如何提高房地產(chǎn)成本核算水平

　?。?）制定相應的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

　　①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業(yè)后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發(fā)揮監(jiān)理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。

　?、诓疬w安置費用的控制。在項目立項之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內(nèi)的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開發(fā)原有人員的安置工作。

　?、圪J款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式?？偟膩碚f，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業(yè)主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)，實行的是滾動開發(fā)，在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

　?。?）加強制度建設，強化會計監(jiān)督。

　?、俳⒑徒∪髽I(yè)的規(guī)章制度。加強和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產(chǎn)項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。

　?、诩哟髸?、稅收監(jiān)管力度。財政、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規(guī)定核算收入和成本的房地產(chǎn)企業(yè)加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量。企業(yè)應設立內(nèi)部審計部門或人員，強化內(nèi)部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益。另外，內(nèi)部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監(jiān)督。