物業(yè)管理師輔導：房產(chǎn)價格的特點

　　房產(chǎn)價格的特點

　　房產(chǎn)同其它商品一樣，具有價值和使用價值。但是房產(chǎn)與其他商品相比，又有其特殊的屬性，其價值與價格的構成，又有不同于其它商品的特點。

　　1?房產(chǎn)價格形成的因素很多。以北京為例，目前的房屋建設成本，不僅含有建筑安裝費、勘查設計費、土地征用拆遷安置費、稅金和利潤等必須的費用，而且含有四源費、大市政費、公共建筑配套工程費等。由此可以看出，房產(chǎn)價格形成的因素比其它商品價格形成的因素要多得多。這樣，就使新建商品房的銷售價不斷上漲，居高不下。

　　2?房產(chǎn)價格中隱含著土地價格。當前，在城市房產(chǎn)的交易價格中，均隱含著土地價格。在一個城市內，建筑結構、建筑標準、建筑形式、建筑年代、建筑用料、裝修設備、使用性質等完全相同的房屋，只是由于地段環(huán)境的不同，房屋的價格往往差別很大。地處市區(qū)繁華地段的房屋價格要比郊區(qū)不繁華地段的房屋價格高出許多，有的差價達一倍以上。這種差價實質上是一種超額利潤，它屬于土地的級差收益，大部分應該歸土地所有者即國家所有，而不應該全部歸房屋產(chǎn)權人所有。

　　3?房產(chǎn)價值實現(xiàn)的形式多、時間長。由于房屋使用期限長，絕大多數(shù)房屋都要使用30年到80年，而且用途廣泛，其價值實現(xiàn)的形式也多種多樣。用于市民居住的房屋，其價值可能隨著房屋出售一次實現(xiàn)，也可能通過房屋出租經(jīng)過多年才能實現(xiàn)。由于企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的房屋，均屬于固定資產(chǎn)，其價值要通過折舊逐年加以實現(xiàn)。

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