2014年黑龍江公務員面試熱點:過度透支的樓市正在"變臉"
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2014年黑龍江公務員面試熱點:過度透支的樓市正在"變臉"
國家統(tǒng)計局18日公布的房價數(shù)據(jù)顯示,5月份70個大中城市,半數(shù)環(huán)比下降。這一數(shù)據(jù)進一步印證了樓市正在“變臉”,也引發(fā)社會高度關注,處于深度調(diào)整的樓市,路向何方?
主要指標下行,樓市告別“高歌猛進”
“我有套四環(huán)邊上的房子,去年底中介說每平方米能賣到4萬元,今年初說成交價在3萬8左右,如今又說只能賣3萬6左右,到底是趕快出手還是等等看?”北京一家國企員工李先生很是苦惱,二手房價格的一跌再跌,讓想賣舊房換新房的他猶豫不定。
買方煩心,賣方也苦惱?！艾F(xiàn)在觀望氣氛濃,大家都覺得房價要跌,我們也不停地換掛牌信息,推特價房,想快點成交,房東也著急,但生意不好做?！鄙虾Ｆ胀訁^(qū)一家中介門店業(yè)務員小程說。
事實上,對于一貫“高歌猛進”的房地產(chǎn)市場而言,今年上半年的各項指標看上去并不美。
全國商品房投資增速持續(xù)下滑,1至5月份比1至4月份回落1.7個百分點。銷售面積和銷售額降幅不斷擴大,土地購置面積同比繼續(xù)下降,庫存增加,5月末比4月末增加750萬平方米。
在新建商品房房價指數(shù)中,上海、深圳均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。二手房指數(shù)中,北京跌幅全國第一。
“原來市場賣的是未來價,現(xiàn)在要逐步回到現(xiàn)實價了。”上海永慶房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)對眼下的市場變化五味雜陳。
中國社科院城市與房地產(chǎn)室主任倪鵬飛表示:“房地產(chǎn)市場的調(diào)整局面已經(jīng)形成,而且是在劇烈調(diào)整中?！?/P>
過度透支不可持續(xù),調(diào)整符合市場規(guī)律
“這一年,也沒見出什么‘國幾條’,怎么市場就開始變化了?”鄭州市民王淼說。
市場掉頭,分化加劇,讓習慣于樓市“高歌猛進”的人們,一時難以接受?！胺诸愓{(diào)控”這四個字,讓業(yè)內(nèi)人士感慨,以往是“政策很復雜,市場很簡單”,如今是“政策很簡單,市場很復雜”。
在受訪老師看來,樓市的變化源自市場那只“看不見的手”。
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倪鵬飛說:“過去每次房地產(chǎn)市場調(diào)整都是由于房價過度上漲導致市場恐慌,中央和地方出臺更加強硬措施抑制需求,影響市場預期,導致出現(xiàn)換量市場調(diào)整。但這次是在政府沒有任何加碼調(diào)控狀況下,市場自發(fā)的反應,表明市場的調(diào)控之手在發(fā)揮作用。”
更多老師認為,這樣的變化符合市場規(guī)律。住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹說:“樓市是市場,一定會有上下波動調(diào)整,波動是常態(tài),不可能一成不變。”
樓市調(diào)整的背后是過度透支住房需求。
以房價環(huán)比下跌明顯的杭州為例,2013年全市常住人口884.4萬,僅比上年增加4.2萬,其中外來常住人口177.8萬,甚至比上年減少了1.89萬。開發(fā)商的降價恰恰暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴重錯配”的深層問題。
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說:“有的開發(fā)企業(yè)在一個城市做一個項目,恨不得把這里三、四年的供應做完。這樣高的銷售業(yè)績不可能持續(xù),哪有那么多韭菜可割?”
與此同時,過度透支的土地供應同樣觸目驚心。數(shù)據(jù)顯示,近十年我國土地出讓金收入占地方財政收入的比重普遍超過40%。
倪鵬飛說:“當前房地產(chǎn)市場供求結構出現(xiàn)變化,潛在過剩很嚴峻。本輪樓市調(diào)整與近年來過度購房需求的釋放和透支關系緊密?！?/P>
“陣痛”無需過度反應
房價步入下行通道,并不為所有人樂見。近期,廣州一住宅項目降價銷售,老業(yè)主坐不住了,試圖封閉小區(qū),阻止售樓員和看房者進入。
在商品房預售制度存在的背景下,房價短期下調(diào)而引發(fā)購房人與開發(fā)商之間的矛盾,并不鮮見。
這樣的“陣痛”無所不在:政府土地出讓收入減少;財務杠桿高、激進購置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的基金、保險公司等機構投資者都面臨資金鏈風險。
值得關注的是,從一系列宏觀經(jīng)濟指標來看,我國經(jīng)濟目前運行在合理區(qū)間偏低的位置,下行壓力始終未減。這與房地產(chǎn)市場不振、投資下滑有關,反過來經(jīng)濟下行又影響市場預期、加重市場不振。
面對種種風險,政府“看得見的手”該如何自處?
劉洪玉認為:“政府應該持積極、謹慎的態(tài)度。一方面是因為目前的市場調(diào)整過程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場風險的過程;另一方面要防止市場短期過度調(diào)整損害市場穩(wěn)定的情況出現(xiàn)?！?/P>
老師建議,在政策上堅持抑制投機性需求,以民生為先發(fā)展住房市場。守住個貸不擴大杠桿的底線,加快推進保障房建設,保證低收入者的基本住房需求。積極推進有利于形成長效機制的土地制度改革、財稅體制改革等。
秦虹說:“對房地產(chǎn)市場的管理關鍵是密切觀察房地產(chǎn)市場的異動,防止市場異動引發(fā)的社會、金融和經(jīng)濟的危機出現(xiàn)?！?/P>
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