2009年土地估價師土地估價案例與報告考試真題答案
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一、案例分析題
(一)答題要點及參考答案
1.估價對象明確的內(nèi)容
(1)估價對象：坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號住宅用地，共50000平
方米;
(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司;
(3)估價目的：確定土地使用權(quán)的人股價值;
(4)估價基準日：2009年9月30日;
(5)委托估價時間：2009年9月10日：
(6)委托方：A公司和B公司;
(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(quán)(正
常市場)價值。
2.估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容
(1)綠地率：≤40%;
(2)建筑覆蓋率：20% -30%;
(3)建筑層數(shù)：16層;
(4)容積率：4.00;
(5)建筑面積：20萬平方米;
(6)土地面積：50000平方米;
(7)土地用途：住宅;
(8)居民活動場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積的40%。
3.原土地使用者應(yīng)履行的責任
(1)支付2億人民幣地價款;
(2)按照規(guī)劃條件用地;
(3)投資額不低于10億人民幣;
(4)在2008年4月30日之前動工建設(shè);
(5)在2010年10月31日前完成項目施工建設(shè);
(6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。
4.該土地原使用者對土地權(quán)利可以的處置方式
(1)轉(zhuǎn)讓;
(2)出租;
(3)抵押;
(4)置換;
(5)作價出資;
(6)作價入股;
(7)贈與。
(二)答題要點及參考答案
1.可以選擇的處置方式
(1)出讓;
(2)國有租賃;
(3)授權(quán)經(jīng)營;
(4)作價出資(入股)。
2.B工廠可以進入股份公司的土地名稱和土地面積
(1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米;
(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米;
(或上述兩項合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)
(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米;
(4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米。
3.對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價格進行定義
(1)估價基準日：2009年6月30日：
(2)實際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè);
(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);
(4)實際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：
宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”;
(5)設(shè)定使用年期：50年;
(6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種。
4.主要的登記信息
(1)土地使用權(quán)人：B股份有限公司;
(2)坐落：××市××區(qū)新中路15號;
(3)地號：為LH-3- (3) -26-6;
(4)地類(用途)：工業(yè);
(5)使用權(quán)類型：國有出讓土地;
(6)終止日期：2059年8月7日;
(7)使用權(quán)面積：41142平方米;
(8)土地登記時間：2009年9月1日。
二、報告判讀題
(一)答題要點及參考答案
1.除了報告中所能看到的信息外，關(guān)于土地對象描述不清楚的內(nèi)容有
(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對方位;
(2)地塊的形狀;
(3)地塊的長度、寬度;
(4)地塊的四至。
2.我國常見的土地他項權(quán)利
(1)抵押權(quán);
(2)租賃權(quán);
(3)地役權(quán);
(4)擔保權(quán)。
3.估價對象與WY6 -3 - 14 -1號地塊的市場價格存在差異的影響因素
(1)相對位置;
(2)面積規(guī)模，估價對象面積只有WY6 -3 - 14 -1號地塊的五分之一;
(3)地塊形狀;
(4)容積率小于0.5;
(5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;
(6)有高壓電纜經(jīng)過;
(7) WY6-3-14-1號地塊利用現(xiàn)狀的制約。
4.上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容
(1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲;
(2)容積率小于0.5;
(3)建筑密度不小于30%;
(4)綠地率不大于20%;
(5)現(xiàn)已拆為空地;
(6)土地利用變遷。
(二)答題要點及參考答案
1.影響估價對象的租金收益水平的因素
(1)用途為商業(yè);
(2)臨街;
(3)框架結(jié)構(gòu);
(4) 1980年竣工(成新度);
(5)使用權(quán)類型為出讓;
(6)總建筑面積7500平方米;
(7)現(xiàn)代風格裝修;
(8)公攤面積約為20%。
2.在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素
(1)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費用;
(2)土地平整費用;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費中的土地部分;
(4)房地產(chǎn)開發(fā)管理費中的土地開發(fā)部分;
(5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤中的土地開發(fā)部分;
(6)房地產(chǎn)銷售稅費。
3.土地使用權(quán)性質(zhì)和建筑物狀態(tài)
(1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物;
(2) 1979年，土地為國有劃撥性質(zhì)，建筑物動工;
(3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工;
(4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用;
(5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用;
(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經(jīng)濟壽命完結(jié);
(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。
4.計算方法
在現(xiàn)有的結(jié)果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現(xiàn)。
(三)答題要點及參考答案
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序號 |
錯誤點位置 |
錯誤內(nèi)容及原因 |
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l |
2 |
總述內(nèi)容不全，缺少估價日期 |
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2 |
4 |
項目名稱不全，項目名稱中缺少估價目的描述 |
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3 |
10 |
確定國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格，應(yīng)提供參考 |
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4 |
11 |
估價依據(jù)不全，掛牌出讓評估應(yīng)將國土資源部相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)，包括《招標拍 賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《招標拍賣掛牌 出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源 部令第II號）（三個寫出一個即給分） |
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5 |
26 |
應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》 |
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6 |
40 - 42 |
地價定義表述不全，缺少用途、容積率 |
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7 |
43—51 |
估價結(jié)果缺評估總地價大寫 |
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8 |
62—73 |
未說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限 |
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9 |
69 |
估價報告和技術(shù)報告提交方向相反 |
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10 |
86—88 |
缺估價機構(gòu)負責人簽字 |
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11 |
95 -105 |
土地登記狀況不全，缺少估價對象四至 |
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12 |
106一111 |
未說明估價對象土地他項權(quán)利狀況 |
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13 |
112—113 |
未對估價對象規(guī)劃利用狀況進行描述 |
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14 |
114 |
地價影響因素分析中缺一般因素 |
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15 |
116 |
區(qū)域因素分析缺項，缺少基礎(chǔ)設(shè)施條件分析 |
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16 |
117 |
交通條件描述分析不全，估價對象為住宅用地，未說明公交便捷度狀況 |
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17 |
136 |
個別因素分析缺項，缺少估價對象土地面積分析 |
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18 |
162 -164 |
估價原則中缺少替代原則。替代原則是市場比較法和基準地價系數(shù)修正法必須遵 循的原則 |
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19 |
166 |
選用估價方法理由不充分。住宅用地還可采用剩余法、收益還原法評估，應(yīng)分析 說明不選用的理由 |
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20 |
188 |
市場比較法公式中個別因素修正反了，應(yīng)為E--估價對象個別因素條件指數(shù)／比較案例個別因素條件指數(shù) |
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21 |
192 |
與估價對象屬同一城市不準確，應(yīng)為同一供需圈 |
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22 |
195 |
與估價對象估價基準日相差3—5年以內(nèi)不準確，應(yīng)為3年 |
打卡人數(shù)
