物業(yè)管理綜合能力考點：物權法基礎知識

　　一、物權概述

　　物權：指權利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財產(chǎn)權利。

　　因此物權從性質上講為絕對權，可以對抗除權利人以外的所有人，又稱對世權。

　　(一)物權的效力

　　1.物權的排他效力

　　指在同一標的物之上，不允許同時存在兩個以上的內容互不相容的物權。如同一物之上不能存在兩個所有權。

　　但內容不沖突的物權則可以并存，如所有權與用益物權或擔保物權。

　　2.物權的優(yōu)先效力

　　指物權在實現(xiàn)上較之于債權或者后成立的物權具有優(yōu)先性。

　　(1)物權和債權并存時，物權優(yōu)先于債權。

　　(2)同一個物上存在兩個以上物權時，先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權。

　　3.物權的追及效力

　　指物權成立后，其標的物不論輾轉落入何人之手，物權人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時，如構成善意取得，則追及力中斷。

　　4.物上請求權

　　指基于物權而產(chǎn)生的請求權，是指物權人在其物權被侵害或有被侵害的危險時，可以請求恢復物權的圓滿狀態(tài)的權利。其種類包括：返還原物請求權，消除危險請求權，排除妨礙請求權。

　　(二)物權法的基本原則

　　除社會政治原則(如私有制或公有制)之外，物權法本身所具有的結構原則包括：

　　1.從物權性質上講：物權絕對性原則。物權是絕對權即權利人是特定的，義務人是不特定的人;除權利人以外的任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務。

　　2.從物權種類上講：物權法定原則，即物權的類型、內容、效力及公示方法均由法律明文規(guī)定，當事人不得隨意創(chuàng)設或改變。

　　3.從物權客體上講：一物一(所有)權原則。數(shù)個物之上不得僅成立一個所有權，一物的部分也不得成為所有權的標的。

　　4. 從物權的效力上講：物權優(yōu)先原則。

　　5.從物權的變動講：公示原則和公信原則。

　　公示原則：指物權的享有和變動必須以一定的公示方法向社會公開，以便社會公眾知悉。

　　公信原則：指對于依法進行了公示的物權變動，即使其公示的內容與真實的權利不符，對于信賴此公示而進行交易的人也不產(chǎn)生任何影響。該原則實質上是賦予公示的內容以公信力，以便保護交易安全。

　　二、所有權

　　所有權：指所有人在法律限制的范圍內對物進行全面支配的權利。

　　(一)所有權的性質

　　1.整體性：所有權不是占有、使用、收益、處分四項權能在量上的總和，而是一個渾然一體的權利，不能在內容或時間上加以分割。

　　2.本源性：所有權是他物權之母，經(jīng)濟越發(fā)達，所有權產(chǎn)生出他物權的情況就越多。

　　3.彈力性：所有權雖受他物權的限制，但他物權一旦消滅，所有權即恢復其圓滿狀態(tài)。

　　4.永久性：所有權無存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無期限物權，此與他物權及債權均有不同。

　　5.社會性：為社會公益之需，所有權在現(xiàn)代社會中應受法律的限制，由此使所有權呈現(xiàn)較強的社會化色彩。

　　(二)所有權的權能

　　1.占有：指對物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認識水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟上的利益。

　　4.處分：指對物進行事實上或法律上的處置。其中前者是指對物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權轉移或設定用益物權、擔保物權。

　　上述諸權項中，使用權是所有權的靈魂，而處分權則是所有權的最終體現(xiàn)。

　　由于上述權能的存在，特別是使用權的存在，為所有權與其權能的分離提供了可能;隨著經(jīng)濟的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉變到以利用為中心。

　　除此之外，所有權還具有排除他人干涉的消極權能。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又稱即時取得：指無權處分他人動產(chǎn)的占有人，在將其占有的動產(chǎn)轉讓給第三人時，若第三人取得該動產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權。該制度限制了所有權的追及效力，旨在保護交易安全。

　　善意取得的構成要件包括：

　　1.其適用對象須為動產(chǎn);但記名有價證券不適用善意取得，我國規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

　　2.動產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得;通過繼承、遺贈、贈與等無償方式取得者，不適用善意取得。

　　3.受讓人須實際占有該動產(chǎn);若尚未占有動產(chǎn)，則物權尚未移轉，當然不適用善意取得。

　　4.受讓人取得財產(chǎn)時須出于善意，即不知情。若明知讓與人無處分權而受讓，則不能予以保護。善意的判斷時間，以物的交付時間為準。

　　(五)相鄰關系

　　相鄰關系：指兩個以上相互鄰近的不動產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動產(chǎn)時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。

　　相鄰關系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是¡°有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理¡±的原則。

　　三、建筑物區(qū)分所有權

　　1.概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權：指由區(qū)分所有建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產(chǎn)生的成員權所構成的特別所有權。業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。其特征有：

　　(1)內容構成的復合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權。

　　(2)權利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權中的三項權利必須一起處分，不得單獨處分。

　　(3)標的物是特定的空間，而非實體。

　　(4)是人與物的關系和人與人的關系的結合。

　　2.業(yè)主的專有權

　　專有權：指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權。

　　3.業(yè)主的共有權

　　共有權：指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。

　　4.土地使用權

　　一幢建筑物所占用范圍內的土地使用權應由業(yè)主按份共有，個人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來確定。

　　5.成員權

　　成員權：指業(yè)主基于在一幢建筑物的構造、權利歸屬和使用上的不可分離的共同體關系而產(chǎn)生的，作為建筑物的團體成員所享有的權利和承擔的義務的總和。

　　四、用益物權

　　用益物權：即對他人之物在一定范圍內享有使用、收益的物權。它是定限物權、他物權;其標的是不動產(chǎn);是獨立物權。

　　用益物權的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價值和使用價值。

　　五、擔保物權

　　擔保物權：是以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的特定物或權利上設定的一種定限物權。擔保物權是為了擔保主債權能夠實現(xiàn)而設定，如果債務人到期不能償還債務，債權人有權就該擔保物或權利優(yōu)先受償。

　　擔保物權具有以下特征：

　　(1)從屬性。

　　(2)不可分性。

　　(3)物上代位性。

　　我國《擔保法》規(guī)定了三種擔保物權：抵押權、質權和留置權。

　　(一)抵押權

　　1.抵押的效力

　　(1)抵押權所擔保的范圍：

　　(2)抵押物的轉讓：

　　(3)抵押權的保全：

　　2.抵押權的實現(xiàn)

　　(1)抵押權實現(xiàn)的順序

　　1)同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，登記的抵押權優(yōu)先于未登記的抵押權。

　　2)登記的抵押權中，登記在先的優(yōu)先于登記在后的，順序相同的，按照債權比例清償。

　　①順序在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償;

　?、陧樞蛟谙鹊牡盅簷嗨鶕５膫鶛嘞鹊狡诘模盅簷鄬崿F(xiàn)后的剩余價款應予提存，留待清償順序在后的抵押擔保債權。

　　3)在沒有登記的抵押權中，各抵押權人按照債權比例受償。

　　(三)留置權

　　1.留置權產(chǎn)生的條件

　　(1)留置權須具備的積極條件

　　1)債權人合法占有債務人的動產(chǎn)。留置權只能在動產(chǎn)上產(chǎn)生。

　　2)債權的發(fā)生與該動產(chǎn)的占有有牽連關系。對于牽連關系，我國《擔保法》規(guī)定了三種：保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權，如在保管合同中，委托人到期沒有支付保管費用，則保管人有權留置保管的貨物，拒絕向委托人交付貨物。

　　3)須債權已屆清償期。如果債權未到清償期，則債務人能否清償債務還不確定，債權人不能產(chǎn)生留置權。.

　　(2)留置權產(chǎn)生的消極要件，即如果符合下列情形之一則不能產(chǎn)生留置權：留置債務人的動產(chǎn)

　　1)不得違背公序良俗。

　　2)不得違背當事人的約定。當事人可以在合同中約定不得留置的物。

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