土地估價師管理基礎與法規(guī)練習43

　　1、某房地產開發(fā)公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有( )。

　　A.該抵押屬一般房地產抵押

　　B.該抵押是最高額抵押

　　C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

　　D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

　　E.該抵押可以不經登記即產生合同效力

　　答案：BD

　　解析：《物權法》規(guī)定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔 保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是 為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔 保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

　　2、某大樓先后抵押給三家銀行并都辦理了抵押登記，債務人未能及時清償債務，拍賣該樓所得的價款按( )順序清償。

　　A.貸款合同簽訂的先后

　　B.貸款數額的大小

　　C.向人民法院起訴的先后

　　D.房地產抵押登記的先后

　　答案：D

　　解析：同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。

　　3、某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記;后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按二家銀行的債權數額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按二家銀行的債權比例受償

　　答案：A

　　解析：依據《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　4、當抵押人與債務人不是同一人時，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，抵押權人可以按( )方式處理抵押房地產。

　　A.與抵押人協(xié)商折價抵債

　　B.與債務人協(xié)商變賣

　　C.自行拍賣

　　D.將抵押物直接過戶給自己

　　E.向人民法院提起訴訟

　　答案：AE

　　解析：《物權法》規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優(yōu)先受償。

　　5、王某想回鄉(xiāng)下安享晚年，將其在某市市區(qū)一處居住了幾十年的合法房產贈與李某。在辦理了有關手續(xù)后，李某搬進該房屋居住。后來李某將該房屋抵押給 甲銀行，得到貸款50萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款20萬元。在抵押期間，未經甲、乙銀行同意，李某便將該房屋出租給趙某，但將抵押事實 書面告知了趙某。李某到期無力歸還貸款，但與趙某的租賃合同還未到期。

　　李某到期無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權( )。

　　A.扣押抵押物

　　B.與李某協(xié)議折價抵償貸款

　　C.將李某抵押房產拍賣、變賣抵償貸款

　　D.根據事先約定，在債務清償期屆滿而抵押權人未受清償時，抵押房產所有權移轉給抵押權人所有

　　答案：BC來源：

　　解析：甲、乙銀行有權與李某協(xié)議折價或將李某抵押房產拍賣、變賣抵償貸款?！稉７ā返?0條規(guī)定，“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”。

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