保險與物業(yè)保險

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　　一、保險的概念

　　(一)保險的定義及特征

　　保險是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。保險是因為自然災(zāi)害或意外事故的存在而產(chǎn)生的，物業(yè)是保險的主要對象之一，在物業(yè)管理過程中應(yīng)充分利用保險，減少損失，以便在意外事故發(fā)生后能盡快恢復(fù)正常生產(chǎn)和生活。

　　保險區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)形式的本質(zhì)特征表現(xiàn)在以下八個方面：承擔(dān)風(fēng)險的冒險性;以大數(shù)法則和概率論為依據(jù)的科學(xué)性;與法律有極其密切親緣關(guān)系的合同性;以承擔(dān)債務(wù)責(zé)任為經(jīng)營方式的負(fù)債性;以參加者互助共濟(jì)關(guān)系為基礎(chǔ)的相互性;以大量客戶群為基礎(chǔ)的廣泛性;反映組織后備基金彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失功能的保障性;以及體現(xiàn)貨幣資金融通職能的金融性。

　　(二)保險的一般原則

　　1.誠信原則

　　所謂誠信原則即要求訂立保險合同的雙方都是要誠實守信。這是履行保險合同的首要原則。這里的誠信不僅要求在簽訂合同的當(dāng)時雙方如實說明情況和條款，而且要求在簽訂合同后情況有所改變，也需要投保人如實申明并作雙方同意的相應(yīng)變動，否則承保人會以情況失實而拒賠。例如在責(zé)任保險中，一般對被保險雇員的工作性質(zhì)都有詳細(xì)說明。如果該雇員的工作性質(zhì)變了，則必須向保險人申請改動，否則在索賠上會引起糾紛。

　　2.可保利益的原則

　　這項原則要求投保人對投保標(biāo)的具有一定的經(jīng)濟(jì)利益、經(jīng)濟(jì)效益或責(zé)任關(guān)系。如果投保人對投保標(biāo)的無可保利益則保險合同為無效合同。

　　3.近因原則

　　這項原則對風(fēng)險的致因要求以最直接的因果關(guān)系來衡量。近因不是時間上最接近風(fēng)險損失的原因，而是指促成風(fēng)險損失的最直接的原因。在損失的原因有兩個以上、且各個原因之間互有因果關(guān)系的情況下，則最先發(fā)生的原因為近因。承保人分析引起損失的原因時是以近因為準(zhǔn)的。

　　4.比例分?jǐn)傇瓌t

　　比例分?jǐn)傇瓌t是在投保人對投保標(biāo)的進(jìn)行了重復(fù)保險，即向多個保險人對同一標(biāo)的投保的情況下產(chǎn)生的。在此情況下，一旦投保標(biāo)的受到損失，則由所有承保此標(biāo)的的承保人按承保責(zé)任的大小來共同分?jǐn)偂?/P>

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　　二、保險合同概述

　　(一)保險合同的定義及法律特征

　　保險合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險的一種民事協(xié)議。按照保險合同，投保人向保險人交付合同商定的保險費，而保險人在雙方約定的保險事件出現(xiàn)時，向投保人支付保險賠償或保險金。保險合同除了一般經(jīng)濟(jì)合同所共有特征以外，還有其獨特的法律特征，具體如下：

　　1.保險合同是一種要式合同

　　要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同。保險合同必須采取書面形式，否則將無效。

　　2.保險合同是一種附合合同

　　附合合同是相對于商議合同而言的。商議合同是雙方協(xié)商一致后達(dá)成的合同。而附合合同是由一方提出合同的主要內(nèi)容，另一方只能作接收與否的決定。從這方面來說，保險合同實際上是保險人一方的文件。正因為如此，各國在司法實踐中，當(dāng)當(dāng)事人雙方對保險合同發(fā)生異議時，法院一般都傾向于作有利于投保人的解釋，以維護(hù)投保人的利益。

　　3.保險合同是雙務(wù)有償合同

　　雙務(wù)有償，就是合同雙方互相承擔(dān)對方的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，是一種有經(jīng)濟(jì)代價的交換。當(dāng)然這并不要求等價交換。

　　4.保險合同是射幸合同

　　射幸合同是相對于交換合同而言的。交換合同假定雙方交換的價值是相等的，它適于民法中的等價交換原則。射幸合同，又稱為僥幸合同，是指合同的一方支付的代價所得到的僅是一個機(jī)會，是一個或是“一本萬利”或是“一無所獲”的可能性。具體來說，在保險合同有效期間，一旦發(fā)生合同約定的保險事故，投保人就可以獲得大大超過所支付的保險費的賠償額;而如果在此期間無保險事故發(fā)生，則投保人將一無所獲。

　　(二)保險合同的主體

　　保險合同的主體可分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。當(dāng)事人是與保險合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險人、被保險人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險代理人、保險經(jīng)紀(jì)人。

　　1.保險當(dāng)事人

　　(1)保險人(保險公司)：在保險合同成立時，有收取保險費的請求權(quán)利，在保險事故發(fā)生時，負(fù)有按合同規(guī)定補(bǔ)償損失和給付保險金的義務(wù)。

　　(2)投保人：是與保險人簽訂合同并負(fù)責(zé)交納保險費的另一方當(dāng)事人。投保人必須有行為能力和責(zé)任能力，保險合同才能生效。

　　(3)被保險人：是指受保險合同保障的人，享有賠償請求權(quán)，有權(quán)按保險合同的規(guī)定向保險人取得賠款或給付的人。

　　2.保險合同的關(guān)系人

　　(1)受益人：是指人身保險的被保險人死亡后有權(quán)領(lǐng)取保險金的人。

　　(2)保險代理人：是為保險人招攬和代理保險業(yè)務(wù)而收取傭金的人。

　　(3)保險經(jīng)紀(jì)人：保險經(jīng)紀(jì)人是被保險的代理人。保險經(jīng)紀(jì)人的法律地位與保險代理人截然不同，經(jīng)紀(jì)人只能在被保險人授權(quán)的范圍內(nèi)行使權(quán)利，經(jīng)紀(jì)人的行為不能約束保險人，可以約束被保險人。因經(jīng)紀(jì)人的疏忽或過失而使被保險人遭受損失，經(jīng)紀(jì)人要負(fù)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)管理企業(yè)一般情況下是保險經(jīng)紀(jì)人，受業(yè)主和用戶的委托，代理與保險人辦理保險業(yè)務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)也可與保險人簽訂合同，成為保險代理人。

　　(三)保險合同主要當(dāng)事人的義務(wù)

　　1.投保人的義務(wù)

　　(1)如實告知義務(wù)。該項義務(wù)要求投保人在投保時，必須將保險標(biāo)的有關(guān)重要情況如實向保險人申報。下列行為屬違反告知義務(wù)：一是不申報，是由于投保人不知該事實的重要性而漏報;二是錯報，投保人所報內(nèi)容與事實不符，但不屬有意為之;三是隱瞞，指投保人故意隱瞞;四是欺騙，指投保人故意作錯誤的申報。但投保人告知的義務(wù)以投保人已知或應(yīng)知的事實為限。并且對于下列情況可不履行告知義務(wù)，即保險人已知或通常情況下應(yīng)知的事實以及保險人及其代理人已經(jīng)申明不需告知的事實。

　　(2)“危險增加”通知義務(wù)。該項義務(wù)指的是投保人在保險標(biāo)的危險程度增加的情況下，負(fù)有及時通知保險人的義務(wù)。所謂“危險增加”指的是簽訂合同時未曾估計到的危險增加的可能性。保險人接到危險增加通知后，可以作出終止合同、增加保費的決定;但如是不作出答復(fù)，則視作默認(rèn)。該項義務(wù)在危險增加不影響保險人負(fù)擔(dān)、為了保護(hù)保險人利益而引起的危險增加以及投保人履行道德義務(wù)而引起的危險增加時可以免除。

　　(3)出險通知義務(wù)。指的是投保人在事故發(fā)生后及時向保險方通知的義務(wù)。何謂及時，我國法律尚無明確的規(guī)定，這可由保險當(dāng)事人在合同中確定。

　　(4)防災(zāi)減損的義務(wù)。防災(zāi)減損分為兩階段：防災(zāi)指的是事故未發(fā)生時，投保人有義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)定做好各項預(yù)防措施，而保險人有權(quán)對投保標(biāo)的作安全檢查，對發(fā)現(xiàn)的不安全因素有權(quán)要求投保方及時整改;減損指的是一旦保險事故發(fā)生，投保人有責(zé)任采取一切必要措施，避免損失擴(kuò)大。這項義務(wù)意味著要求投保人對保險標(biāo)的應(yīng)像未保險一樣謹(jǐn)慎管理，以免發(fā)生一些可以避免的事故。

　　(5)及時交付保費的義務(wù)。投保人必須按照保險合同規(guī)定的時間、地點、方法交付保費，這是投保人的一項最重要的義務(wù)。投保人不能及時履行此項業(yè)務(wù)將導(dǎo)致違約以至使保險合同失效。

　　2.保險人的義務(wù)

　　保險人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險事故帶來的實際損失。實際損失包括發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故時被保險人搶救、保護(hù)、整理保險財產(chǎn)的施救費用、訴訟支出以及為了確定損失的檢驗、估價、出售的合理費用。保險人的賠償責(zé)任是以實際損失為限，但最高不可超過保險金額。如果有分項保險金額。最高以該分項保險標(biāo)的保險金額為限。

　　(四)保險合同的一般內(nèi)容

　　保險合同一般應(yīng)載明以下主要內(nèi)容：

　　(1)當(dāng)事人的姓名地址。姓名包括自然人姓名或法人的名稱以及經(jīng)濟(jì)組織的名稱;地址包括住址或經(jīng)營地址。

　　(2)保險標(biāo)的。為了確定保險的種類以及判斷投保人或投保人對所保標(biāo)的有無保險利益的存在，保險人一般要求投保人在合同中詳細(xì)明確記載投保標(biāo)的。一個保險合同可以是單一的保險標(biāo)的，也可以是一個以上保險標(biāo)的集合。

　　(3)保險金額。也稱保險額、保額或保險金，它是保險人計收保險費的基礎(chǔ)，也是保險人在損失發(fā)生時給付的最高金額。保額不得超過保險標(biāo)的保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。

　　(4)保險責(zé)任范圍。保險責(zé)任范圍是指哪些風(fēng)險的實際發(fā)生所帶來的損害應(yīng)由保險人承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任的風(fēng)險。責(zé)任范圍可以是單一的，也可以是多種責(zé)任的綜合險，也可以是除了除外責(zé)任以外的一切險。

　　(5)除外責(zé)任。除外責(zé)任是指保險合同明確指明保險人不予承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任。一般包括戰(zhàn)爭造成的損失、自然損耗、被保險人的故意行為所造成的損失等。

　　(6)保費。亦稱保險費，是被保險人根據(jù)合同約定向保險人支付的費用。保費的多少決定于保險額的大小以及保險費率的高低這兩個因素。

　　(7)保險期間。保險期間也稱保險期限，是指保險合同有效期間。只有在此期間，保險人才承擔(dān)保險責(zé)任。保險期間的開始，也就是保險合同的生效時間，它不同于保險合同的訂立時間。訂立時間可以是生效時間，也可以不是，這取決于雙方合同的約定。我國規(guī)定，保險期的起訖時間為生效日當(dāng)天北京時間的零點開始，至規(guī)定終止日北京時間24時止。

　　(8)違約責(zé)任。由于保險合同是保障性合同，也是最大誠信合同，所以保險合同當(dāng)事人在合同中明確規(guī)定違約責(zé)任是至關(guān)重要的，否則會引起今后不必要的法律糾紛。

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　　(五)保險單

　　保險單是保險人和被保險人或投保人之間簽約保險合同的正式保險憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險合同。保險單因險種的不同而各有差異，但一般包括以下幾個方面的內(nèi)容：

　　1.聲明事項

　　(1)被保險人名稱;

　　(2)保險標(biāo)的種類和存放處所;

　　(3)保險金;

　　(4)保險期限;

　　(5)保險費的確定和支付。

　　2.保險責(zé)任

　　是保險人承擔(dān)的意外事故造成的經(jīng)濟(jì)損失的保障責(zé)任，包括損失賠償、責(zé)任賠償及保險金給付等。

　　3.除外責(zé)任

　　屬保險人不負(fù)責(zé)賠償?shù)牟糠郑纾旱赖挛：?、保險標(biāo)的的固有瑕疵、自然損失等。保險人對除外責(zé)任所引起的損失，不予賠償。

　　4.附注條件

　　是簽約雙方所應(yīng)履行的義務(wù)。如：損失發(fā)生后被保險人的責(zé)任、保險單變更、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)銷、索賠期限、索賠手段、爭議的處理等。

　　(六)索賠概念及程序

　　1.索賠和索賠時效概念

　　索賠，即指投保人在保險事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險金的行為。索賠原則上由投保人或其法定代理人提出(汽車第三者責(zé)任險，可由受害人直接向保險人行使索賠權(quán))。

　　索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。在我國，索賠期限通常規(guī)定為一年，也有超過一年的。索賠期限原則上從保險事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起。

　　2.索賠程序

　　投保人在保險事故發(fā)生后，索賠程序如下：(1)及時發(fā)出出險通知并提索賠要求;(2)采取一切合理的措施搶救、保護(hù)，防止損失擴(kuò)大;(3)保護(hù)現(xiàn)場，配合檢驗;(4)提供必要的索賠單證。主要有保險單正本、已付保險費、有關(guān)保險財產(chǎn)的原始單據(jù)、本人身份證明、保險事故及損害結(jié)果證明及索賠清單;(5)領(lǐng)取保險金(保險金一般是以現(xiàn)金支付);(6)開具權(quán)益保證書。當(dāng)保險事故涉及第三者責(zé)任時，被保險人在領(lǐng)取保險金后需出具權(quán)益轉(zhuǎn)讓證書，并協(xié)助保險方向造成保險事故依法應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的第三方追償。　三、物業(yè)保險的目的

　　1.分散意外損失

　　由于物業(yè)管理所涉及的某些風(fēng)險所造成的損失金額巨大，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主即使已在預(yù)算中準(zhǔn)備的備用金也難以應(yīng)付如此巨大的損失。通過投保，物業(yè)管理企業(yè)就可以將意外經(jīng)濟(jì)損失分散、轉(zhuǎn)移到保險人身上，以減輕物業(yè)管理企業(yè)和其所服務(wù)的業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的程度。

　　2.利于善后工作

　　購買保險不僅可以分散、轉(zhuǎn)移巨大的經(jīng)濟(jì)損失，還可在意外發(fā)生后，減輕物業(yè)管理企業(yè)處理索賠方面的負(fù)擔(dān)，而可專心處理意外的善后工作。否則，不但在索賠方面會帶來不應(yīng)有的損失(這是由于物業(yè)管理企業(yè)在處理賠償?shù)墓纼r方面肯定沒有專業(yè)保險人有經(jīng)驗)，而且由于缺少精力顧及善后工作，不能及時恢復(fù)對用戶的服務(wù)，從而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)受損。 　四、物業(yè)保險的主要險種

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　　保險的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類：財產(chǎn)保險、雇主責(zé)任保險和公眾責(zé)任保險。

　　(一)財產(chǎn)保險

　　財產(chǎn)保險的含義有廣義和狹義兩種：廣義的財產(chǎn)保險，包括財產(chǎn)保險、農(nóng)業(yè)保險、責(zé)任保險、信用保險等以財產(chǎn)或利益為保險標(biāo)的的各種保險。從狹義來說，單指財產(chǎn)保險。其包括的主要險種為火災(zāi)保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。

　　1.火災(zāi)保險

　　火災(zāi)保險是財產(chǎn)保險的一種，它是對因火災(zāi)及保險單中列明的各種自然災(zāi)害和意外事故所引起的財產(chǎn)損失給予經(jīng)濟(jì)保障的保險。傳統(tǒng)的火災(zāi)保險僅承保三種危險，即火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險的附加險。而我國現(xiàn)行的企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險實際上是由火災(zāi)保險及其附加險組成的財產(chǎn)綜合險。

　　(1)火災(zāi)保險的承保范圍

　　火災(zāi)保險對因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險標(biāo)的物的損失負(fù)賠償責(zé)任。除非經(jīng)保險人同意并締結(jié)特別合約，對下列財產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險合同不予承保：①寄托或寄售的貨物;②金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等;③票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍枝彈藥、爆炸物品等。

　　(2)火災(zāi)保險的除外責(zé)任

　　火災(zāi)保險的除外責(zé)任包括：①保險標(biāo)的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失;②由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、暴亂、罷工等戰(zhàn)爭或政治風(fēng)險;③直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染;④投保人的故意行為或重大過失。

　　(3)火災(zāi)保險的保險金額的賠償計算

　　固定財產(chǎn)的保險金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價值確定。固定資產(chǎn)的保險價值是指出險時的重置價值。保險標(biāo)的發(fā)生保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失，按以下方式計算賠償金額：

　?、偃繐p失。保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額以不超過保險價值為限;保險金額低于保險價值時，按保險金額賠償。

　?、诓糠謸p失。按賬面原值投保的財產(chǎn)保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額按實際損失計算，保險金額低于保險價值時，其賠償金額按保險金額與保險價值比例計算;如果是按賬面原值加成數(shù)，或按重建重置價值投保的財產(chǎn)，則按實際損失計算賠償金額。

　?、廴绻ｋU單所載財產(chǎn)不是一項時，應(yīng)分項計算，其中每項固定財產(chǎn)的賠償額分別不得超過其投保時確定的保險金額。

　　(4)火災(zāi)保險的費率

　　火災(zāi)保險費率的計算方法有分類法和表定法兩種：

　?、俜诸愘M率：即將性質(zhì)相同的危險進(jìn)行歸類，給每類以確定的費率。沒有特殊明顯的因素存在，通常不作調(diào)整。我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險、倉儲險和普通險三類，其中又分為六級工業(yè)險，五級倉儲險及五級普通險。

　?、诒矶ㄙM率：即在以上分類費率的基礎(chǔ)上，按各種危險因素的大小進(jìn)行調(diào)整而形成的費率。表定費率調(diào)整所考慮的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性;構(gòu)造，主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式;防護(hù)，指消防設(shè)備及消防人員的配備。

　　2.物業(yè)火險的投保范圍

　　物業(yè)火險投保范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險，另一種是建筑內(nèi)物件火險。也可以說成是不動產(chǎn)火災(zāi)保險和動產(chǎn)火災(zāi)保險。對于這兩種情況，物業(yè)管理人應(yīng)作不同的考慮。

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)火險

　　建筑結(jié)構(gòu)火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等。考慮購買建筑結(jié)構(gòu)火險時，物業(yè)管理人要作決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險，還是只有購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險。具體決策標(biāo)準(zhǔn)是：如果管理公約已有明確規(guī)定，則遵守管理公約的規(guī)定;如果管理公約沒有規(guī)定，則物業(yè)管理企業(yè)就可以根據(jù)實際的財政狀況進(jìn)行綜合考慮。因為整座大樓的結(jié)構(gòu)火險與公共部位的火險，在投保范圍上有很大程度的不同，因而其保險費也有相當(dāng)大的差別。值得注意的是，如果物業(yè)管理企業(yè)決定只購買公共部位的火險，則必須同時通知該座建筑內(nèi)的所有業(yè)主，讓他們知道這個決定。因為他們有權(quán)知道這個重大情況，而為他們各自的物業(yè)作出投保與否的決策。

　　(2)物業(yè)內(nèi)物品的火險

　　由于物業(yè)內(nèi)物品在遭受火災(zāi)時所受到損失的程度和機(jī)率都較高，所以其保費較高。除非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的建筑為單一業(yè)主所擁有，并清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價值，否則很難掌握各單位內(nèi)所存放的物品的數(shù)量并作出準(zhǔn)確的估價來投保。

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　　3.物業(yè)綜合險

　　對物業(yè)除了?；痣U外，通常對其他的風(fēng)險，如地震、颶風(fēng)、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進(jìn)行保險。一般來說對這些風(fēng)險的保險結(jié)合火險一起購買一個物業(yè)(財產(chǎn))的綜合險。

　　(二)雇主責(zé)任保險

　　雇主責(zé)任保險，又稱勞工保險。這個險種是為了配合改革開放、引進(jìn)外資、保障三資企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)所雇傭人員的經(jīng)濟(jì)利益而舉辦的一種責(zé)任保險。

　　1.責(zé)任范圍

　　凡投保人所雇傭的員工(包括短期工、臨時工、季節(jié)工)在保險有效期內(nèi)，在受雇傭過程中，從事于保險單所載明的、與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時，遭受意外而至受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據(jù)雇傭合同，須負(fù)醫(yī)藥費及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費用。

　　2.除外責(zé)任

　　除外責(zé)任的范圍包括：(1)戰(zhàn)爭。類似戰(zhàn)爭行為、叛亂、罷工、暴動、由核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾病;(2)被雇人員由于疾病、傳染病、分娩、流產(chǎn)以及因這些疾病而實行內(nèi)外科手術(shù)治療所致的傷殘或死亡;(3)由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機(jī)動車輛所致的傷殘或死亡; (4)投保人的故意行為或重大過失;(5)投保人對其承包商雇傭的員工的責(zé)任。

　　3.賠償額度

　　(1)死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理。

　　(2)傷殘：①永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付。②永久喪失部分工作能力，根據(jù)受傷的部位和程度，參照《雇主責(zé)任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額度給付。③暫時喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。

　　說明：①保險人對上述各項總的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額。②雇員的月工資是按事故發(fā)生之日或經(jīng)醫(yī)生發(fā)現(xiàn)疾病之日該雇員的前12個月的平均工資。不足12個月的按實際月數(shù)平均。

　　4.保險費的計算

　　雇主責(zé)任保險采用預(yù)收保險費制。在訂立保險單時，根據(jù)投保人的估計，在保單有效期內(nèi)各雇員工資(包括獎金、津貼等)總額，乘以不同雇員的適用費率來計算，并在保單到期一個月內(nèi)，憑投保人提供的各雇員實際工資總額的證明，對保險費進(jìn)行調(diào)整，預(yù)付保險費多退少補(bǔ)。

　　5.雇主責(zé)任保險的擴(kuò)展責(zé)任

　　(1)附加醫(yī)藥費保險

　　這是保險人應(yīng)投保人的要求擴(kuò)展承保投保人的雇員在保險期限內(nèi)因患病所需的醫(yī)療費用，包括醫(yī)療、藥品、手術(shù)、住院費用。除另有約定外，一般只限于在中國境內(nèi)的醫(yī)院或診療所治療，并憑其出具的單證賠付。醫(yī)療費的最高賠償金額，不論一次或多次賠償，每人累計以不超過保單所確定的附加醫(yī)療費的保險金額為限。

　　(2)附加第三者責(zé)任險

　　雇主責(zé)任保險可擴(kuò)大承保對雇員在保單有效期內(nèi)，從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時，由于意外或疏忽，造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失，以及所引起的對第三者的撫恤、醫(yī)療和賠償費用，依法應(yīng)由被保險人賠付的金額，保險人負(fù)責(zé)賠償。

　　除了以上附加保險以外，在人材短缺的情況下，物業(yè)管理企業(yè)為了爭取和保留優(yōu)秀的員工，還可為員工購買職工養(yǎng)老保險，以解決職工的后顧之憂，更好地為企業(yè)服務(wù)。

　　(三)公眾責(zé)任保險

　　公眾責(zé)任保險，主要承保各種團(tuán)體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。它是一種無形財產(chǎn)保險，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒有實際標(biāo)的。

　　1.保險責(zé)任

　　公眾責(zé)任保險承保的是被保險人在保險期限內(nèi)，在保險地點發(fā)生的，由被保險人的侵權(quán)行為造成的依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的對第三者的民事賠償責(zé)任。保險人承擔(dān)的公眾責(zé)任保險賠償責(zé)任包括被保險人應(yīng)付給受害方的賠償金和有關(guān)費用。這里要注意的幾點是：(1)保險人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任;(2)被保險人依法應(yīng)承擔(dān)對第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害;(3)公共責(zé)任保險直接保險的對象是被保險人，受害人無權(quán)直接向保險人索賠;(4)有關(guān)費用指的是被保險人因侵權(quán)行為而應(yīng)付給受害人的法律訴訟費用及經(jīng)保險人事先同意的被保險人自己支付的費用。

　　2.除外責(zé)任

　　公共責(zé)任保險的除外責(zé)任，可以分為三個方面：(1)絕對除外責(zé)任：除了一般所共有的除外責(zé)任，如被保險人的故意行為、戰(zhàn)爭及政治動亂、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的內(nèi)容。如任何與被保險人一起居住的親屬引起的損害事故并不構(gòu)成公眾責(zé)任險的賠償對象;由于振動、移動或減弱支撐引起的任何土地、財產(chǎn)或房屋的損壞責(zé)任。(2)公眾責(zé)任不能保，但其他保險可承保的除外責(zé)任：如為被保險人服務(wù)的雇員受到的傷害，被保險人所有或以其名義使用的各種機(jī)動車輛、飛機(jī)、船舶等引起的損害事故等。(3)可以附加承保的除外責(zé)任：如公眾場所被保險人占有或以其名義使用的電梯、起重機(jī)或其他升降機(jī)導(dǎo)致的損害事故，一般公眾責(zé)任險不予承保，但可在基本保險單上擴(kuò)展加保。

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　　3.保險費率及保險費的計算

　　(1)保險費率：沒有固定的保險費率，而是視每一被保險人的風(fēng)險情況逐筆議定費率。

　　(2)保險費是按賠償限額選擇適用的費率計算。一般分三種：①有累計賠償限額的：保險費=累計賠償限額×適用費率。②無累計賠償限額的：保險費=每次事故賠償限額×適用費率。③其他，按經(jīng)營場所面積計算：保險費=場地占有面積×單位面積保險費。

　　4.賠償限額與免賠額

　　(1)賠償限額是公眾責(zé)任保險人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的最高限額。由于公眾責(zé)任險承保了人身傷害和財產(chǎn)損失兩種情況，因此賠償限額的計算有幾種不同的方法：①規(guī)定每次事故的混合限額，無分項限額、無累計限額。②規(guī)定每次事故的人身事故和財產(chǎn)損失的分項限額，再規(guī)定保險期內(nèi)累計賠償限額。③規(guī)定每次事故賠償限額，不分項，再規(guī)定整個保險期內(nèi)累計賠償限額。

　　(2)免賠額是保險人的免責(zé)限度。公眾責(zé)任保險對他人財產(chǎn)損失一般規(guī)定了每次事故的免賠額。即無論受害人財產(chǎn)損失程度如何，保險人不負(fù)責(zé)賠償免陪額以內(nèi)的賠償，而是由被保險人自己承擔(dān)。

　　(3)法律費用的承擔(dān)：如果被保險人承擔(dān)的對第三者的賠償金超過了賠償限額，則法律費用按以下公式分?jǐn)偅罕ｋU人應(yīng)攤費用=全部法律費用×賠償限額÷被保險人應(yīng)付賠償額。

　　五、物業(yè)管理中的投保決策

　　購買保險可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險，并可以獲得保險機(jī)構(gòu)在降低風(fēng)險方面的有效服務(wù)。但是為了獲得上述好處，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主必須支付一定的保險費，從而加大了管理開支或業(yè)主的負(fù)擔(dān)。因此正確地進(jìn)行投保決策就顯得極為重要。

　　(一)投保決策過程

　　物業(yè)管理企業(yè)為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風(fēng)險和增加成本之間的最佳平衡。其基本步驟如下：

　　1.詳細(xì)調(diào)查

　　為了正確地投保，物業(yè)管理企業(yè)必須了解在其管轄的范圍中存在哪些風(fēng)險因素。為此就必須對所有的建筑、道路、設(shè)施、設(shè)備以及各種物業(yè)管理工作，特別是維修領(lǐng)域進(jìn)行徹底的調(diào)查，并進(jìn)行分類登記。

　　2.確定所需的保險

　　在調(diào)查登記的情況下，對各種風(fēng)險按照前面講的風(fēng)險管理的方法來進(jìn)行分類。也就是確定哪些風(fēng)險是可以避免的，哪些風(fēng)險是可以忍受而保留的，哪些風(fēng)險是可以采取種種措施進(jìn)行預(yù)防和抑制的，只有對那些上述三種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)能夠或愿意承擔(dān)的風(fēng)險才確定購買保險。但需指出的是，還有一種保險是不管你愿意與否是非買不可的，這帶有強(qiáng)制性質(zhì)。如機(jī)動車輛的第三者責(zé)任險。

　　3.保險金額和保險費的確定

　　保險金額和保險費的確定，是根據(jù)風(fēng)險帶來損失程度以及物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主的財務(wù)預(yù)算狀況來確定的。保險金過多或不足都會對投保人不利。在這方面要注意保險的幾個特點：一是保險價值一般是以重建、重置成本計算，不考慮市場價值，因此在投保時注意重建、重置成本，并且在續(xù)保時根據(jù)當(dāng)時的重建、重置成本進(jìn)行調(diào)整;二是賠償額一般是根據(jù)保險金的比例來賠償?shù)?三是多種保險不會得到多重的賠償，因為保險的原則是保障損失而不是借意外來牟利。

　　4.選擇保險公司

　　保險公司種類繁多，規(guī)模各異。應(yīng)該根據(jù)保險公司的實力和信譽(yù)、工作效率與服務(wù)質(zhì)量、保險費的費率高低等標(biāo)準(zhǔn)，選擇保險公司。

　　5.分析保單條款

　　保單的條款與投保雙方今后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系極大。對此，物業(yè)管理企業(yè)或保險經(jīng)紀(jì)人要仔細(xì)分析各項條款，比較各種不同保險公司的同一類保單的各種條款的優(yōu)劣，選擇最有利于自己的條件。

　　(二)保險顧問和保險經(jīng)紀(jì)人

　　由于對風(fēng)險的識別及管理、保險合同的內(nèi)容、投保額的計算、索賠的程序都是復(fù)雜的，其中涉及大量的專業(yè)知識。為了避免太多的麻煩，同時能提高投保的成本效益，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可借助保險顧問或保險經(jīng)紀(jì)人的幫助。保險顧問或保險經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)點是有較深的專業(yè)知識，能幫助設(shè)計合適的保險計劃和選擇合適的保險公司。又由于保險顧問同時代表著許多投保人，因此在爭取合理保費時要比單獨的投保人處于更有利的地位。

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