2014年土地估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)資料(1)

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　　土地價格的概念

　　概念：土地價格實際上是土地經(jīng)是價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。土地的價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。購買土地實際上是購買土地的權(quán)利。

　　土地價格的主要特征

　　1、 表示方式不同：一般商品以價格表示，而土地即有價格，又有租金表示。

　　2、 價格基礎(chǔ)不同：一般商品具有移動性，價格來源商品本身，土地不具移動，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

　　3、 形成時間不同：一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，有完整的市場，價格短時間形成，土地差異大，缺乏完整的市場，價格形成時間長。估價時必須根據(jù)宗地自身的特點和市場狀況進(jìn)行具體分析。

　　4、 土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定。

　　5、 地價主要由地產(chǎn)需求決定。土地的供給總的來說是一定的，人類可利用的土地是十分有限的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性也很小，但對土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較大的變化，需求是影響地價的主要方面。

　　6、 地價具有明顯的地區(qū)性和個別性。

　　7、 地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小;而同時，由于社會經(jīng)是的發(fā)展和人口不斷增加，對土地的需求總是持續(xù)增加，因而地價呈現(xiàn)不斷上漲趨勢;其次，由于整個社會的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

　　8、 市場結(jié)構(gòu)不同：一般商品有完整的市場，形成的物價比較客觀;土地是不完全的市場，需要對地價影響很大，形成的價格主觀因素影響很大。

　　9、 折舊現(xiàn)象不同：一般商品有折舊現(xiàn)象，價值隨使用年限增長而降低，土地不僅沒有折舊，面且還增值，其價格常隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。