物業(yè)管理條例

　　2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》?！稐l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

　　一、《條例》的立法過程

　　1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

　　(一)收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

　　《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。先就各地出臺的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件進行收集并逐一分析，對各地物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容、存在的問題有了基本了解;通過總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗和不足，初步了解了《條例》起草中的重點和難點問題。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料。鑒于我國法律體系傾向于大陸法系，起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國、德國的建筑區(qū)分所有權(quán)制度。

　　我國內(nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關(guān)系，中國香港的物業(yè)管理立法對內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒中國香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與中國香港業(yè)界進行交流，認真解讀了中國香港的《建筑物管理條例》及相關(guān)法規(guī)，對中國香港和內(nèi)地的法律體系、法制環(huán)境、居民物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

　　(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，就業(yè)主委員會的性質(zhì)和監(jiān)督管理、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔的法律責任界限、建設(shè)單位的義務(wù)、物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進行經(jīng)營的收益分配、業(yè)主委員會與居委會、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關(guān)系等問題作了調(diào)研。并在大連召開了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項維修資金等問題的專題討論會，廣泛聽取了各方面的意見。這些調(diào)研活動，有助于在起草《條例》時從實際出發(fā)，有的放矢，從而增加《條例》規(guī)定的可操作性。

　　(三)進行老師論證，研討立法中的難點問題

　　物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時，我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理的基本制度等沒有形成統(tǒng)一認識，這給《條例》的起草帶來了一定難度。有鑒于此，起草小組通過召開老師論證會、書面征求老師意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會、業(yè)主公約制度等，是在充分吸收老師意見的基礎(chǔ)上建立的。

　　(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及老師意見。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實踐情況提出了很多建議和意見，國務(wù)院有關(guān)部門、老師、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見。起草小組在對所提出意見作詳細分析后，進行了認真修改。 2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議討論通過，形成《條例》(送審稿)，提請國務(wù)院審議。

　　國務(wù)院領(lǐng)導和國務(wù)院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國務(wù)院領(lǐng)導多次批示要加強物業(yè)管理立法工作，國務(wù)院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。

　　在收到建設(shè)部上報的《條例》(送審稿)后，國務(wù)院法制辦隨即將《條例》(送審稿)送地方、國務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位征求意見。此后，國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進一步研究的問題。例如，物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與行政部門管理的關(guān)系、《條例》調(diào)整的社會關(guān)系、物業(yè)管理實踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應(yīng)由當事人自行處理的民事關(guān)系、哪些是需要政府出面進行行政管理、如何推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營等。

　　針對這些問題，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)老師論證會。與會老師從不同角度闡明了各自的觀點。通過老師論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。

　　2002年6月5日至11日，就《條例》(送審稿)的有關(guān)問題，國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司與建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)同志，赴上海、深圳進行了專題調(diào)研。調(diào)研期間，分別召開了由兩地物業(yè)管理主管部門及有關(guān)部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會、派出所有關(guān)同志參加的座談會，實地考察了多種類型的物業(yè)管理項目。通過調(diào)研，基本摸清了物業(yè)管理實踐中存在的主要問題，確立了《條例》(送審稿)修改的基本思路和原則。

　　在老師論證會和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對《條例》(送審稿)作了相應(yīng)修改，并再次送國務(wù)院有關(guān)部門和地方征求意見。針對反饋的意見，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部多次討論、修改，并與提出意見的單位進行充分溝通，最終形成《條例》(草案)。

　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會各方面的意見，一直是國務(wù)院領(lǐng)導所關(guān)心的問題。2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《條例》(草案)登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間，國務(wù)院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時也提出了很多具體的修改意見。從返饋意見的內(nèi)容上看，主要涉及《條例》的名稱和調(diào)整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務(wù)費用、法律責任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對《條例》(草案)逐條進行了認真修改，有近半數(shù)的意見被吸收，如科學界定物業(yè)管理的內(nèi)涵、進一步細化業(yè)主的權(quán)利;明確物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責任、法律責任中體現(xiàn)優(yōu)先保護業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應(yīng)由本《條例》調(diào)整的，或者立法時機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進一步研究的意見。《條例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發(fā)提出來的，鑒于我國地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了《條例》(草案)?？梢哉f，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流！

　　編輯推薦：

　　2012年全國物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2012年物業(yè)管理師VIP套餐 立即報名！

　　二、《條例》的指導思想和立法原則

　　《條例》在堅持民法基本原則和《立法法》規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念?！稐l例》的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

　　《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

　　(一)物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

　　在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

　　(二)維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

　　為維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

　　(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則

　　《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留?！稐l例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責任等，《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。

　　(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則

　　我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流！

　　編輯推薦：

　　2012年全國物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2012年物業(yè)管理師VIP套餐 立即報名！

　　三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度

　　《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見第三章)。學習和貫徹《條例》，關(guān)鍵在于要準確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。

　　(一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利

　　物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務(wù)直接委托專業(yè)公司?！稐l例》本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

　　《條例》充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護，還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔民事?lián)p害賠償責任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權(quán)益的立法精神。

　　(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制

　　共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡;業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。業(yè)主大會是表達業(yè)主意愿、實現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準則，可以形成良好的共同財產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。

　　(三)《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動

　　物業(yè)管理活動中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領(lǐng)會《條例》的內(nèi)涵，還要學習和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。

　　比如物業(yè)的質(zhì)量問題。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責任。

　　(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系

　　物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當通過設(shè)定規(guī)則，由當事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)。《條例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán);對不屬于政府行政職責的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則;對應(yīng)當由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行?！稐l例》按照社會主義市場經(jīng)濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務(wù)的定價、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應(yīng)把完善市場機制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。

　　如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流！

　　編輯推薦：

　　2012年全國物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2012年物業(yè)管理師VIP套餐 立即報名！

　　四、《條例》主要內(nèi)容簡介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

　　物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭，《條例》第二條對物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調(diào)整范圍。

　　就業(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　在知識經(jīng)濟時代，創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理權(quán)。

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效機制。

　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性，本條例專設(shè)第二章，對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責及其運行機制作了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內(nèi)容。

　　由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只需在被業(yè)主大會選聘之后，與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實踐中，房地產(chǎn)“滾動開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項?？梢钥闯?，前期物業(yè)管理具有一定的特殊性?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號)對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，為了進一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細的提示?！稐l例》在總結(jié)以往實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章，詳細加以規(guī)定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。

　　(四)第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當依法取得職業(yè)資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，同時，《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項事務(wù)委托服務(wù)。

　　為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定當事人應(yīng)當訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定的內(nèi)容。

　　為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責任，《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財產(chǎn)受損的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

　　為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù);同時，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好物業(yè)管理的交接工作，以做到進退有序，避免不必要的紛爭。

　　為了給物業(yè)管理的實施提供基礎(chǔ)性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)人，第四十三條強調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督;第四十四條對物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)作了規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費責任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應(yīng)當向最終用戶收取費用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費用。

　　為了維護好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當予以制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告。有關(guān)主管部門接到報告后，應(yīng)當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定，同時明確規(guī)定保安人員在維護公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責任作了明確規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。

　　如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流！

　　編輯推薦：

　　2012年全國物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2012年物業(yè)管理師VIP套餐 立即報名！

　　(五)第五章　物業(yè)的使用與維護

　　本章共7條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。

　　在物業(yè)的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題;占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題;存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產(chǎn)損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既直接影響物業(yè)管理活動的正常開展，又事關(guān)社會穩(wěn)定和居民生命財產(chǎn)安全。

　　針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序作了嚴格限制。

　　針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范，明確了相應(yīng)的程序，強化了占用人恢復(fù)原狀的義務(wù)。

　　為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護責任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務(wù)。

　　物業(yè)的維修養(yǎng)護，尤其是大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關(guān)重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。

　　為了消除安全隱患，維護公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益，《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護責任和有關(guān)業(yè)主的配合義務(wù)，同時規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責任人維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔，以確保物業(yè)安全。

　　本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。

　　(六)第六章　法律責任

　　法律責任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規(guī)范，都應(yīng)當包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中，法律責任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國家強制力的核心部分，如果在一個法律文件中缺乏法律責任的規(guī)定，法律所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)就形同虛設(shè)。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)、特點，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責任的條款，對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實施具有非常重要的現(xiàn)實意義。

　　法律責任，又稱違法責任，是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法，按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義：第一，承擔法律責任的主體既包括公民、法人，也包括機關(guān)和其他社會組織;既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。第二，違法行為的實施是承擔法律責任的核心要件。第三，法律責任是一種消極的法律后果，即是一種法律上的懲戒性負擔。第四，法律責任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究。

　　法律責任不同于其他社會責任，如政治責任、道義責任等，法律責任有其自身的特征：

　　第一，它是與違法行為相聯(lián)系的。沒有違法行為，就談不上法律責任。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應(yīng)承擔的法律責任也不相同。

　　第二，它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。法律責任是一種強制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國家機關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。

　　第三，它具有國家強制性。法律責任是以國家強制力為后盾的。所謂國家強制力，是指國家司法機關(guān)或者行政機關(guān)有權(quán)采取的，能夠迫使違法行為人承擔其效果的強制力。其他責任，如道德責任，只能通過輿論監(jiān)督等途徑進行，不能通過國家強制力保證執(zhí)行。

　　第四，它是由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的。對違法行為追究法律責任，實施法律制裁，是國家權(quán)力的重要組成部分，必須由國家授權(quán)的機關(guān)，主要是國家司法機關(guān)和有關(guān)國家行政機關(guān)依法進行，其他任何組織和個人均無權(quán)進行。

　　《條例》的法律責任有如下幾個方面的特點：

　　(1)行政責任、民事責任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔民事責任，而且要服從行政機關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面?！稐l例》在設(shè)定法律責任時，對行政責任和民事責任都作了相應(yīng)的規(guī)定。

　　以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是《條例》中法律責任設(shè)計的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關(guān)由直接的干預(yù)者變成宏觀的管理者，通過為社會生活主體設(shè)定科學的行為規(guī)則、責任體系，讓社會主體自己判斷是非，對自己的行為負責。

　　(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

　　(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時，由業(yè)主先進行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責任。

　　(七)第七章　附則

　　第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自2003年9月1日起實施。按照法律不溯及既往的一般原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動，不適用《條例》的規(guī)定。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間，是考慮到物業(yè)管理是一項關(guān)系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。同時，在《條例》頒布之前，大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市都頒布了相應(yīng)的地方法規(guī)或者規(guī)章以規(guī)范本地方的物業(yè)管理活動，《條例》公布以后，這些地方法規(guī)和規(guī)章中存在的與《條例》不相符的規(guī)定都必須作相應(yīng)的修改。同時，這一段時間也是宣傳教育的時間，由于物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》，才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。

　　如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流！

　　編輯推薦：

　　2012年全國物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2012年物業(yè)管理師VIP套餐 立即報名！

　　五、《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系

　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己的房屋套內(nèi)部分獨立享有所有權(quán)，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務(wù)?！稐l例》在進行制度設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職責。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，同樣應(yīng)當承擔相應(yīng)的義務(wù)。《條例》明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費用等等。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關(guān)系。行為自愿，表現(xiàn)在幾個方面：業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自己決定;反過來，物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿。對于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標準，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費用，同樣出于雙方當事人的自愿。相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時也接受了合同的約束。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　　開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購房人全部入住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，也就是前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購房人，或者說小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的：一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任等。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產(chǎn)品和服務(wù)，業(yè)主交納有關(guān)費用，因此，它們之間也是一種合同關(guān)系，各自承擔相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應(yīng)當由業(yè)主負擔的有關(guān)費用的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費義務(wù)。當然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費用，那就應(yīng)當簽訂委托合同，確立委托關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用。委托合同同樣應(yīng)當遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！?/P>

　　(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭??！稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當告知并聽取居委會建議的義務(wù)，規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權(quán)力進行干預(yù)，更不能主動介入到這種活動中去。

　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。

　　如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流！

　　編輯推薦：

　　2012年全國物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2012年物業(yè)管理師VIP套餐 立即報名！