2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案

一、單選題

1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A

11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C

21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B

31．B　32．C　33．B　34．B　35．D

二、多選題

1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC

11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC

三、判斷題

1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×

11．√ 12．× 13．√ 　14．√　15．×

四、計(jì)算題

1．解：

（1）計(jì)算未來(lái)3年的凈利益。

1）未來(lái)第一年的凈收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32萬(wàn)元

2)未來(lái)第二年的凈收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52萬(wàn)元

3)未來(lái)第三年的凈收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92萬(wàn)元

（2）用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。

（3）計(jì)算收益價(jià)格。

或：

2．解：

第一種答案：

（1）項(xiàng)目總建筑面積：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。

1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=7500萬(wàn)元

住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值：

7500/(1+10％)3=5634.86萬(wàn)元

2）寫字樓價(jià)值。

①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬(wàn)元

②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元

④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元

⑥寫字樓價(jià)值：

⑦寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10％)3=6370.29萬(wàn)元

3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12005.15萬(wàn)元

（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬(wàn)元

寫字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬(wàn)元

2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

2835×[0.5/(1+10％)^0.5+0.5/(1+10％)^1.5]=2580.13萬(wàn)元

3）寫字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

4410×[0.5/(1+10％)^1.5+0.5/(1+10％)^2.5]=3648.76萬(wàn)元

4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

2580.13+3648.76=6228.89萬(wàn)元

（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

1）住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6％=450萬(wàn)元

2）住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值：450/(1+10％)³=338.09萬(wàn)元

（5）所能支付的最高土地價(jià)格=(總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用)(1+3％)

=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)

=5279.78萬(wàn)元

第二種答案：

（I）項(xiàng)目總建筑面積：

1.2×10000×2.5=30000m²

其中，住宅樓總建筑面積15000m²，寫字樓總建筑面積15000m²

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。

1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=-7500萬(wàn)元

2）寫字樓價(jià)值

①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6萬(wàn)元

②寫字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

③寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元

④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元

⑧寫字樓價(jià)值：

3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬(wàn)元

（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。

1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％)=2835萬(wàn)元

寫字樓部分：2800×15000×(1+5％)=4410萬(wàn)元

2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：

2835×[0.5×(1+10％)^2.5+0.5×(1+10％)^1.5]=3434.25萬(wàn)元

3）寫字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

4410×[0.5×(1+10％)^1.5+0.5×(1+10％)^0.5]=4856.51萬(wàn)元

4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：

3434.25+4856.51=8290.76萬(wàn)元

（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值。

住宅樓銷售稅費(fèi)：7500×6％=450萬(wàn)元

（5）所能支付的最高土地價(jià)格。

1）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用）

=15978.86－450－8290.76

=72381萬(wàn)元

2）貼現(xiàn)：

7238.1/(1+10％)³=5438.09萬(wàn)元

3）地價(jià)款=5438.09/(1+3％)=5279.70萬(wàn)元