2010房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理相關知識答疑(13)
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請問老師:
第三十四講課堂練習第四題:
A開發(fā)商以3500萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000┫，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店。現(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進行協(xié)商，由B集團負責投資建設房屋(含設備裝修費)，并在項目投入運營后由B集團經(jīng)營，B集團通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預期利潤后，將項目無償?shù)匾平唤oA開發(fā)商。
B集團估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費用為建造成本的10%，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用之和的5%，建設期3年，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用在建設期內均勻投入，年貸款利率(融資費用不另計)10%，按年計息。預測酒店運營期間收益水平保持在3600萬元/年，運營成本為收益的35%，B集團目標成本利潤率為45%。
假設項目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請測算B集團經(jīng)營多少年后可收回投資，并達到目標利潤率。(假設取得土地使用權當年即開始建設，不考慮開發(fā)期中的前期).
請問老師:
這里計算B集團的目標利潤率時,要計算項目開發(fā)總成本,這里還要用到A集團支付的土地價款3500萬元嗎?如果包含了,那不是就是計算該項目的目標利潤率了嗎?該項目的目標利潤率跟B集團的目標利潤率45%是一回事嗎?
我認為計算的時候,不應該考慮A集團交納的土地價款3500萬元,對嗎?
而且,題目在解答的時候,把土地價款3500萬元加進去計算項目開發(fā)成本了,但卻沒有考慮土地價款的利息費用.我以為,如果要考慮土地價款,那么就應該考慮財務費用,是嗎?
請老師解答一下,謝謝!
答案：
你好，此題中土地成本不是指的土地取得成本，3500萬元中已含有土地取得成本所對應的管理費、投資利息等項費用，因此在計算財務費用利息時不要計算土地利息。
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