2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導8

　　業(yè)主委員會運作情況分析$lesson$

　　業(yè)主委員會運作體系是我國物業(yè)管理體系中重要的組成部分，業(yè)主委員會也是物業(yè)管理市場的重要主體之一。由于受我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業(yè)主委員會運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發(fā)生，這在一定程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。對業(yè)主委員會運作情況的分析，有助于加強我們對物業(yè)管理市場的深度了解，找出制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結，從而推動物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。

　　一、我國業(yè)主委員會體系的運作歷程

　　1991年，萬科天景花園的供配電問題一直困擾著物業(yè)管理公司，長期以來都得不到有效解決。后來由于一個業(yè)主的幫忙，難題竟在短時間內順利解決。這件事使萬科物業(yè)公司在驚喜的同時，也使他們萌生了新的想法：能否成立一個業(yè)主組織來與物業(yè)公司一起對小區(qū)實施管理?集合業(yè)主與物業(yè)公司的力量，在小區(qū)管理中形成合力，許多以往解決不了的問題也許會找到新的解決辦法。在借鑒新加坡共管式物業(yè)管理模式的基礎上，1991年9月，全國第一個“業(yè)主管理委員會”組織在深圳萬科天景花園正式成立。萬科天景花園業(yè)主管理委員會運作模式在深圳逐步推廣，并在深圳物業(yè)管理的運作過程中取得了相當好的成效。1994年6月，在《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中，業(yè)主委員會運作體系被寫進其中，得到了正式確認。作為全國第一部物業(yè)管理條例，《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中產生了巨大的影響，成為全國各地制定物業(yè)管理法規(guī)的重要依據和參與標準。因此，隨著全國物業(yè)管理的發(fā)展，深圳的業(yè)主委員會運作體系也被全國各地紛紛采納，業(yè)主委員會運作體系被推廣到全國各地。

　　在2003年9月1日《中華人民共和國物業(yè)管理條例》頒布實施之前，就全國而言，各地對業(yè)主委員會的定性、地位、權限等一直很模糊、混亂和不統(tǒng)一。如在法院判案過程中，經常出現有的地方法院認定業(yè)主委員會有民事訴訟的主體資格，有的地方沒有，同一類型的案例在全國經常會出現兩種截然不同的判決結果。

　　2003年9月開始正式實施的《中華人民共和國物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會進行了一定范圍的定性，把業(yè)主委員會定性為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，但業(yè)主委員會的性質和法律地位也并未做出明確規(guī)定。相對于以往深圳業(yè)主委員會的運作情況而言，新《條例》中業(yè)主委員會的權限受到了一定程度的限制。

　　二、業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質分析

　　由于業(yè)主參與業(yè)主委員會不同心態(tài)和目的的驅使，使參加業(yè)主委員會的人群有了特殊的特征。我們對業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質進行了觀察和分析，我們發(fā)現當選業(yè)主委員會主任、委員的綜合素質基本上分為兩個極端，即綜合素質特別高和綜合素質特別低，綜合素質處于中等很少見，這與一般的選舉結果產生了鮮明的對比。此外，單位產權物業(yè)，如一棟住宅樓里有一家銀行單位等，由其單位指派參加的業(yè)主委員會委員的綜合素質一般處于不確定狀態(tài)，即綜合素質呈現低、中、高的機率都有可能。但這種情況在總的業(yè)主委員會運作體系中所占的比率還是比較低的。

　　三、業(yè)主委員會主任、委員的參與心態(tài)分析

　　我們對業(yè)主委員會主任、委員的心態(tài)進行了觀察和分析，我們也發(fā)現，業(yè)主參與業(yè)主委員會的動機和心態(tài)也有兩個極端。一部分業(yè)主為人很正直、有良好的社會責任感和社會公益心以及良好的綜合素質，他們站出來免費、義務為全體業(yè)主服務完全是為了維護全體業(yè)主合法的權益，配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。另一部分業(yè)主把進入業(yè)主委員會當成謀求自己私利的工具，甚至把它當作自己事業(yè)的輔助手段。如要求物業(yè)管理公司為自己安排人員就業(yè)，減免自己的物業(yè)管理費和停車費甚至水電費。還有少數業(yè)主委員會主任、委員，勾結其他的物業(yè)管理公司要炒掉原來的物業(yè)管理公司。目前后一種現象在業(yè)主委員會運作過程中還占較大比例。這也是目前業(yè)主委員會運作體系不成熟的重要表現。

　　四、業(yè)主委員會成立現象分析

　　1、業(yè)主委員會成立難度大

　　業(yè)主委員會成立難度大主要表現在以下幾個方面：一是業(yè)主的產權意識、維權意識不強，不少業(yè)主不愿意參與業(yè)主委員會，甚至連選舉投票都不愿意參加;二是業(yè)主對物業(yè)管理的認識和需求不一樣，很難形成共同的觀點，形成一致的行動;三是物業(yè)特別是住宅小區(qū)業(yè)權分散，業(yè)主戶數較多，組織召開一次業(yè)主大會本身非常困難，通過業(yè)主大會按正規(guī)程序選舉業(yè)主委員會就更加困難;四是業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉要在政府物業(yè)管理行政主管部門和居民委員會的指導和監(jiān)督下進行(目前有的地方法規(guī)要求居委員會參與，有的地方法規(guī)則沒有此要求)，但往往政府相關部門人員精力有限，組織召開一次業(yè)主大會困難就更大;五是受召開業(yè)主大會的場所及經費所限，等等。

　　2、業(yè)主委員會成立阻力大

　　業(yè)主委員會成立的阻力主要來自以下幾個方面：一是來自原房地產開發(fā)商的阻力：在房地產開發(fā)過程中，房地產開發(fā)商可能存在諸多的問題，如開發(fā)質量問題、辦理產權證問題、配套設施及服務承諾不到位問題以及房地產開發(fā)商將共用場地占為已有等。房地產開發(fā)商害怕成立業(yè)主委員會，他們擔心成立業(yè)主委員會后業(yè)主有了一個組織來對付他們。一般情況下，房地產開發(fā)商總是想阻止成立業(yè)主委員會，目前有很少房地產開發(fā)商會主動支持成立業(yè)主委員會的。二是來自現管物業(yè)管理公司的阻力：現管物業(yè)管理公司害怕成立業(yè)主委員會后會對他們的工作形成壓力，如對業(yè)主委員會對物業(yè)管理工作的監(jiān)督、對物業(yè)管理財務的檢查、甚至會害怕業(yè)主委員會炒掉他們。在現實中，確實存在業(yè)主委員會一成立就要求降低物業(yè)管理管理費或馬上就要炒掉原物業(yè)管理公司的例子。所以一般情況下，物業(yè)管理公司特別是房地產開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司不希望成立業(yè)主委員會，他們在很多時候還阻止成立業(yè)主委員會。三是來自一些既得利益者的阻力：如一些共用區(qū)域被某些業(yè)主擅自占有，業(yè)主擅自改變了物業(yè)的使用功能，亂搭建影響了他人的生活等。這些既得利益者也不希望成立業(yè)主委員會，甚至會阻止成立業(yè)主委員會，他們也害怕成立了業(yè)主委員會后，自己的既得利益可能就沒有了。

　　3、業(yè)主委員會規(guī)范成立的不多

　　由于業(yè)主對物業(yè)管理的參與意識不強，業(yè)主的時間有限，小區(qū)業(yè)主人數眾多，召開業(yè)主大會的場地及經費有限等原因，致使在業(yè)主委員會選舉的過程中還存在著諸多的問題。目前，完全符合物業(yè)管理法規(guī)的要求成立的業(yè)主委員會并不多，即使已經成立的業(yè)主委員會都或多或少地存在一些問題。所以就經常出現一部分業(yè)主對原已成立的業(yè)主委員會不承認，有時一個小區(qū)內出現兩個業(yè)主委員會等。目前業(yè)主炒業(yè)主委員會已是經常之事。

　　4、業(yè)主委員會成員的隨機性大

　　在現代城市里，人們的生活交往并不是以住宅區(qū)為單位的。所以在同一個小區(qū)內相互不認識、不了解的現象非常普遍。因此，在業(yè)主委員會的選舉過程中，往往誰站出來業(yè)主就選誰，甚至業(yè)主會選舉“最壞的人”和“最跳的人”，他們可能認為這些人“會混”，能為他們帶來利益。在選舉中，業(yè)主委員會當選的成員隨機性很大，這樣就造成了業(yè)主委員會成員素質低下，業(yè)主委員會運作混亂等現象普遍存在。

　　五、業(yè)主委員會運作的現象分析

　　1、運作經費匱乏

　　目前業(yè)主委員會無物業(yè)的經營權，無任何經費來源，這使得業(yè)主委員會日常的運作因缺乏經費難以開展下去。

　　2、兼職而非職業(yè)操作

　　雖然業(yè)界正在討論業(yè)主委員會能否職業(yè)化，但業(yè)主委員會職業(yè)化畢竟是未來的事。目前業(yè)主委員會主任、委員都是兼職的，是義務為全體業(yè)主服務。即使業(yè)主委員會主任、委員在物業(yè)管理公司領取了部分津貼，那也是很少的。正因為這種情況，很多優(yōu)秀的人士不愿意出任業(yè)主委員會主任和委員。

　　3、權威性不夠

　　業(yè)主委員會主任、委員雖然是由業(yè)主選舉出來的，但其實質上對業(yè)主并沒有管理權和處分權。由于業(yè)主人數眾多，各種思想、觀念和道德品德的人都有，當業(yè)主不支持物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會工作時，業(yè)主委員會也沒有辦法。由于業(yè)主委員會沒有權威性，很多情況下，業(yè)主委員會所做的工作往往是吃力不討好。這種情況使得部分業(yè)主委員會主任、委員到期后不再連任的重要原因。

　　4、群眾支持性不夠

　　由于目前人們對公共產權的性質以及對物業(yè)管理認識的不足，使得人們對物業(yè)管理的工作支持不夠，對業(yè)主委員會的支持也不夠。這也是目前業(yè)主委員會運作困難的重要原因之一。

　　5、正直透明操作的不多

　　目前，業(yè)主委員會委員總體來說，綜合素質并不高，這導致業(yè)主委員會正直操作的確實不多，而黑箱操作現象比較普遍，這引發(fā)了人們對業(yè)主委員會的運作更多的關注和思考。因此，有業(yè)內老師稱，什么時候解決了業(yè)主委員會黑箱操作問題，物業(yè)管理才真正走向了規(guī)范化發(fā)展的道路。

　　6、跟物業(yè)公司發(fā)生沖突的較多

　　業(yè)主委員會體制產生的主要目的是代表廣大業(yè)主行使主權，并配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。但目前總體上業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司的不是很多，而與物業(yè)管理公司發(fā)生沖突的現象卻比較普遍。

　　六、業(yè)主委員會運作困境的解決辦法

　　1、業(yè)主維權意識、民主意識的覺醒

　　目前業(yè)主委員會運作的困境尚沒有非常好的解決辦法。這主要與我國公民的民主意識有關。長期以來，由于社會體制的原因，人們對公有產權不太關注，對行使自己的民主權利也不太熱心。在這種心態(tài)的影響下，人們對公共性服務的物業(yè)管理也太感興趣和關注。因此，隨著整個社會民主意識的加強，業(yè)主對公有產權的關注和維權意識的提升，人們將越來越關注物業(yè)管理，對業(yè)主委員會的工作也將越來越熱心和支持。業(yè)主維權意識、民主意識的覺醒和加強是解決業(yè)主委員會運作困境最根本的方式。

　　2、業(yè)主形成物業(yè)管理正確的消費觀念

　　業(yè)主維權意識和民主意識的覺醒可促使人們加強對物業(yè)管理的理解和支持。此外，社會輿論的宣傳和政府的政策導向也影響人們對物業(yè)管理的認識。因此，政府和宣傳媒體要加強對物業(yè)管理的正確宣傳，從而引導人們形成物業(yè)管理正確的消費觀念。

　　3、房地產開發(fā)商、物業(yè)管理公司形成對業(yè)主委員會正確的態(tài)度

　　有些房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司把業(yè)主委員會當成是“洪水猛獸”，總是千方百計地阻止成立業(yè)主委員會，這種觀念是錯誤的。其實物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會應該是一家人，其目的上一致的，就是要把物業(yè)管理好，使人們有一個好的生活和工作環(huán)境。房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司這種錯誤認識的形成可能有兩個原因：一是房地產開發(fā)商、物業(yè)管理公司本身存在著諸多的問題，一旦業(yè)主委員會成立后，這些被壓制的社會矛盾就會顯山露水，房地產開發(fā)商一些既得利益可能就會喪失，物業(yè)管理公司免不了被炒的結局;二是目前業(yè)主委員會不規(guī)范的運作，也使房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司望而生威，產生了很多擔心心理。但是從整個社會發(fā)展的角度來看，這些被壓制的矛盾最終是需要得到解決的。因此，房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司首先要做好自己的工作，要有勇氣接納業(yè)主委員會，并與之進行良好的溝通和協(xié)調。同時業(yè)主委員會也要正視自己的工作，用尊重歷史事實的態(tài)度、解決房地產開發(fā)的一些遺留問題，用公正、公平、公開的方式選擇合適的物業(yè)管理公司。

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