2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第四章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預測、細分以及選擇目標市場的實際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)市場調(diào)查
一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容
?。ㄒ唬┦袌稣{(diào)查的重要性
（二）市場調(diào)查內(nèi)容
1．國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查
2．技術發(fā)展調(diào)查
3．市場需求容量調(diào)查
4．消費者和消費者行為鬩查
5．競爭情況調(diào)查
6．市場營銷因素調(diào)查
二、市場調(diào)查的步驟
?。ㄒ唬┐_定問題和調(diào)查目標
（二）制定調(diào)查計劃
1．資料來源
2．調(diào)查方法
3．調(diào)查手段
4．抽樣方案
5．聯(lián)系方法
?。ㄈ┦占畔?/P>
?。ㄋ模┓治鲂畔?/P>
?。ㄎ澹﹫蟾娼Y果
三、對市場調(diào)查的分析與評估
1．方法科學
2．調(diào)查具有創(chuàng)造性
3．調(diào)查方法多樣
4．模型和數(shù)據(jù)相互依賴
5．合理的信息價值和成本比率
6．正常的懷疑態(tài)度
7．市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德
第二節(jié)市場分析的手段與方法
一、市場規(guī)模的估計
（一）市場需求分析的基本概念．
1．市場規(guī)模
2．市場總需求
?。ǘ┦袌鲂枨箢A測
二、市場趨勢分析
?。ㄒ唬┵徺I者意圖調(diào)查法
?。ǘ╀N售人員意見綜合法
?。ㄈ├蠋熞庖姺?/P>
?。ㄋ模r間序列分析法
1．簡單平均法
2．移動平均法
3．加權移動平均法
4．指數(shù)平滑法
?。ㄎ澹┫嚓P分析法
1．回歸分析法
2．市場因子推演法
第三節(jié)目標市場的細分與選擇
一、市場細分
?。ㄒ唬┦袌黾毞峙c細分市場
（二J市場細分的依據(jù)
?。ㄈ┦袌黾毞值臉藴?/P>
（四）消費者偏好模式與市場細分
1．同質(zhì)偏好
2．分散偏好
3．集群偏好
?。ㄎ錔市場細分的程序
1．調(diào)查階段
2．分析階段
3．歸納總結階段
二、目標市場選擇
（一）市場集中化
?。ǘ┻x擇專業(yè)化
?。ㄈ┊a(chǎn)品專業(yè)化
?。ㄋ模┦袌鰧I(yè)化
（五）全面覆蓋
?。┐罅慷ㄖ?/P>
三、市場定位
?。ㄒ唬┦袌龆ㄎ坏暮x和方式
?。ǘ┦袌龆ㄎ坏牟襟E
（三）市場定位戰(zhàn)略
第四節(jié)競爭者分析
一、識別競爭者
?。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)競爭觀念
?。ǘ┦袌龈偁幱^念
二、確定競爭者的目標
三、確定競爭者的戰(zhàn)略
四、判斷競爭者的反應模式
?。ㄒ唬娜莶黄刃透偁幷?/P>
（二）選擇型競爭者
?。ㄈ﹥疵托透偁幷?/P>
（四）隨機型競爭者
五、企業(yè)應采取的對策
?。ㄒ唬└偁幷叩膹娙?/P>
?。ǘ└偁幷吲c本企業(yè)的相似程度
（三）競爭者表現(xiàn)的好壞
第五節(jié)市場購買行為分析
一、消費者市場及其購買對象
?。ㄒ唬┫M者市場及其特性
?。ǘ┫M者市場的購買對象
1．便利品
2．選購品
3．特殊品
二、影響消費者購買行為的主要因素
（一）社會文化因素
1．文化因素
2．社會因素
?。ǘ﹤€人因素
1．年齡
2．性別、職業(yè)、受教育程度
3．經(jīng)濟狀況
4．生活方式
5．個性和自我形象
?。ㄈ┬睦硪蛩?/P>
1．動機
2．感覺
3．學習
4．信念和態(tài)度
三、消費者購買決策過程
（一）參與購買的角色
?。ǘ┵徺I行為類型
1．習慣性購買行為
2．尋求多樣化購買行為
3．化解不協(xié)調(diào)購買行為
4．復雜購買行為
（三）購買決策過程
1．引起需要
2．信息收集
3．方案評價
4．購買決策
5．購后行為
第六節(jié)房地產(chǎn)市場分析與市場定位
一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場分析的概念
（二）房地產(chǎn)市場分析的作用
1．開發(fā)商
2．投資者和金融機構
3．設計人員
4．營銷經(jīng)理
5．地方政府
6．租戶和購房者
?。ㄈ┦袌鰠^(qū)域的確定
1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素
2．物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
（一）宏觀因素分析
?。ǘ┦袌鰻顩r分析
1．供給分析
2．需求分析
3．競爭分析
4．市場占有率分析
?。ㄈ┫嚓P因素分析
1．住宅項目
2．寫字樓項目
3．商業(yè)購物中心項目
4．工業(yè)或倉儲項目
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位及其作用
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目市場定位的依據(jù)及原則
1．市場定位的依據(jù)
2．市場定位的原則
（三）市場定位的工作內(nèi)容
1．整體市場定位
2．主題形象定位
3．客戶定位
4．產(chǎn)品定位
5．價格定位
四、房地產(chǎn)市場分析與市場定位報告
考試要求
1．了解市場調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟
2．了解對市場調(diào)查的分析與評估
3．熟悉市場規(guī)模的估計
4．熟悉市場趨勢分析中的購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、老師意見法和時間序列分析法
5．了解市場趨勢分析中的相關分析法
6．熟悉市場細分
7．熟悉目標市場選擇
8．掌握市場定位
9．了解競爭者分析
10．熟悉市場購買行為分析
11．掌握房地產(chǎn)市場分析與市場定位
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