房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考試答疑精選(3)

更新時(shí)間：2010-02-04 10:18:27 來(lái)源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

　　史老師好：

　　我在聽(tīng)你的09年課程案例分析課件，你在講第一章第八講中這段課件，你說(shuō)土地的投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算重了，那與本例中什么地方計(jì)算的重復(fù)我不太明白請(qǐng)指教。

　　以下是課件的片段：

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　　6.投資利息

　　利率按年貸款利率6.03%計(jì)算。類(lèi)似于估價(jià)對(duì)象的正常建造期為2年，其中土地開(kāi)發(fā)期為0.5年、建設(shè)期1.5年。各項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：

　　土地投資利息：5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]=658.70元/┫

　　建筑物投資利息：2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89元/┫

　　投資利息：658.70+104.89=763.59元/┫

　　7.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　根據(jù)北京市同類(lèi)房地產(chǎn)投資的平均利潤(rùn)率水平狀況，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，設(shè)定估價(jià)對(duì)象整個(gè)建設(shè)周期的客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以上述土地使用權(quán)價(jià)格、建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，成本利潤(rùn)率取10.00%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：

　　土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：5302×10.00%=530.20元/┫

　　建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：2336.40×10.00%=233.64元/┫

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：530.20+233.64=763.84元/┫

　　回答：

　　你好，在用成本法計(jì)算時(shí)，1、土地使用權(quán)價(jià)格的計(jì)算結(jié)果5302元每平方米是土地成本而不是土地取得成本，土地成本=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本，因此，在后續(xù)成本法計(jì)算中，投資利息和投資利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)中不應(yīng)再計(jì)算土地的投資利息和投資利潤(rùn)了，否則就重復(fù)了;換句話說(shuō)，土地的投資利息和投資利潤(rùn)已包含在5302元每平方米中了，你明白了嗎，史

　　另外，請(qǐng)下次提問(wèn)時(shí)換種方式好嗎，如09案例教材31-32頁(yè)中關(guān)于土地的投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算重復(fù)。。。。。，直接定位在教材中某一頁(yè)的提問(wèn)方式能大大節(jié)省老師查找你們問(wèn)題的時(shí)間，謝謝合作!

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