物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：寫字樓安全與風(fēng)險管理(3)

　　三、寫字樓的物業(yè)保險$lesson$

　　在采取了各種安全和風(fēng)險管理措施后，寫字樓物業(yè)仍有可能在持有期內(nèi)由于某種意外的原因使物業(yè)損毀，從而導(dǎo)致出租經(jīng)營過程的中斷，這很可能會使投資者進(jìn)入破產(chǎn)的境地。為了抵御這種突發(fā)事件給物業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險，業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)通常要作出綜合保險安排。一般說來，單一的保單不可能為投資者提供完全的保障，而即使有這樣一種能提供全面保障的保單，保險費的數(shù)額也可能是很難承受的，所以寫字樓物業(yè)投保過程中，投保人的保險計劃經(jīng)常是由多個保單組成的保險組合。

　　從理論上來說，物業(yè)投資過程中的所有風(fēng)險都可能通過保險安排來進(jìn)行規(guī)避，但在物業(yè)投保的過程中，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)通常還要在投保項目和保險費支出之間作出平衡。如果將所有風(fēng)險都通過投保的方式轉(zhuǎn)嫁給保險公司則可能會由于過高的保險費支出使投資者徒勞無功。因此，寫字樓的業(yè)主主要是選擇那些自己無法控制的風(fēng)險項目進(jìn)行投保，對于那些自己可以控制或規(guī)避的風(fēng)險項目就承擔(dān)下來，以獲取高于平均收益水平的風(fēng)險報酬。

　　寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租戶都要參加保險，以保障其自身的利益和其他與物業(yè)有關(guān)方面的利益。寫字樓物業(yè)的業(yè)主通常將收入損失、結(jié)構(gòu)毀損和第三者責(zé)任投保，此時業(yè)主被稱為投保人，物業(yè)管理企業(yè)為附屬投保人。但寫字樓物業(yè)投保的最大特點是：保險費是物業(yè)運營成本的一部分，且這部分費用最終要轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。由于寫字樓物業(yè)的整體保險不包括各租戶單獨承擔(dān)部分的空間，因此大多數(shù)寫字樓的租約要求租戶就其承租空間內(nèi)的辦公設(shè)備等財產(chǎn)單獨投保，寫字樓物業(yè)租戶投保的項目應(yīng)以能夠保持其企業(yè)正常運轉(zhuǎn)并能承擔(dān)租約中規(guī)定的其要承擔(dān)的責(zé)任為原則，當(dāng)然租戶也可能就其他項目投保，如專業(yè)顧問公司可以投保專業(yè)責(zé)任保險、職工醫(yī)療保險、職工養(yǎng)老或失業(yè)保險等。

　　保險公司和投保人之間的保險協(xié)議使得投保人有權(quán)利在意外災(zāi)害發(fā)生時得到保險公司的賠償。例如，寫字樓內(nèi)由于用電安全問題導(dǎo)致火災(zāi)，業(yè)主就可以向其投保的保險公司索賠。當(dāng)然，如果事實證明是租戶的職員用電不慎導(dǎo)致了火災(zāi)的發(fā)生，則業(yè)主的保險公司就可以向租戶或其保險公司索賠，以彌補自己的損失。

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