物業(yè)管理師輔導：物業(yè)價格體系

　　物業(yè)價格體系

　　物業(yè)價格體系就是在房地產的生產、流通、消費、服務等經濟活動過程中所形成的相互聯系、相互制約的價格體系，不同的房地產價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據和考慮的因素亦有差別，這里順便指出，我國各類物業(yè)價格正在形成，有待規(guī)范化。

　　(一)市場價格、理論價格、評估價格

　　1?市場價格

　　市場價格是房地產交易雙方的實際成交價格，它是隨著時間和供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)等而經常波動。市場價格又稱市價。

　　2?理論價格

　　在一定時期內相對穩(wěn)定并帶有強制性的價格，即將該物業(yè)放在合理市場上交易，它應該實現的價格為多少。

　　3?評估價格

　　運用某種方法對房地產市場價格等作一種估計，在評估市價時，房地產的評估價與市價有密切的關系。由于房地產缺乏完全市場，在許可房地產買賣制度下，專門有房地產估價機構為房地產交易雙方提供服務，這種情況下物業(yè)的估價往往會成為物業(yè)的市價。但由于評估者的經驗、知識、偏好、利害關系等的不同，同一宗物業(yè)，不同的評估者評估價格可能不完全相同，因而要建立健全估價制度。一個良好的評估價格應等于市價或標準價。

　　(二)買賣價格、租賃價格

　　1?買賣價格

　　買賣價格是指物業(yè)一次性出售的價格，在房產交易中，買賣價格往往是房屋所有權與土地使用權的同時出售。

　　2?租賃價格

　　租賃價格常稱租金，是零星出售物業(yè)使用權的價格，業(yè)主在保持其所有權不變的前提下，逐漸出售其使用權，分期實現其價值補償。

　　(三)拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格

　　1?拍賣價格

　　拍賣價格是指采用拍賣方式交易的成交價，一般是價高者得之，是最具競爭性的交易價格。

　　2?招標價格

　　招標價是通過招標形式交易的成交價，交易過程中具有相當競爭性。

　　3?協(xié)議價格

　　協(xié)議價格是指交易雙方通過協(xié)商確定的交易價格。交易過程中會受到很多非市場因素的影響。

　　采用協(xié)議方式的價格最低，其次是招標，拍賣有抬高地價的趨勢。

　　(四)商品價格、成本價格、福利價格

　　1?商品價格

　　商品價格是成本利潤、稅金和效用調節(jié)四部份之和。

　　2?成本價格

　　成本價格是房地產商品開發(fā)經營投資的回收價格。

　　3?福利價格

　　福利價格是低于成本價的價格形式。

　　成本價與福利價必須輔之以相應的財務補貼，才有實行的可能性。

　　(五)抵押價格、課稅價格、征用價格

　　1?抵押價格

　　抵押價格是為抵押貸款而評估的房地產價格。由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般比市場要低。

　　2?課稅價格

　　課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員評定的，以此作為房地產課稅基礎的價格，具體課稅價格如何，視課稅政策而定。我國房地產稅的計稅標準是標準房價與標準地價。根據規(guī)定，其中的標準房地價應按房地坐落地區(qū)建筑物情況，并參酌當地一般房地混合買賣價格，分區(qū)、分級、分類評定。

　　3?征用價格

　　征用價格是為政府征收房地產，而給予補償而評定的價格。

　　(六)土地價格、建筑物價格、房地價

　　1?土地價格

　　土地價格簡稱地價，如果是一塊無地上建筑物的土地，土地價格是指該塊土地的價格，如果是一塊附有建筑物的土地，土地價格是指該宗房地產中純土地部份。

　　同一塊土地，在估價時考慮其“生熟”條件，會有不同的價格，土地的“生熟”程度主要有以下幾種：

　　1)未征用補償的農地，購地者取得土地使用權，需自己進行征地補償，支付征地補償費。

　　2)已征用補償，但未做三通(路通、水通、電通)及一平(場地平整)。

　　3)已做三通一平的土地。

　　4)已做七通一平的土地。(七通為道路、上水、雨污水、電力、通訊、煤氣、熱等)。

　　5)在現有城市區(qū)域內附有待拆遷建筑物的土地。要進行拆遷安置等工作。

　　6)已做拆遷安置的城市空地。

　　2?建筑物價格

　　建筑物價格是指純建筑物的價格，不包含其占用的土地價格。人們平常所說的房價，通常是含有該建筑物占用的土地價格在內。因此，人們平常所說的房價與建筑物價格的含義不相同。

　　3?房地價

　　房地價又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，與平常所說房價相同。

　　(七)總價格、單位價格、樓面地價

　　1?總價格

　　房地產總價格是指一宗房地產的總體價格。根據情況的不同，房地產總價格也不同，如一塊面積500m?2的土地價格、一套面積為200平方米的高級公寓的價格、一個地區(qū)范圍內全部房地產價格。房地產總價格一般不能說明房地產的價格水平。

　　2?單位價格

　　房地產單位價格是指單位土地面積的土地價格、單位面積的房地價格。房地產單位價格可以反映房地產的價格水平，認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義以土地為例，土地單位價格與總價格的關系式如下：

　　土地單位價格=土地總價格÷土地總面積。

　　3?樓面地價

　　樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系式如下：

　　樓面地價=土地總價格÷建筑總面積

　　由此公式可得出樓面地價、土地單價、容積率三者的關系如下：

　　樓面地價=土地單價÷容積率

　　在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地的價格水平。如有甲、乙兩塊土地，甲地的土地單價為700元/m?2，乙土地的土地單價為510元/m?2，甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價為140元/m?2，乙土地的樓面地價為170元/m?2，根據此樓面地價意義的買者通常都會購買甲地，而不會購買乙地。因為，同類用途與結構的房屋(含土地)在市場上售價基本相同，如平均為1000元/m?2建筑造價基本接近，則在甲地上獲得的利潤=1000元-700元-140元=160元/m?2，乙地上獲得利潤=1000-700-170=130元/m?2。

　　(八)所有權價格、使用權價格、其他權利價格

　　1?所有權價格

　　所有權價格是指交易房地產所有權的價格。房地產所有權價格依據其所有權是否完全再細分。如依權利來理論，所有權為地上權，永佃權等諸個別權利的總和若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因此而貶低。

　　2?使用權價格

　　使用權價格是指交易房地產使用權的價格，目前我國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。土地使用權價格因使用年限的長短而定。如30年、50年、70年的使用權價格。土地使用權價格又稱出讓金。

　　3?其他權利價格

　　除所有權及使用權價格以外的權利價格，如地上權價格、永佃權價格等。

　　(九)基準地價、標定地界、房屋重置價格

　　1?基準地價

　　城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則，劃分地價區(qū)域，然后調查評估出各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。

　　2?標定地價

　　在基準地價基礎上，指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途的標志性宗地的價格。

　　3?房屋重置價格

　　按照估價時點當時的社會正常的建筑技術，工藝水平建材價格、機械和人工費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需費用加平均利潤。

　　(十)底價、期望價、補地價

　　1?底價

　　政府、企業(yè)或私人出讓(拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格，若低于這個價格則可不出售。

　　2?期望價

　　政府、企業(yè)或私人出讓房地產時希望賣出的滿意價格，一般在底價的基礎上加15%，即可視為期望價。

　　3?補地價

　　更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率、轉讓、出租、抵押土地使用權及續(xù)期土地使用權等需交給政府的一筆地價。對于改變用途的地塊，補地價的數額通常等于改

　　變后與改變前的地價差值。即

　　補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價。

　　增加容積率的補地價額，可用下式計算：

　　補地價=[(增加容積率-原容積率)÷原容積率]×地價

　　例：一宗土地面積為1000M2，容積率為5，時價為400元/m?2現欲將容積率增加到7?5，需補多少地價。

　　解：1?補地價

　　(7.5)÷5×400=160元/m2

　　2?補地價總數

　　160×1000=16萬元

　　(十一)標準地價(公告地價)、申報地價、法定地價、公告現價

　　這是中國臺灣的一組地價名稱。

　　1?標準地價(公告地價)

　　政府根據土地市價和收益價格查估的地價，作為土地所有權人申報地價的參考。

　　2?申報地價

　　土地所有權人向政府申報的地價。申報地價只能在標準地價的基礎上作20%的增減。

　　3?法定地價

　　土地所有權人依法向當地主管機關申報，經核定登記于地價簿冊上的地價。

　　4?公告現價

　　政府對其管轄范圍內的土地，根據調查的市價，每年編制公布的土地現時價格。

　　(十二)其他價格

　　如現房價、期房價、最高限價、最低限價、計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格等。

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