2014年土地估價師考試?yán)碚撆c方法講義:區(qū)位理論在土地估價中的作用

　　區(qū)位理論在土地估價中的作用

　　區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會經(jīng)濟活動的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以揭開城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，評估出土地價格。

　　1.區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素

　　從區(qū)位理論來看，區(qū)位對城市土地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價值和價值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟收益也相差很大。

　　2.區(qū)位是衡量地租、地價的主要標(biāo)尺

　　它促使土地使用者在選用土地時，必須把自己所能在該土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進(jìn)行比較，然后選擇與其經(jīng)濟水平相適應(yīng)的地段，從而使土地利用在地租、地價這一經(jīng)濟杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進(jìn)行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于最佳用途水平的合理的空間結(jié)構(gòu)。

　　因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū)位條件人手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型(自然、經(jīng)濟、交通)對不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益，就能準(zhǔn)確地評估出土地價格。

　　涵義

　　第5章土地報酬遞減規(guī)律

　　大綱要求：

　　(一)考試目的

　　測試應(yīng)考人員對土地報酬遞減規(guī)律的理解與掌握程度。

　　(二)考試范圍

　　1.土地報酬遞減的含義

　　2.土地報酬遞減的基本原理

　　3.土地報酬遞減規(guī)律在土地估價中的應(yīng)用

　　(三)考試基本要求

　　掌握：土地報酬遞減的含義;

　　熟悉：土地報酬遞減的基本原理;

　　了解：土地報酬遞減規(guī)律在土地估價中的應(yīng)用

　　5.1、涵義：土地報酬遞減是指在技術(shù)和其它要素不變的條件下，對相同面積的土地連續(xù)追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會下降。

　　通過土地報酬遞減規(guī)律我們可以確定土地利用的最佳集約度和最佳規(guī)模。通常生產(chǎn)需要投入所有的生產(chǎn)要素，而每一種生產(chǎn)要素的投入在達(dá)到一定限度后，其增加的收益就會遞減。

　　為了分析它們之間的投入產(chǎn)出關(guān)系，我們假定在一種投入量(追加的要素)變動，而其他投入量固定的情況下來進(jìn)行，也就是說，假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，收益的增加有可能是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點以后，收益的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

　　5.2、土地報酬遞減的基本原理

　　在這里，土地報酬可以理解為土地的產(chǎn)品產(chǎn)量，為了考查勞動、土地等要素組合對土地報酬的影響，我們還需要考慮平均報酬和邊際報酬的規(guī)律。

　　1)、總報酬、平均報酬和邊際報酬的概念

　　(1)總報酬：即總產(chǎn)量，可記為TP。

　　(2)平均報酬：總報酬除以某種要素的投入量，即平均每單位生產(chǎn)要素投入所產(chǎn)生的報酬，可記為AP。

　　(3)邊際報酬：對同一塊連續(xù)追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報酬的增量，可記為MP：MP=Δy/Δx

　　Δx表示變動生產(chǎn)要素的增加量，Δy表示在相應(yīng)情況下總報酬的增加量。

　　2)、土地報酬曲線之間的關(guān)系

　　土地報酬曲線可分為總報酬曲線、平均報酬曲線和邊際報酬曲線。下面我們以在相同面積土地上的勞動投入量為變化量進(jìn)行簡單闡述。如圖：

　　從上圖可以看出，總報酬曲線從投入1單位勞動開始到投入8單位勞動，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量(總報酬)隨之上升，最后達(dá)到66個單位的最高產(chǎn)量，此后追加投入勞動總報酬反而減少。同時，圖4―1也顯示了總報酬曲線、平均報酬曲線和邊際報酬曲線三條曲線之間存在著密切的聯(lián)系。

　　(1)總報酬曲線與邊際報酬曲線的關(guān)系

　　邊際報酬等于總報酬曲線在各點切線的斜率。在投入4個單位勞動之前，總報酬以遞增的速度上升，相應(yīng)地邊際報酬曲線上升;從4～8個單位，總報酬以遞減的速率增加;當(dāng)勞動投人量為4的時候，所對應(yīng)的總報酬曲線的點為拐點;當(dāng)勞動投入到8個單位時，邊際報酬為零，此時總報酬最大;繼續(xù)投入勞動邊際報酬開始為負(fù)，總報酬下降。

　　(2)總報酬曲線與平均報酬曲線的關(guān)系

　　平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率，因此，當(dāng)原點與總報酬曲線上某一點的連線恰好是總報酬曲線的切線時，斜率最大，從而平均報酬最高。即在該點以前總報酬、平均報酬增加，該點以后總報酬增加，平均報酬減少。

　　(3)邊際報酬曲線與平均報酬曲線的關(guān)系

　　當(dāng)邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢;當(dāng)邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降;當(dāng)兩者相等時，平均報酬最高。

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