2012物業(yè)經(jīng)營管理輔導之不良物業(yè)資產(chǎn)管理(2)

　　二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過程$lesson$

　　不良物業(yè)資產(chǎn)的形成有其特殊的歷史原因及邏輯過程。全球經(jīng)濟狀況的起伏及宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，也進而會導致不良物業(yè)資產(chǎn)的形成與發(fā)展。

　　1.經(jīng)濟周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因。在經(jīng)濟上升時期，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。由于企業(yè)或債務人從銀行融資后盲目投資，投資過程中不進行詳細的調(diào)研及風險防范工作，導致投資失誤。當經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)業(yè)則是首先受到?jīng)_擊的行業(yè)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場價值的嚴重縮水，形成大量的不良資產(chǎn)。一些企業(yè)為挽回損失，又想盡辦法融資再投資，以致形成惡性循環(huán)，陷入債務危機之中。一旦資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)，不良資產(chǎn)便產(chǎn)生了。

　　2.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動器。目前的房地產(chǎn)貸款形式主要是物業(yè)抵押貸款。通常，在房地產(chǎn)發(fā)展處于擴張和繁榮時期，房地產(chǎn)評估價格較高，相應的貸款額也較高，從而為形成不良房地產(chǎn)埋下了伏筆。以1993～1994年我國某城市為例，處于房地產(chǎn)周期峰頂時，寫字樓評估價值高達8000～15000元/m2，甚至有的高達18000元/m2;商業(yè)用房，如某發(fā)展中心二層的商業(yè)用房，其評估價值竟高達6萬元/m2。而在房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)時，寫字樓的價格則大都在4500～7000元/m2之間，上述發(fā)展中心二層的商用物業(yè)，如今價格甚至低至原來評估價值的1/10。雖然評估價值與當時的市場現(xiàn)狀基本相符，但其潛在的危害性不言而喻。當房地產(chǎn)虛假繁榮的泡沫開始破裂時，高額抵押貸款帶來的巨量的房地產(chǎn)，便有可能成為不良物業(yè)資產(chǎn)。

　　3.銀行貨幣資金運動的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。從現(xiàn)象上看，我國不良資產(chǎn)的形成原因是多方面的，既有經(jīng)營和使用貨幣資金主體的內(nèi)部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經(jīng)濟環(huán)境因素。從內(nèi)部因素來看，主要源于銀行和企業(yè)自身。一是使用貨幣資金的企業(yè)，在深化改革、擴大發(fā)展的過程中，采用過度負債的經(jīng)營方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環(huán)債”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，嚴重影響了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。貸款被企業(yè)作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產(chǎn)的安全性、流動性、盈利性。不僅如此，一些企業(yè)借口產(chǎn)權(quán)制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權(quán)，又生成大量銀行不良債權(quán)。隨著企業(yè)的聯(lián)合、兼并、收購及破產(chǎn)風潮的興起，債權(quán)被懸空、撇開和逃避，無數(shù)重債企業(yè)采取“金蟬脫殼”，強弱聯(lián)合，把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，卻置債務于不理，使老債務債無主，新債務卻又生。二是經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷是造成不良資產(chǎn)生成的直接原因。由于資金所有者-銀行與資金使用者-企業(yè)之間的信息不對稱性，尤其是財務信息嚴重失真，財務約束軟化，使銀行在發(fā)放貸款前很難對項目進行高質(zhì)量的評估，加之貸款審批中的風險意識薄弱及主觀隨意性強，有的甚至是違規(guī)發(fā)放貸款，貸款的發(fā)放與回收沒有責任到人，而貸款發(fā)放后又缺乏監(jiān)管，致使貸款發(fā)放后，銀行處于被動的風險接受地位。從外部因素來看，主要源于國家政策調(diào)整和政府干預。不同的歷史時期，國家的產(chǎn)業(yè)政策也有所不同。而國家的產(chǎn)業(yè)政策又是通過運用包括資金傾斜、物價調(diào)整在內(nèi)的經(jīng)濟政策和行政手段并重來貫徹實施的。伴隨每次產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，總會使一批不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，這是導致不良資產(chǎn)形成的重要原因。

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