物業(yè)管理師輔導：業(yè)管理委托代理理論

　　代理

　　所謂代理就是指代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為，由此產生的民事權利和義務直接由被代理人承受的一種民事關系。

　　代理的特征

　　代理在法律活動中具有以下四個特征：(1)代理活動必須是具有法律意義的行為;(2)代理人以被代理人的名義實施民事法律行為;(3)代理人在代理權限內實施代理行為;(4)被代理人對代理行為承擔民事責任。

　　代理的種類

　　根據《民法通則》規(guī)定，代理的種類主要有:委托代理、法定代理和指定代理。

　　委托代理

　　委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名義實施民事法律行為，其法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。

　　法定代理

　　法定代理是指根據法律的宣接規(guī)定而發(fā)生的代理關系。主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權利、承擔義務而設立的制度。

　　指定代理

　　根據人民法院或有關單位的指定而發(fā)生的代理。

　　委托代理形式

　　委托代理形式通常有兩種：一種采用口頭形式委托，另一種采用書面形式委托。物業(yè)管理的委托服務必須采用書面形式。

　　代理權取得

　　代理權可通過以下方式取得：(1)因授權而取得代理權;(2)因指定而發(fā)生;(3)因法律規(guī)定而發(fā)生。

　　代理人行使代理權時應遵循的原則

　　代理人行使代理權時通常應遵循明下兩項原則：(l)代理權應為維護被代理人的最大利益而行使;(2)代理權利得濫用。

　　物業(yè)管理代理鏈

　　物業(yè)管理中，其委托代理的實現絕不是簡單的一個合約，而是若干個連續(xù)性的合約，這又表現為一種代理鏈如圖:

　　業(yè)主(使用人)→業(yè)主大會(業(yè)主委員會)→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工

　　委托代理 委托代理 委托代理

　　委托代理中的效率體現

　　單位、個人(業(yè)主)采用委托代理的最終效率，體現在自身利益最大化或損失最小化。

　　產權利益追求

　　在委托代理關系中，對代理人進行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始委托人對產權利益的追求，它包括對物業(yè)管理質量、水平以及產生的收益方面的追求，等等。

　　監(jiān)督距離長短

　　代理效率的好壞與委托代理活動中的中閏環(huán)節(jié)的多少有關。每經過一個中間層，初始委托人的監(jiān)督管理積極性就遞減一次，監(jiān)督距離越長、中間層越多、遞減量就越大。

　　激勵手段強弱

　　物業(yè)管理正面激勵的最大難點在于不可能形成統(tǒng)一的量化指標，因此應建立以模糊數學為基礎、加權平均多元素的考按模型方法來進行考核，這樣，使得激勵措施落到實處。

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