2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)理論與方法考試真題

　　試卷二 土地估價(jià)理論與方法(總分100分)2008年土地估價(jià)師土地估價(jià)理論與方法考試真題答案

　　一、判斷題(10題，題號(hào)l—10，共10分。請(qǐng)判斷各題說(shuō)法正確或錯(cuò)誤，并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的符號(hào)涂黑，正確涂“、/”，錯(cuò)誤涂“×”。評(píng)分說(shuō)明：每題1分，判斷錯(cuò)誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為O)

　　1.土地還原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。( )

　　2.采用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，比準(zhǔn)案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是“區(qū)域因素”所描述的范圍。( )

　　3.土地估價(jià)是為交易雙方進(jìn)行土地交易提供價(jià)值參考。( )

　　4.采用成本逼近法評(píng)估城鎮(zhèn)待拆遷國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。( )

　　5.采用剩余法估價(jià)時(shí)，應(yīng)該把握好最佳開(kāi)發(fā)利用方式的分析、開(kāi)發(fā)總價(jià)值的預(yù)測(cè)，以及開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)期、利潤(rùn)等項(xiàng)的估算。( )

　　6.土地評(píng)估價(jià)格的高低與土地估價(jià)人員的水平關(guān)系很大，估價(jià)師水平越高，評(píng)估價(jià)格越高。( )

　　7.在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價(jià)與土地容積率呈正相關(guān)。( )

　　8.某待估宗地設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利后，會(huì)適當(dāng)提高該宗地的市場(chǎng)價(jià)值。( )

　　9.相對(duì)于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對(duì)地價(jià)水平的影響最大。( )

　　10.在采用收益還原法計(jì)算附著有建筑物的土地價(jià)格時(shí)，需要遵循最有效使用原則，將土地收益從房地收益中分離出來(lái)。( )

　　二、單項(xiàng)選擇題(45題，題號(hào)11—55，共45分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題1分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

　　11.工業(yè)區(qū)位理論的核心就是對(duì)運(yùn)輸、勞力及( )相互作用的分析和計(jì)算。

　　A.道路因素 B.區(qū)位因素 C.集聚因素 D.資金因素

　　12.某城市二級(jí)住宅用地平均容積率為2.0，以樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米?，F(xiàn)有一宗住宅用地位于二級(jí)地，其容積率為4.0，除容積率外無(wú)須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價(jià)最可能為( )元/平方米。

　　A. 950 B.1200 C.1300 D.1500

　　13.某大型百貨商城臨街寬150米，進(jìn)深100米，采用路線價(jià)法評(píng)估其土地價(jià)格時(shí)必須進(jìn)行修正的內(nèi)容有( )。

　　A.寬深比修正 B.區(qū)位修正 C.用途修正 D.出讓方式修正

　　14.《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施以來(lái)，對(duì)全國(guó)各地的工業(yè)地價(jià)有一定影響，這屬于影響土地價(jià)格的( )。

　　A.一般因素 B.區(qū)域因素 C.個(gè)別因素 D.環(huán)境因素

　　15.關(guān)于描述土地價(jià)格的主要特征，下面描述不正確的是( )。

　　A.土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格 B.土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定

　　C.土地價(jià)格總體呈上升趨勢(shì) D.土地價(jià)格具有明顯的地域性

　　16.生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格是按( )進(jìn)行分類(lèi)的。

　　A.權(quán)利類(lèi)型 B.價(jià)格形成方式

　　C.價(jià)格表示方法 D.土地的存在形態(tài)

　　17.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是( )在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

　　A.合法原則 B.預(yù)期收益原則

　　C.最有效使用原則 D.替代原則

　　18.土地還原利率為7.0%，房屋還原利率為9.6%，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為( )。

　　A.6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%

　　19.我國(guó)土地價(jià)格是( )和收益的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

　　A.土地價(jià)值 B.土地所有權(quán)

　　C.土地使用價(jià)值 D.土地權(quán)利

　　20.新古典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：將空間作為地租的一個(gè)核心問(wèn)題進(jìn)行了考慮，首次引入( )概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方法。

　　A.競(jìng)爭(zhēng)模式 B.區(qū)位平衡 C.邊際效益 D.博弈占位

　　21.按行政原則確定的居民出行購(gòu)物距離比按市場(chǎng)原則確定的距離要( )。

　　A.近 B.完全相同 C.略有差異 D.遠(yuǎn)

　　22.影響土地區(qū)位的行政因素有( )。

　　A.城市拆遷 B.城市規(guī)劃 C.用地審批 D.規(guī)劃審批

　　23.某宗容積率為r(r>1)的宗地，樓層數(shù)為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價(jià)為%，地面地價(jià)為%，建筑覆蓋率為e，則下面描述錯(cuò)誤的是( )。

　　24.在城市土地定級(jí)時(shí)，要考慮主次干道對(duì)周?chē)恋氐挠绊懢嚯x，該距離一般用以下( )方式確定。

　　A.從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離

　　B.建成區(qū)面積與所有主、次干道總長(zhǎng)度比值的一半

　　C.道路所在的級(jí)別范圍內(nèi)的道路總長(zhǎng)度與級(jí)別面積的比

　　D.兩條道路之間的中心線到路中心線的距離

　　25.在建立路線價(jià)及其修正體系的基本程序中，首先是要( )。

　　A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B.劃分地價(jià)區(qū)段

　　C.劃分地價(jià)等級(jí) D.劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段

　　26.關(guān)于成本逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，下列選項(xiàng)中描述錯(cuò)誤的是( )。

　　A.當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，要進(jìn)行年期修正

　　B.當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，

　　需對(duì)土地增值收益進(jìn)行年期修正

　　C.當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，需對(duì)成本價(jià)格進(jìn)行年期修正

　　D.當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正

　　27.下列選項(xiàng)中說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )

　　A.絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源

　　B.級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素

　　C.壟斷地租來(lái)自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值

　　D.礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租一樣，都包含級(jí)差地租和絕對(duì)地租

　　28.最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和( )原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　A.需求與供給 B.報(bào)酬遞增遞減

　　C.最有效使用 D.變動(dòng)

　　29.采用剩余法估價(jià)時(shí)，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是( )。

　　A.計(jì)算建筑密度 B.估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　C.估算建筑成本 D.確定土地最佳利用方式

　　30.關(guān)于絕對(duì)地租描述，下列選項(xiàng)中不正確的是( )。

　　A.絕對(duì)地租是平均利潤(rùn)的一部分

　　B.絕對(duì)地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額

　　C.絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來(lái)源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值

　　D.土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的根本原因

　　31.下列選項(xiàng)中( )不屬于路線價(jià)估價(jià)法中深度修正的方法。

　　A.四三二一法則 B.蘇慕斯法則

　　C.杉木正幸法則 D.哈柏法則

　　32.根據(jù)土地報(bào)酬遞減的基本原理，下列選項(xiàng)中表述不正確的是( )。

　　A.當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢(shì)

　　B.當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開(kāi)始下降

　　C.當(dāng)邊際報(bào)酬等于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬最低

　　D.當(dāng)坐標(biāo)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，平均報(bào)酬率最高

　　33.城市規(guī)劃限制條件往往會(huì)影響土地價(jià)格，下列選項(xiàng)中不屬于此類(lèi)的是( )。

　　A.宗地容積率 B.宗地形狀 C.建筑密度 D.宗地用途

　　34.某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開(kāi)發(fā)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地開(kāi)發(fā)期需要3年，如開(kāi)發(fā)費(fèi)均勻投入，則采用成本逼近法估價(jià)時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )年。

　　A.1 B.1.5 C.2 D.3

　　35.某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費(fèi)用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為3000元/平方米，土地還原利率為4%，該小區(qū)土地樓面價(jià)格為900元/平方米，則建筑物還原利率為( )。

　　A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%

　　36.建筑地段地租的一個(gè)顯著特點(diǎn)是( )占有顯著的優(yōu)勢(shì)。

　　A.壟斷地租 B.級(jí)差地租 C.絕對(duì)地租 D.相對(duì)地租

　　37.決定土地價(jià)格高低的主要因素是( )的存在。

　　A.壟斷地租 B.級(jí)差地租 C.絕對(duì)地租 D.相對(duì)地租

　　38.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本逼近法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的是( )。

　　A.城市中心的商業(yè)用地 B.公益設(shè)施用地

　　C.城市中心的綜合用地 D.待開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)用地

　　39.公式“還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”的“安全利率”一般可用( )代表。

　　A.一年期定期存款利率 B.一年期貸款利率

　　C.證券年平均收益利率 D.期貨年收益利率

　　40.下列選項(xiàng)中，不屬于交易案例與待估宗地的相關(guān)性和替代性的描述是( )。

　　A.用途應(yīng)相同 B.同一供需圈內(nèi)

　　C.兩年內(nèi)的交易案例 D.交易案例的真實(shí)性

　　41.下列選項(xiàng)中，不適合用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的是( )。

　　A.工業(yè)區(qū)待出讓地塊 B.市中心辦公樓的租金

　　C.二手房交易價(jià)格 D.邊遠(yuǎn)地區(qū)辦公用地

　　42.基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的( )和公示性價(jià)格，通過(guò)定期公布，向社會(huì)提供土地市場(chǎng)的有關(guān)地價(jià)水平及其變動(dòng)趨勢(shì)。

　　A.宏觀性 B.微觀性 C.指導(dǎo)性 D.控制性

　　43.某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)為50元/平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是200元/平方米，利息為15元/平方米，投資利潤(rùn)率為25%，則土地投資利潤(rùn)為( )元/平方米。

　　A. 86.00 B.87.50 C.88.00 D.91.25

　　44.某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年的地價(jià)指數(shù)分別為110、115、123。某比較案例2006年成交價(jià)為1200元/平方米，則2008年該比較案例價(jià)格為( )元/平方米。

　　A. 1476 B.1342 C.1200 D.1073

　　45.甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容積率分別為8、5、4.5，若其他條件相同，則購(gòu)買(mǎi)者會(huì)優(yōu)先選擇( )。

　　A.甲宗地 B.乙宗地

　　C.乙宗地、丙宗地任選其一 D.甲宗地、乙宗地任選其一

　　46.下表為某城市基于樓面地價(jià)的住宅容積率修正系數(shù)表。比較案例的容積率為2，樓面地價(jià)為2000元/平方米，待估宗地容積率為3.5，其地面地價(jià)為( )元/平方米。

　　A. 1753 B.5950 C.6134 D.7988

　　47.現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價(jià)格為800元/平方米，商住混合用途價(jià)格為1000元/平方米，則該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為( )元/平方米。

　　A. 800 B.900 C.1000 D.1800

　　48.某宗地的土地取得成本為1500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，投資利息500萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為9000萬(wàn)元，則投資該宗地的收益率為( )。

　　A. 55.6% B.50. 0% C.61.2% D.66.7%

　　49. 2006年某寫(xiě)字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長(zhǎng)率為10%，每年支出總費(fèi)用為380元/平方米。2008年該寫(xiě)字樓的房地純收益為( )元/平方米。

　　A.220 B.346 C.592 D.700

　　50.某大型國(guó)有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2%?，F(xiàn)上市需按作價(jià)人股方式處置，評(píng)估時(shí)設(shè)定土地出讓年限40年，房屋重置價(jià)1200元/平方米。假設(shè)土地出讓年限到期后商鋪無(wú)償收為國(guó)有，則年折舊費(fèi)為( )元/平方米。

　　A. 24.00 B.28.57 C.30.00 D.31.58

　　51.某宗地的無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格為1000萬(wàn)元，土地還原利率為6%，該宗地70年土地使用權(quán)價(jià)格是( )萬(wàn)元。

　　A. 1017 B.987 C.983 D.910

　　52. 2004年某宗地土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為1000萬(wàn)元。2008年某評(píng)估公司對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估，據(jù)調(diào)查，目前該區(qū)域同等情況下土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需2000萬(wàn)元，年利息率為6%，采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)該取( )萬(wàn)元。

　　A. 1000 B.1124 C.2000 D.2247

　　53.某工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)面積100萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)總地價(jià)為3億元，可出讓土地的比例為60%，現(xiàn)出讓一宗工業(yè)用地，其土地出讓底價(jià)為( )元/平方米。

　　A.300 B.400 C.500 D.600

　　54.某城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，其修正值如下表。現(xiàn)有一宗工業(yè)用地坐落在四級(jí)地內(nèi)，達(dá)到“三通(通路、通上水、通電)一平”，則其土地開(kāi)發(fā)程度修正值為( )元/平方米。

　　A.0 B. -5 C. -6 D. -11

　　55.某宗地內(nèi)建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%，土地單價(jià)為2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為( )元/平方米。

　　A. 2500 B.1250 C.1000 D.500

　　三、多項(xiàng)選擇題(15題，題號(hào)56 - 70，共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題2分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.5分)

　　56.關(guān)于重置價(jià)格與重建價(jià)格的區(qū)別，

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同

　　C.選用的建筑材料不同

　　E.采用的人工單價(jià)不同

　　下列選項(xiàng)中說(shuō)法錯(cuò)誤的有( )

　　B.建筑工藝不同

　　D.建筑構(gòu)配件不同

　　57.適用于對(duì)大批量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法有(. )

　　A.路線價(jià)法 B.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　C.成本逼近法 D.市場(chǎng)比較法

　　E.收益還原法

　　58.根據(jù)剩余法的基本原理，下列計(jì)算公式正確的有( )。

　　A.地價(jià)=開(kāi)發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值一整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一開(kāi)發(fā)商正常利潤(rùn)

　　B.地價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格一正常成本一正常利潤(rùn)一不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　C.地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)一管理費(fèi)一維修費(fèi)一保險(xiǎn)費(fèi)一稅金一開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

　　D.地價(jià)=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)一建筑總成本一銷(xiāo)售費(fèi)用一稅金一利息

　　E.地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一稅金一開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

　　59.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的( )。

　　A.土地用途 B.土地級(jí)別

　　C.土地使用者 D.，土地開(kāi)發(fā)程度

　　E.基準(zhǔn)地價(jià)

　　60.下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有( )o

　　A.總體呈上升趨勢(shì)，上升速度較一般商品緩慢

　　B.具有明顯個(gè)別性和地區(qū)性

　　c.土地價(jià)格高低決定了地租水平高低

　　D.土地價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本決定

　　E.土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)

　　61.關(guān)于各種估價(jià)方法的適用范圍，下列選項(xiàng)中說(shuō)法iE確的有( )。

　　A.路線價(jià)法是僅適用于特大城市的估價(jià)方法

　　B.成本逼近法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)及住!

　　c.市場(chǎng)比較法除了可以用于土地價(jià)格評(píng)估外，;姜暴惹髫孥票薔琴為產(chǎn)租金評(píng)估

　　D.收益法只適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)琦

　　E.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍與市場(chǎng)發(fā)育程度無(wú)關(guān)

　　62.下列關(guān)于單位地價(jià)、樓面地價(jià)描述正確的有( ‘)。

　　A.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)÷容積率 。

　　B.單位地價(jià)比樓面地價(jià)更能反映地價(jià)水平高低

　　c.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)÷建筑面積 _

　　D.單位地價(jià)：樓面地價(jià)÷土地總面積 5 1

　　E.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)×土地面積÷建筑面積

　　63.根據(jù)房屋的承重構(gòu)件、建筑材料和建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，房屋的結(jié)構(gòu)分為( )。

　　A.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) B.土木結(jié)構(gòu)

　　c.磚混結(jié)構(gòu) D.磚木結(jié)構(gòu)

　　E.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

　　64.我國(guó)現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括( )

　　A.土地出讓金 B.青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　c.土地承包費(fèi) D.房屋拆連補(bǔ)償費(fèi)

　　E.耕地占用稅 ：

　　65.根據(jù)馬爾薩斯的觀點(diǎn)，地租是總產(chǎn)品中的剩余部分，產(chǎn)生該剩余的原因有( )。

　　A.土地的性質(zhì) B.土地的用途

　　c.生活必需品所特有的性質(zhì) D.~肥沃土地的相對(duì)稀少性

　　E.土地空間分布不均

　　66.下圖是土地報(bào)酬曲線示意圖，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

　　A.L1、L2、L3分別為總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬

　　B.從計(jì)算過(guò)程來(lái)看，邊際報(bào)酬是總報(bào)酬的一階導(dǎo)數(shù)值

　　C.總報(bào)酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報(bào)酬曲線的最高點(diǎn)

　　D.第一階段為報(bào)酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段

　　E.總報(bào)酬為最大時(shí)，邊際報(bào)酬為零

　　67.估價(jià)人員根據(jù)國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)，能夠了解到宗地的( )等信息。

　　A.四至 B.面積 C.用途 D.取得價(jià)格

　　E.權(quán)屬糾紛

　　68.在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于區(qū)域因素的有( )。

　　A.交通條件 B.物價(jià)變動(dòng) C.繁華程度 D.宗地臨街狀況

　　E.房地產(chǎn)投機(jī)

　　69.建筑物折舊的類(lèi)型包括( )。

　　A.物理折舊 B.經(jīng)濟(jì)折舊 C.功能折舊 D.材料折舊

　　E.環(huán)境性折舊

　　70.在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有( )。

　　A.設(shè)施類(lèi)型是否齊備 B.設(shè)施價(jià)格

　　C.設(shè)施水平 D.使用保證率

　　E.設(shè)施使用頻率

　　四、情景分析題(3題，內(nèi)含15小題，題號(hào)71一85，共15分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒陽(yáng)分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)，

　　(一)某縣賓館建于20世紀(jì)80年代，以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。1998年5月賓館領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周?chē)鸀樯谭玫?，道路以生活型主干道為主，電力設(shè)施骨干輸電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定電話裝機(jī)容量為1000門(mén)。賓館內(nèi)部道路、供電、供水、排水和通訊設(shè)施齊全?，F(xiàn)因賓館經(jīng)營(yíng)不善，縣人民政府批準(zhǔn)其在不改變用途的前提下進(jìn)行整體改制。就上述內(nèi)容，回答71 - 75小題的

　　問(wèn)題。

　　71.下列選項(xiàng)中，關(guān)于劃撥用地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估描述錯(cuò)誤的有( )。

　　A.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格

　　B.企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土

　　地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)

　　C.該賓館土地使用權(quán)以無(wú)償方式取得，土地資產(chǎn)不應(yīng)計(jì)入其企業(yè)資產(chǎn)

　　D.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不包含土地增值收益

　　72.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》( GB/T 21010--2007)，評(píng)估時(shí)可設(shè)定其土地用途為( )。

　　A.批發(fā)零售用地 B.住宿餐飲用地

　　C.商務(wù)金融用地 D.商服用地

　　73.若你為該賓館改制的土地估價(jià)師，優(yōu)先選擇的兩個(gè)估價(jià)方法為( )。

　　A.市場(chǎng)比較法 B.收益還原法

　　C.成本逼近法 D.剩余法

　　74.對(duì)該賓館進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，關(guān)于土地開(kāi)發(fā)程度的描述，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

　　A.待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”和內(nèi)部場(chǎng)地平整

　　B.待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設(shè)定開(kāi)發(fā)程度

　　C.待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整

　　D.待估宗地必須按“五通一平”進(jìn)行地價(jià)評(píng)估

　　75.該賓館改制時(shí)，關(guān)于土地資產(chǎn)處置方式的描述，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

　　A.補(bǔ)辦出讓手續(xù) B.保留劃撥

　　C.作價(jià)出資(入股) D.國(guó)有租賃

　　(二)某企業(yè)因融資需要委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所屬某宗地2008年6月30日的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。待估宗地位于市區(qū)綜合級(jí)別三級(jí)地、商業(yè)用地二級(jí)地、住宅用地三級(jí)地，宗地面積10000平方米，其中商業(yè)用地占20%，住宅用地占80%。城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年1月1日，綜合級(jí)別三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米，商業(yè)用地二級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為5000元/平方米，住宅用地三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米。市國(guó)土資源局公布城市地價(jià)指數(shù)(以上季度為100)如下表。就上述內(nèi)容，回答76~ 80小題的問(wèn)題。

　　76.對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素百( )。

　　A.定級(jí)類(lèi)型 B.開(kāi)發(fā)程度 C.容積率 D.年期

　　77.該城市的土地定級(jí)類(lèi)型有( )。

　　A.商業(yè)用地定級(jí) B.商住混合用地定級(jí)

　　C.住宅用地定級(jí) D.土地綜合定級(jí)

　　78. 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價(jià)上升了( )。

　　A. 115.36% B.116.21% C.15.36% D.16.21%

　　79.住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的期日修正系數(shù)應(yīng)該是( )。

　　A. 1.28 B.1.25 C.1.23 D.1.20

　　80.若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12，區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為5.06%，年期修正系數(shù)為0.9942;住宅容積率修正系數(shù)為1.08，區(qū)域和個(gè)別因蒹修正系數(shù)為6. 01%，年期修正系數(shù)為0.9981，開(kāi)發(fā)程度均不需作修正，則該殺地總地價(jià)為( )萬(wàn)元。

　　A.7171 B.5721

　　C. 4851 D. 4271

　　(三)某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬(wàn)元/月，其余各層為客房，共00個(gè)房間，平均每間房費(fèi)95元/天，空置率為25%，該賓館營(yíng)業(yè)實(shí)際花費(fèi)25礦元/月。周?chē)瑱n次的賓館客房部分一般每間房費(fèi)90元/天，空置率為20%，　　E常營(yíng)業(yè)費(fèi)用為年收入的30%;同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25萬(wàn)元/日，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為8萬(wàn)元。本區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的還原率為10%。如果一年按365巳計(jì)算，就上述內(nèi)容，回答81 - 85小題的問(wèn)題。

　　81.采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年總收人為( )萬(wàn)元。

　　A. 476 B. 497 C. 996 D.1088

　　82.采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為( )萬(wàn)元。

　　A.96 B.300 C.333 D.365

　　83.采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A. 6640 B.6960 C.7230 D.7550

　　84.估價(jià)人員掌握了賓館同類(lèi)建筑物的房屋重置價(jià)、耐用年限、殘值率等相關(guān)數(shù)據(jù)，評(píng)估該賓館用地價(jià)格時(shí)，可以選用的評(píng)估方法有( )。

　　A.成本逼近法 B.比較法 C.土地殘余法 D.建筑物殘余法

　　85.從掌握的評(píng)估資料看，該賓館年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與同檔次住宿餐飲業(yè)比( )萬(wàn)元。

　　A.少60 B.少33 C.多60 D.多33

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