2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導39

　　了解你的物業(yè)管理權$lesson$

　　1. 對于配套設施，如會所、游泳池等，小業(yè)主是否享有一定的產權。

　　對于配套設施，若在《土地出讓合同》中列為應繳地價的建筑面積，發(fā)展商未售出的，則其產權屬于發(fā)展商;若在土地出讓合同中列明為“小區(qū)配套設施”，不計繳地價，或房地產買賣合同中列明為“小區(qū)配套設施”，則其產權屬于全體業(yè)主。

　　2.物業(yè)管理公司將小區(qū)附屬的商業(yè)設施租賃給他人，是否要征求業(yè)主們的同意?

　　小區(qū)附屬的商業(yè)設施如果產權屬于發(fā)展商，則發(fā)展商可自由出租或出售;如果產權屬于全體業(yè)主，那么業(yè)主委員會可根據業(yè)主大會的授權，在物業(yè)管理委托合同中與物業(yè)管理公司達成協議，由管理公司按協議經營，經營收入納入小區(qū)物業(yè)管理費帳目，補充物業(yè)管理費。

　　3.業(yè)主是否享有所購房地產的戶外廣告權?

　　根據《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第十三條規(guī)定，房地產首次轉讓合同對廣告權益沒有特別約定的，廣告權益隨房地產同時轉移;有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。

　　4.物業(yè)管理公司是否享有樓頂、外立面處分的權利?

　　物業(yè)管理公司不享有樓頂、外立面的處分權，樓頂、外立面作為建筑主體不可分割的一部分，其處分權應屬于樓宇的業(yè)主。物業(yè)管理公司可根據業(yè)委員會的授權，并向有關部門報送具體處分措施，經主管部門批準后方可處分。

　　5.地下停車庫的權利歸屬如何?

　　根據《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》的規(guī)定，地下停車庫在土地使用權出讓合同中沒有約定的，屬于小區(qū)配套設施，其權利歸全體業(yè)主擁有;若在首次轉讓合同中有特別約定的，則地下停車庫的權利依據約定，經辦理初始登記，確認登記人的權利。

　　6.地下停車庫能否辦《房地產證》?

　　如果地下停車庫屬于小區(qū)配套設施，其權利歸全體業(yè)主擁有，則不能單獨辦理《房地產證》;若地下停車庫的權利在轉讓時有事先約定，并已繳清地價，辦理初始登記時依據約定，確認登記人的權利，可以發(fā)《房地產證》。

　　7.物業(yè)管理中小業(yè)主、發(fā)展商的各自義務有哪些?

　　(一)業(yè)主的義務：

　　合理使用房地產和公用設施、維護住宅區(qū)公共秩序。

　　(二)發(fā)展商的義務：

　　(1)小區(qū)入住前6個月開始進行前期管理，費用由發(fā)展商自行承擔;

　　(2)必須經竣工驗收合格，才可交付小業(yè)主使用;

　　(3)從住宅區(qū)開始入住，發(fā)展商應向其委托的物業(yè)公司或管理處提供下列資料：

　　①必要的住宅區(qū)工程建設資料、各類房地產清單;

　　②必要的住宅區(qū)工程建設資料;

　?、鄢鍪鄯康禺a的產權范圍或成本核算清單;

　?、軕唇ㄔO總投資2%一次性向管委會劃撥住宅區(qū)的公用設施專用基金，并提供部分商業(yè)用房;

　?、葑≌瑓^(qū)公用設施、設備及公共場地清單;

　?、拮≌瑓^(qū)未完工的房地產、公用設施、設備及公共場地的竣工日期;

　?、摺稐l例》第四十七條規(guī)定的商業(yè)用房及其他可以用于經營的公用設施、設備和場地清單。

　　(三)開發(fā)建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規(guī)定向管委會劃撥住宅區(qū)公用設施專用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲期不得超過六個月。

　　8.物業(yè)管理公司的義務有哪些?

　　物業(yè)管理公司的義務有：

　　以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環(huán)境效益;

　　按市住宅主管部門規(guī)定標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;

　　接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督;

　　組織或協助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動;

　　按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經營活動。

　　9.如何確定兩個小區(qū)之間道路的維護、使用權利歸屬?

　　確定兩個小區(qū)之間的道路權屬，主要看道路在哪塊宗地的用地紅線圖內，則該宗地的產權人擁有道路的使用權利和維護義務。若不在任何一塊宗地的紅線圖內，則屬于市政道路，由市政部門負責維護。

　　10.住宅樓首層為居住用途物業(yè)，能否改為商業(yè)用途?

　　住宅樓首層為居住用途物業(yè)，若要改為商業(yè)用途，可由開發(fā)單位或業(yè)主向深圳市規(guī)劃國土局提出申請。若批準同意，則需補辦用地規(guī)劃批準手續(xù)，并補交地價。原則上住宅區(qū)首層物業(yè)不批準改為商業(yè)用途。

　　11.繼承祖業(yè)，購買的舊宅未辦理土地使用權出讓手續(xù)的，有土地使用年限的限定嗎?

　　根據有關規(guī)定(深圳市規(guī)劃國土局1990年64號文《關于房地產登記發(fā)證計算土地使用年限的通知》)，歷史用地暫不計算使用年限。繼承的祖業(yè)或購買的舊宅未辦理土地使用權出讓手續(xù)的，暫無土地使用年限的限定。

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