《土地管理基礎知識》考試復習資料(13)

    (一)地價管理的目的(掌握)

　　一、內容提要：

　　1.地價管理的目的

　　2.地價管理的措施

　　3.地價管理的內容

　　4.城鎮(zhèn)基準地價與標定地價

　　5.城市地價動態(tài)監(jiān)測

　　6.土地估價行業(yè)行政管理

　　7.我國土地價格管理發(fā)展歷程

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對地價管理知識的理解與掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　掌握：地價管理的目的、措施、內容，城鎮(zhèn)基準地價與標定地價。

　　熟悉：城市地價動態(tài)監(jiān)測，土地估價行業(yè)行政管理。

　　了解：我國土地價格管理發(fā)展歷程。

　　四、內容輔導：

　　(一)地價管理的目的(掌握)

　　地價管理，是政府為規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護土地交易者和國家等各方面的合法權益而采取的以土地價格為核心的各種調控、引導和管理措施。

　　地價管理的目的在于：

　　1、通過地價管理，防止地價暴漲

　　土地是城市社會經濟活動的載體，地價的暴漲將影響到各部門的經濟發(fā)展，出現(xiàn)土地投機行為，造成土地大量囤積和資產的浪費，給生產和生活等領域帶來不利影響。因此，為了防止地價暴漲對經濟可能產生的危害，除了采取行政手段干預土地市場外，也需要通過地價管理，通過制訂一系列嚴格而又規(guī)范的地價管理政策和制度，加強對地價暴漲的管理。

　　2、通過地價管理，防止土地投機

　　城鎮(zhèn)土地是有限、寶貴的資產，由于其位置的不可移動性，極易造成對土地的壟斷，特別是位置優(yōu)越的地塊。為防止單位和個人對土地的無效占用，大量閑置引地，等待地價上漲，靠囤積土地獲取暴利，需要進行地價管理。

　　3、通過地價管理，促進土地的合理利用

　　為促進土地資產的合理利用，發(fā)揮最大的經濟效益，必須建立有效的地價管理政策，使每塊土地都能達到合理利用。通過地價管理政策的實施，使不能合理利用土地的使用者，將其使用的土地轉移出去，給能發(fā)揮土地最大潛力、支付最高地價的使用者使用。

　　4、通過地價管理，規(guī)范交易雙方的行為，建立規(guī)范的市場在土地交易活動中，有的交易雙方為了逃避國家稅收，采取虛報、瞞報地價的非法手段，進行土地交易活動。為此，需要制訂地價管理政策，使交易雙方或一方要為虛報、瞞報而付出代價。

　　5、通過地價管理，規(guī)范土地估價的方法，提高土地估價精度

　　地價管理政策影響下的土地市場，可減少各種非規(guī)范交易行為的發(fā)生，使土地估價方法統(tǒng)一，有效數(shù)據(jù)、樣本增加，提高土地估價成果的精度。

　　6、通過地價管理，防止國有土地收益流失

　　通過地價管理，對單位和個人將劃撥土地使用權進行轉移的行為和協(xié)議出讓土地等行為進行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的國有土地收益的流失，逐步建立起規(guī)范、合法的土地使用制度。

    例題：通過地價管理，可起到()等作用。(2000年土地管理基礎試題)

　　A.防止地價暴漲

　　B.防止土地過度投機

　　C.規(guī)范交易行為

　　D.加大土地供給量

　　(二)地價管理的措施(掌握)

　　1.提供地價信息

　　為了維護土地市場交易雙方的利益，有關部門及時收集和公布地價信息，為社會各界提供參考。

　　2.制訂地價標準

　　通過制定基準地價和標定地價，為土地市場交易提供價格參考。制定基準地價和標定地價并實行定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強國家對地價進行管理的重要措施。

　　3.宏觀調控地價水平

　　對土地價格進行宏觀調控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產流失和土地利用的不合理。

　　4.監(jiān)管土地估價行業(yè)

　　土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管，進一步加大監(jiān)督檢查力度。各級土地行政主管部門定期對土地評估機構及其出具的土地估價報告進行隨機抽查和評議。土地評估機構的抽查評議結果要及時在網上或其他新聞媒體上向社會公布，使社會公眾了解執(zhí)業(yè)機構和人員的真實資格、信譽情況。要建立機構和個人的執(zhí)業(yè)檔案，將機構和人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評議結果、社會投訴情況、違規(guī)行為等情況記入執(zhí)業(yè)檔案，向社會公布，提供社會查詢。

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　　(三)地價管理的內容(掌握)

　　1、定期公布基準地價、標定地價制度

　　《城市房地產管理法》第三十二條規(guī)定，“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。”

　　2、建立土地價格評估制度

　　《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！?/P>

　　3、房地產價格評估人員資格認證制度

　　《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度?！?/P>

　　4、建立土地交易價格申報制度

　　《城市房地產管理法》規(guī)定，“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。土地交易權利人轉讓土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。

　　5、制定協(xié)議出讓國有土地使用權最低限價

　　《城市房地產管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》第五條規(guī)定，協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和;有基準地價的地區(qū);協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

　　例題：按照國家有關規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權時，交易雙方只能在不低于()的基礎上，確定其成交地價。(2000年土地管理基礎試題)

　　A.基準地價

　　B.標定地價

　　C.政府最低限價

　　D.宗地評估價

　　答案：C

　　解析：《城市房地產管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

　　6、政府行使優(yōu)先購買權

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。

　　例題：目前我國需要建立的地價管理制度主要有()。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.地價評估制度

　　B.土地交易價格申報制度

　　C.基準地價、標定地價定期公布制度

　　D.土地使用權出讓的計劃管理

　　答案：ABC

　　(四)城鎮(zhèn)基準地價與標定地價(掌握)

　　1、基準地價概念

　　基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。

　　例題：在我國的地價體系構成中，從地價的特點看，基準地價屬于()。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.區(qū)域平均地價

　　B.市場價格的平均值

　　C.成交地價的平均水平

　　D.評估價格的平均值

　　答案：A

　　解析：基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格?！?/P>

    2、基準地價的作用

　　(1)建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經營者服務;

　　(2)為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù);

　　(3)充分發(fā)揮政府地價的控制和導向作用，合理引導投資方向和土地利用方式;

　　(4)為征收土地稅費提供依據(jù);

　　(5)是政府制定協(xié)議出讓最低價標準的依據(jù);

　　(6)為政府管理地產市場提供價格數(shù)據(jù);

　　(7)為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產量提供依據(jù)。

　　3、基準地價的表現(xiàn)形式

　　常見的基準地價表現(xiàn)形式有：

　?、偌墑e基準地價。級別基準地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。

　　②區(qū)片基準地價。區(qū)片基準地價是在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。

　?、勐肪€價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　4、標定地價概念與作用

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。國家實行房地產價格評估制度，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

　　標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。

　　標定地價的作用：

　　(1)標定地價為政府出讓土地使用權時確定土地出讓金提供依據(jù);

　　(2)標定地價為企業(yè)清產核資核股份制改造中確定土地資產量提供依據(jù);

　　(3)標定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù);

　　(4)標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。

　　例題：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，我國實行()的定期公布制定。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.市場交易價格

　　B.出讓價格

　　C.宗地地價

　　D.標定地價

　　答案：D

　　解析：《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。

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　　(五)城市地價動態(tài)監(jiān)測(熟悉)

　　1、城市地價動態(tài)監(jiān)測概念

　　城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點，通過設立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。

　　2、城市地價動態(tài)監(jiān)測的目的與作用

　　通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和宏觀調控土地市場提供決策依據(jù)。

　　3、城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序

　　城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本技術程序如下：

　　(1)確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍;

　　(2)建立以地價監(jiān)測點為基礎的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源;

　　(3)采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù);

　　(4)根據(jù)監(jiān)測目標選擇地價動態(tài)監(jiān)測指標;

　　(5)計算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標;

　　(6)對城市地價狀況進行綜合分析和評價;

　　(7)編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告;

　　(8)發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息?！?/P>

    4、地價監(jiān)測點設立及信息采集的基本要求

　　(1)地價監(jiān)測點的設立原則

　　1)代表性原則，指設立的地價監(jiān)測點在所在區(qū)段內，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性;

　　2)確定性原則，指設立的地價監(jiān)測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定;

　　3)穩(wěn)定性原則，指設立的地價監(jiān)測點的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時間內不會發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況;

　　4)標識性原則，指設立的地價監(jiān)測點易于識別，具有一定的標識性。

　　(2)地價監(jiān)測點設立的基本步驟

　　1)在土地定級基礎上地價區(qū)段的劃分

　　①地價區(qū)段劃分的要求

　　(A)在土地定級基礎上分用途劃定;

　　(B)在同一地價區(qū)段內，地價水平比較接近或者一致;

　　(C)在同一地價區(qū)段內，土地的利用狀況、基礎設施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同;

　　(D)各地價區(qū)段的面積規(guī)模適當，最小為一個街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性;

　　(E)各地價區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。

　?、诘貎r區(qū)段劃分的方法

　　(A)以土地級別、基準地價或交易樣本地價為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線;

　　(B)在地價等值線的基礎上，以土地級別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價區(qū)段的邊界;

　　(C)在實地查勘的基礎上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調整初步劃分出的地價區(qū)段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成地價區(qū)段分布圖;

　　(D)以城市地價區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并進行地價區(qū)段登記。各用途實際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調查結果計算。

　　2)地價區(qū)段內地價監(jiān)測點的布設要求

　?、俚貎r監(jiān)測點為形狀規(guī)則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限;

　?、诘貎r監(jiān)測點現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應與所在級別和地價區(qū)段的設定狀況相近;

　　③地價監(jiān)測點總數(shù)應綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應低于200個，省會城市和計劃單列市不應低于120個，其它城市不應低于60個;各用途地價監(jiān)測點的數(shù)量應盡可能均衡;

　?、艿貎r監(jiān)測點的分布密度至少應達到每區(qū)段l～2個。

　　3)地價監(jiān)測點初始資料的采集

　　地價監(jiān)測點布設與初始資料采集的方法如下：

　?、僖詷擞械貎r區(qū)段界線的工作底圖為基礎，在各個地價區(qū)段范圍內選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點，并將初選的地價監(jiān)測點標注在工作草圖上;

　?、诓殚喭恋氐怯洐n案，對初選監(jiān)測點的登記資料進行整理，記入監(jiān)測點登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點根據(jù)實地勘察調查的情況填寫監(jiān)測點登記表;

　　③根據(jù)工作草圖的標注及登記資料，對初選監(jiān)測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環(huán)境的調查、土地實際利用狀況的調查、宗地影像資料的獲取等;

　?、芨鶕?jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點;

　?、輰ΡO(jiān)測點進行統(tǒng)一編號，編號包含全國行政區(qū)劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內監(jiān)測點序號信息;

　　⑥經分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內容包括：監(jiān)測點權利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。

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　　4)地價監(jiān)測點上圖與資料建檔。

　?、倮L制地價監(jiān)測點分布圖，標明各地價監(jiān)測點的代表符號、編號，以及其它圖件要素;

　　②建立監(jiān)測點資料檔案。

　　(3)地價監(jiān)測點的維護

　　1)地價監(jiān)測點定期檢查　

    每年要對地價監(jiān)測點進行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進行登記。地價監(jiān)測點的檢查內容有：

　?、偈褂脿顩r方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內部基礎設施是否改變、是否發(fā)生地質災害等;

　?、?周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調整、是否增加重要的基礎設施和公共設施等;

　?、蹤鄬訇P系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設定新的權屬限制等方面。

　　2)地價監(jiān)測點更新

　　地價監(jiān)測點原則上應保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時，應該更新：

　?、俚貕K或地塊上建筑物滅失;

　?、诘貕K用途發(fā)生改變;

　　③地塊被合并或分割;

　?、艿貕K地質條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變;

　　⑤土地被長期低效利用;

　?、蕹鞘兄鞒菂^(qū)或建成區(qū)擴容。

　　地價監(jiān)測點的更新可分為原監(jiān)測點刪除的更新、新監(jiān)測點替代原監(jiān)測點的更新和凈新增監(jiān)測點的更新。新監(jiān)測點和凈新增監(jiān)測點的設立可參照地價監(jiān)測點的設立步驟。地價監(jiān)測點更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價監(jiān)測點總數(shù)的l0%。當遇到城市土地級別調整、基準地價更新時，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測點，并在原有監(jiān)測點的基礎上，進行監(jiān)測點的擴充。

　　3)建立地價監(jiān)測點資料庫

　　地價監(jiān)測點須建立專門的資料庫，并對資料進行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

　?、俪跏嫉怯涃Y料，包括：城市地價監(jiān)測點登記表(初始)、地價區(qū)段登記表(初始)、地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖、地價監(jiān)測點宗地圖、地價監(jiān)測點影像照片等;

　?、谧兏怯涃Y料，包括：各監(jiān)測年度的城市地價監(jiān)測點登記表(變更)、地價區(qū)段登記表(變更)、地價監(jiān)測點變更統(tǒng)計表等;

　?、鄹骷径?、年度成果資料，包括：地價監(jiān)測點(季度)調查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(季度)調查表、土地招標拍賣掛牌出讓情況(季度)調查表、土地交易樣本(季度)調查表、地價監(jiān)測點(年度)調查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(年度)調查表、房屋交易樣本(年度)調查表、土地(年度)供需情況調查表、房屋(年度)供需情況調查表、土地面積調查表、相關社會經濟指標(年度)調查表、城市基準地價更新情況調查表、地價監(jiān)測點評估技術要點表、地價監(jiān)測點分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報告、地價監(jiān)測點評估報告等。

　　(4)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集

　　1)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的內容

　?、俚貎r監(jiān)測點數(shù)據(jù)，分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測點的土地權屬狀況、土地實際利用狀況、地價影響因素、監(jiān)測點設定條件、監(jiān)測點價格狀況等基本情況;常規(guī)數(shù)據(jù)采集重點為監(jiān)測點在監(jiān)測時段的現(xiàn)狀條件下評估地價、設定內涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。

　?、谕恋亟灰讟颖緮?shù)據(jù)，為土地交易的相關數(shù)據(jù)。

　?、鄯课萁灰讟颖緮?shù)據(jù)，為房屋交易的相關數(shù)據(jù)。

　?、艹鞘幸话銛?shù)據(jù)等，為土地年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市社會經濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)、城市基準地價資料等。

　　2)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集方法

　　監(jiān)測點數(shù)據(jù)分為基礎數(shù)據(jù)和監(jiān)測點地價。

　　監(jiān)測點基礎數(shù)據(jù)在地價監(jiān)測點布設過程中通過初始調查進行采集，但要及時進行核實和變更采集。

　　監(jiān)測點地價通過對監(jiān)測點市場價格的評估獲取，有關監(jiān)測點地價評估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;如果設立的監(jiān)測點為土地交易日期在1年以內的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權年限、容積率等修正得到。

　　監(jiān)測點年度數(shù)據(jù)每年采集一次，監(jiān)測點年度地價基準日設定在每年的12月31日;監(jiān)測點季度數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測點抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，監(jiān)測點季度地價基準日設定在各季度的最后一日。

　　監(jiān)測點地價評估要求如下：

　　①監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價與設定內涵條件下評估地價分別評估，評估值為監(jiān)測點地面價;

　?、诒O(jiān)測點地價為土地使用權價格，且不考慮他項權利限制;

　?、郾O(jiān)測點設定內涵條件下評估地價所對應的年限均為相應用途的法定最高年限，監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下評估地價所對應的年限是相應用途的剩余使用年限;

　?、軕捎脙煞N或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數(shù)修正法;

　?、荼O(jiān)測點地價評估報告采用統(tǒng)一的格式;

　?、廾恳粋€監(jiān)測點應由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

　　土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調查采集，采集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實際的市場調查，每季度采集一次。　

    房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調查采集。數(shù)據(jù)采集的渠道主要是房地產市場管理部門和實際市場調查，包括房價和房屋租金水平等，采用樣本調查的方法采集，每年度采集一次。

　　城市一般資料每年度采集一次，其中土地供需資料、城市基準地價資料主要通過資料查詢和實地調查相結合的方式采集。采集的渠道主要是國土資源管理部門房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實地調查相結合的方式采集。采集的渠道主要是房地產市場管理部門;城市社會經濟統(tǒng)計資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計部門和相關管理部門。

　　例題：地價監(jiān)測點的設立原則包括()。

　　A.代表性原則

　　B.確定性原則

　　C.穩(wěn)定性原則

　　D.標識性原則

　　答案：ABCD

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　　(六)土地估價行業(yè)行政管理(熟悉)

　　1、土地估價行業(yè)行政管理的主要規(guī)章制度

　　目前我國土地估價行業(yè)行政管理的主要規(guī)章制度有：

　　(1) 土地價格評估機構登記管理及資質評級制度。

　　第一、《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規(guī)定：①申請設立土地價格評估機構，除具備國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應具有與其經營范圍相適應的注冊資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地市、縣范圍內從事土地估價工作;有四名以上土地估價師和20萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地省級行政區(qū)范圍內從事土地估價工作;有七名以上土地估價師和50萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在全國范圍內從事土地估價工作。②國家核撥經費的事業(yè)單位、科技性的社會團體設立不具備企業(yè)法人條件的土地價格評估機構，由該單位申請登記，經工商行政管理部門核準，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事土地估價活動。各級土地管理部門已批準設立的土地估價事務所、地產咨詢服務中心等從事土地價格評估的機構，具備法人條件而尚未進行企業(yè)法人登記的，應按照《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例》和本通知的要求，向工商行政管理部門申請企業(yè)法人開業(yè)登記;已設立的不具備企業(yè)法人條件的土地價格評估機構，尚未進行營業(yè)登記的，應向工商行政管理部門申請營業(yè)登記。③經工商行政管理部門登記注冊的土地價格評估機構，應于登記后30日內到土地管理部門備案。其中，在全國范圍內從事土地估價工作的，到國家土地管理局備案;在省級行政區(qū)范圍內從事土地估價工作的，到省級土地管理部門備案。

　　第二、《關于改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的通知》(國土資發(fā)[2002]237號)規(guī)定，根據(jù)國務院關于改革政府行政審批制度的要求，經研究，決定改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式?，F(xiàn)就有關問題通知如下：一是土地估價師資格應通過公開考試取得。從2003年度開始，土地估價師考試工作由中國土地估價師協(xié)會組織，考試合格者，由中國土地估價師協(xié)會核發(fā)國土資源部統(tǒng)一印制的土地估價師資格證書，具體辦法由中國土地估價師協(xié)會制定和公布。二是土地評估中介機構實行向土地估價行業(yè)自律組織注冊的制度。土地行政主管部門不再評定土地評估機構的資質等級。今后，凡按照原國家土地管理局、國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)的《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》(〔1995〕國土〔籍〕字第10號)規(guī)定的條件，在工商管理部門辦理登記，領取了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，取得土地評估的資格，并遵守土地估價行業(yè)自律規(guī)范的中介服務機構，可向土地估價行業(yè)自律組織注冊。其中，具有7名以上(含7名)專職土地估價師和50萬元以上注冊資金，具備在全國范圍內從事土地評估業(yè)務能力的機構，向中國土地估價師協(xié)會注冊。三是各級土地行政主管部門應將土地估價人員和評估機構的注冊信息向社會公開，并提供查詢服務。四是建立行業(yè)規(guī)范,加強行業(yè)監(jiān)管。土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管后，要進一步加大監(jiān)督檢查力度。從事土地評估的中介服務機構必須與政府主管部門徹底脫鉤，按照“獨立、客觀、公正”的要求，獨立進行土地估價業(yè)務活動，對土地估價結果獨立承擔責任，并及時將土地估價報告和土地估價業(yè)績清單上報土地行政主管部門備查，接受監(jiān)督。各級土地行政主管部門要切實建立起抽查制度，定期對土地評估機構及其出具的土地估價報告進行隨機抽查和評議。在全國范圍內從事土地評估業(yè)務的機構，由國土資源部組織抽查評議;其他機構由省級土地行政主管部門組織抽查評議。土地評估機構的抽查評議結果要及時在網上或其他新聞媒體上向社會公布，使社會公眾了解執(zhí)業(yè)機構和人員的真實資格、信譽情況。要建立機構和個人的執(zhí)業(yè)檔案，將機構和人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評議結果、社會投訴情況、違規(guī)行為等情況記入執(zhí)業(yè)檔案，向社會公布，提供社會查詢。對不遵守土地估價的技術規(guī)范、弄虛作假評估，給國家、單位或個人造成損失的機構和個人，要根據(jù)有關法律法規(guī)和政策予以懲處。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　(2) 土地估價結果確認制度。

　　《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)〔2001〕44號)規(guī)定，一是以土地估價報告?zhèn)浒溉〈恋毓纼r結果確認審批。企業(yè)改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，不再進行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續(xù)。企業(yè)委托進行土地估價的，土地估價報告同時交付備案。改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權經營方式處置的，土地估價報告應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當?shù)氐幕鶞实貎r和標定地價，并提供地價查詢服務，為社會和企業(yè)認定估價結果提供參考依據(jù)。二是加強對土地估價機構的監(jiān)督管理。各級土地行政主管部門要切實轉變對土地估價行業(yè)的管理方式，建立抽查制度，進一步加強對土地估價機構的監(jiān)管。各地要定期對土地評估機構和土地估價報告進行隨機檢查，組織土地估價行業(yè)協(xié)會及有關老師對被抽查的機構和報告進行集體評議，對違法違規(guī)的機構或個人進行處罰。土地行政主管部門作出處罰決定前，應進行聽證，抽查結果和處罰決定要向社會公布。對在抽查評議中發(fā)現(xiàn)未與行政機關脫鉤并改制而從事中介業(yè)務、土地估價報告和業(yè)績清單不按規(guī)定備案、拒不接受主管部門檢查、不遵守土地估價技術規(guī)范、弄虛作假評估的機構或個人，要視情節(jié)輕重，分別給予通報、警告、降低資質等級、吊銷土地估價機構資質證書和土地估價師資格證書等處罰。今后，在國土資源部備案的土地估價機構和已報部備案的土地估價報告，由在國土資源部組織抽查。在省級土地行政主管部門備案的機構，由省級土地行政主管部門組織抽查，抽查結果應向我部報告。

　　(3) 土地估價報告?zhèn)浒钢贫取?/P>

　　《企業(yè)改制土地資產處置審批意見(試行)和土地估價報告?zhèn)浒皋k法》(試行)(國土資廳發(fā)〔2001〕42號)規(guī)定，一是備案范圍包括企業(yè)改制涉及的土地估價報告，土地評估機構完成的土地估價項目業(yè)績清單。二是備案要求。①企業(yè)改制涉及的土地估價報告按以下要求報土地行政主管部門備案：企業(yè)改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，改制企業(yè)在土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續(xù)時，所涉及宗地的土地估價報告同時交付備案。企業(yè)改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權經營方式處置的，改制企業(yè)在省級以上土地行政主管部門申請辦理土地資產處置時，土地估價報告同時在省級以上土地行政主管部門備案;同一企業(yè)涉及在兩個以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產處置的，所涉及宗地的土地估價報告與土地資產處置審批分別到宗地所在省(區(qū)、市)備案。②土地估價項目業(yè)績清單按以下要求報土地行政主管部門備案：在國土資源部備案的土地評估機構，其土地估價報告項目業(yè)績清單報國土資源部備案，同時抄報機構所在地省級土地行政主管部門。在省級土地行政主管部門備案的土地評估機構，其土地估價項目業(yè)績清單報省級土地行政主管部門備案。三是備案條件。①企業(yè)改制涉及的土地估價報告?zhèn)浒疙毦邆湟韵聴l件：受托評估機構具有國土資源部和省級土地行政主管部門頒發(fā)的《土地評估機構資質證書》，從業(yè)范圍符合資質證書的規(guī)定，并根據(jù)與委托方簽訂的合同約定條件出具了土地估價報告。土地估價報告符合土地估價報告規(guī)范格式要求，其內容完善，結構合理，表述清楚，資料真實可靠，依據(jù)充分。②土地估價項目業(yè)績清單備案須具備以下條件：業(yè)績清單所列的土地估價報告是土地評估機構獨立或與其他機構合作完成，并已向委托方提交的土地估價報告;業(yè)績清單應包括土地評估機構上一季度上述所有的土地估價報告;業(yè)績清單應在規(guī)定時間上報，上報時間以當?shù)禺斎锗]戳為準?！?/P>

    (4) 土地估價師資格考試制度。

　　《城市房地產管理法》第五十八條規(guī)定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度?！薄锻恋毓纼r師資格考試辦法》;自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績在連續(xù)3個考試年度內滾動有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。

　　(5) 土地估價師繼續(xù)教育制度。

　　《土地估價師繼續(xù)教育暫行規(guī)定》(國土資發(fā)[2001]170號)規(guī)定，接受繼續(xù)教育是土地估價師的權利和義務，土地估價師必須按本規(guī)定接受繼續(xù)教育。中國土地估價師協(xié)會在國土資源部業(yè)務主管部門的指導下，具體負責土地估價師繼續(xù)教育的組織實施工作。繼續(xù)教育內容要具有針對性、實用性和先進性，主要包括：①國家相關法律法規(guī)和政策;②土地估價準則及操作規(guī)程;③土地估價新理論、新技術、新方法;④土地估價實務;⑤國外不動產估價技術及發(fā)展動態(tài);⑥與土地估價相關的專業(yè)知識。繼續(xù)教育堅持理論聯(lián)系實際、按需施教、講究實效的原則采用多種形式進行。土地估價師必須參加以下經認可的繼續(xù)教育活動：參加各種專業(yè)培訓班、研討班(會)以及專題講座;參加大專院校專業(yè)課程進修;出國進行專業(yè)考察、業(yè)務培訓、參加國際性專業(yè)會議;承擔土地估價方面的研究項目、公開出版專業(yè)著作或發(fā)表專業(yè)論文等其他經認可的繼續(xù)教育形式。土地估價師換證前必須按規(guī)定接受一次專門業(yè)務的繼續(xù)教育培訓。土地估價師接受繼續(xù)教育時間五年累計不得少于100學時。繼續(xù)教育工作的考核，為保證土地估價師繼續(xù)教育質量，中國土地估價師協(xié)會應對各地、各單位組織的土地估價師繼續(xù)教育工作進行檢查、考核，檢查、考核情況應及時報國土資源部業(yè)務主管部門備案。土地估價師繼續(xù)教育實行登記制度。凡參加了經認可的土地估價師繼續(xù)教育形式的土地估價師，其接受繼續(xù)教育的情況應及時在《土地估價師繼續(xù)教育培訓證書》上登記?！锻恋毓纼r師繼續(xù)教育培訓證書》由國土資源部統(tǒng)一組織印制、核發(fā)。土地估價師在規(guī)定期限內未達到規(guī)定的繼續(xù)教育學時的，國土資源部注銷其土地估價師資格，不再換發(fā)《土地估價師資格證書》。

　　2、土地評估機構和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)情況監(jiān)管

　　《城市房地產管理法》第五十六、五十七條對房地產價格評估機構提出了具體要求，在法律上明確了實行土地估價機構資質評級制度。

　　國土資源管理部門對土地估價機構的管理，應采取間接管理為主，通過定期對土地估價機構從業(yè)水平、估價質量、信譽水平等方面的評價，評定出機構的信譽等級，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價機構和估價人員加強自律，提高業(yè)務水平，樹立和維護自己的信譽。

　　3、土地估價師資格考試與認證

　　土地估價工作應由熟悉估價理論和方法又了解當?shù)氐貎r水平及影響地價因素的專門人員進行。為了保證土地估價成果的準確性，同時吸收社會各行各業(yè)，有關部門和單位參與土地估價工作，要由國土資源部門會同有關部門進行土地估價人員的資格認證，提高從業(yè)人員水平?！冻鞘蟹康禺a管理法》第五十八條規(guī)定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度?！眹临Y源部《關于組織2006年度全國土地估價師資格考試工作的通知》(國土資源廳發(fā)[2006]129號)中明確：自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績在連續(xù)3個考試年度內滾動有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。2006年以后取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》的土地估價師，需要通過實踐考核，進行執(zhí)業(yè)登記后方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。2006年9月印發(fā)了《土地估價師資格考試辦法》。

　　4、指導和監(jiān)督土地估價行業(yè)協(xié)會工作

　　土地估價行業(yè)協(xié)會要切實改進對土地評估機構及執(zhí)業(yè)人員自律性管理，擬定并組織實施評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則，加強各項自律性管理制度的建設，組織開展對評估機構和執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質量的監(jiān)督檢查，大力推動評估行業(yè)誠信建設，建立完善有效的行業(yè)自律性管理約束機制，對違反評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則的機構和人員進行處罰。

　　例題：《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規(guī)定，申請設立土地價格評估機構，有()名以上土地估價師和()萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地市、縣范圍內從事土地估價工作。

　　A.15

　　B.210

　　C.420

　　D.750

　　答案：B

　　解析：《關于對土地價格評估機構進行登記管理有關問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規(guī)定：①申請設立土地價格評估機構，除具備國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應具有與其經營范圍相適應的注冊資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機構，可在其住所所在地市、縣范圍內從事土地估價工作。

　　七)我國土地價格管理發(fā)展歷程(了解)

　　從土地使用制度改革至今近20年來，我國地價管理從無到有，在法制、機制和制度建設方面已取得了重大進展：

　　1、建立起了以市場機制形成土地價格的制度體系

　　國土資源部門圍繞地價管理的法制、機制和制度建設，先后從土地取得、土地供應、有償使用、土地轉讓、土地資產處置以及市場調控等方面制定了一系列規(guī)章制度，為充分發(fā)揮市場機制形成土地價格創(chuàng)造了市場環(huán)境。在土地供應方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進了土地利用方式的轉變;在土地價格形成機制方面，頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》，建立起了經營性土地使用權出讓通過招標拍賣掛牌等競爭方式形成價格的機制，規(guī)范協(xié)議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面，制定了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，下發(fā)了《關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》，對國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)、授權經營等有償使用方式進行了規(guī)范;在土地市場交易行為的規(guī)范方面，下發(fā)了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規(guī)范交易的通知》，部署了土地市場的治理整頓，有效抑制了違規(guī)交易行為;在地價確定和監(jiān)控方面，建立專業(yè)評估、集體決策和結果公開的工作制度。

　　2、形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術標準

　　為合理確定土地出讓價格，國家土地管理局于1993年6月頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)，對城鎮(zhèn)地價的評估工作進行了規(guī)范，自此，基準地價的評估工作在全國迅速開展起來。2003年以來，國家還制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》兩個國家標準和《農用地分等規(guī)程》、《農用地定級規(guī)程》和《農用地估價規(guī)程》三個行業(yè)標準。這些標準已成為土地估價與地價管理應遵循的技術規(guī)范。

　　3、建立起了具有中國特色的、以基準地價、標定地價和協(xié)議出讓最低價為核心的地價體系

　　自1999年以來，國土資源部將直轄市、省會城市、計劃單列市以及非農人口在100萬以上的大城市納入了新一輪國土資源大調查土地價格調查的范圍，在全國啟動新一輪基準地價更新工作，并加大地價信息公開力度。目前，全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準地價更新工作，初步建立起了城鎮(zhèn)建設用地價格體系，大多數(shù)市、縣已將各類地價結果向社會公布。同時，在25個省、自治區(qū)、直轄市部署開展丁農用地分等定級估價工作，初步建立起了農用地等、級、價體系。

　　4、建立了城市地價動態(tài)監(jiān)測體系

　　2001年以來，在城市基準地價更新的基礎上，建立了覆蓋直轄市、計劃單列市、省會城市以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個主要城市的，以標準宗地的標定地價為監(jiān)測對象的城市地價動態(tài)監(jiān)測體系。全面系統(tǒng)地對城市地價及相關信息進行動態(tài)監(jiān)測、收集、整理和分析，及時把握土地市場地價動態(tài)變化，為領導機關決策提供科學依據(jù)，為市場投資提供服務。有關監(jiān)測成果在宏觀調控中發(fā)揮了重要作用。

　　5、造就了具有較高專業(yè)素質的土地估價隊伍，土地估價行業(yè)

　　目前，通過國家考試認證，取得土地估價師資格的人員共有27000余人，從事土地估價的機構近2000家。適應建立和完善市場經濟體制和改革政府行政審批制度的要求，進行了土地評估機構與政府主管部門脫鉤工作，取消國有企業(yè)改制土地估價結果確認制度，建立了土地估價報告?zhèn)浒钢贫?，改革了土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式，從根本上解決了土地評估行業(yè)平等競爭和獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)問題。目前，土地估價行業(yè)已成為社會主義市場經濟健康運行不可或缺的中介行業(yè)，在國有企業(yè)改制、城鎮(zhèn)基準地價評估確定、地價動態(tài)監(jiān)測等工作中發(fā)揮了重要作用。

　　地價作為反映一個地區(qū)和城市經濟社會發(fā)展水平和土地供求狀況的指標，是由市場決定的。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度，要以地價形成機制的狀況來衡量。因此，下一步深化地價管理改革基本思路是，以貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》精神為指導，以落實嚴格的土地管理制度為前提，以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價格體系和管理制度為目標，進一步深化改革，從嚴從緊控制建設用地供應總量;大力推進土地市場建設，完善地價形成機制;加大土地供應調控力度，穩(wěn)定土地價格;研究土地節(jié)約集約利用的地價政策，發(fā)揮地價杠桿調節(jié)作用;建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，積極引導合理的土地需求;加強土地估價行業(yè)監(jiān)管，提高服務質量。

　　例題：《土地估價師繼續(xù)教育暫行規(guī)定》(國土資發(fā)[2001]170號)規(guī)定，土地估價師接受繼續(xù)教育時間五年累計不得少于()學時。

　　A.30

　　B.60

　　C.80

　　D.100

　　答案：D

　　解析：土地估價師接受繼續(xù)教育時間五年累計不得少于100學時。

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