果理解了這個道理，那例題中的解法都會變成以下的解題思路了。 
　　例6-3 已知40年土地權(quán)益價格2500元/平方米，報酬率10%，問30年的土地價格。 
　　解題思路：設(shè)土地年收益=a，30年土地價格=X 
　　則2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40] 
　　X=a/10%×[1-1/(1+10%)30] 
　　2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30] 
　　X=2410.16元/平方米 
　　例6-4 已知30年土地權(quán)益價格3000元/平方米，報酬率8%，問假設(shè)報酬率為10%，50年的土地價格。 
　　解題思路：設(shè)土地年收益=a，50年土地價格=X 
　　3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30] 
　　X=a/10%×[1-1/(1+10%)50] 
　　3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50] 
　　X=2642元/平方米 
　　2、《理論與方法》P198，抵押貸款常數(shù)公式 
　　RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1] 
　　這個公式也不好記，不過仔細(xì)觀察以下，就會發(fā)現(xiàn)，它不過是年金現(xiàn)值公式的變形，且是以年抵押貸款常數(shù)表示的，那樣就好理解了。 
　　P=A/I×[1-1/(1+i)n] 
　　抵押貸款常數(shù)RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n] 
　　記住按年金現(xiàn)值公式計算出的抵押貸款常數(shù)往往要換算成年抵押貸款常數(shù)。 
　　例6-24 購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率6%，貸款期限為20年，按月還本付息，自有資本資本化率為12%，求綜合資本化率。 
　　第一部先計算抵押貸款常數(shù)。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240 
　　RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240] 
　　=0.0071643 
　　記住這是按月還本付息計算的資本化率，需換算成年抵押貸款常數(shù)。 
　　RM=12×0.0071643=8.60% 
　　以上為學(xué)習(xí)體會，供大家參考，歡迎指正。等差序列現(xiàn)值公式我至今未能記得住，不知各位可有好的方法。 
　　補(bǔ)充：等差公式 

　　四、等差序列的現(xiàn)值公式，記憶技巧 
　　1、年金現(xiàn)值基本公式 
　　P=A/i[1-1/(1+i)^n] 
　　2、等差序列年金現(xiàn)值公式(教材P141) 
　　P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n] 
　　3、等差序列年金現(xiàn)值公式(總結(jié)) 
　　P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n] 
　　區(qū)別分母一個是i，另一個是i2(i的平方) 
　　分子一個是1，另一個是(1+ni)