《物業(yè)經(jīng)營管理》第一章考點:寫字樓

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　　1. 寫字樓物業(yè)的特點

　　① 所處區(qū)位好，規(guī)模大;

　?、?多為現(xiàn)代化的高層建筑;

　　③ 功能齊全、配套設(shè)施完善;

　　④ 多由專業(yè)物業(yè)經(jīng)營企業(yè)管理;

　?、?保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。

　　2. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

　　Ø 宏觀目標(biāo)

　　經(jīng)濟(jì)效益與社會效益和諧統(tǒng)一。

　　Ø 常規(guī)目標(biāo)

　　寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位于一體，互相滲透。

　　(1)經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。

　　(2)管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。

　　(3)服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大

　　Ø 微觀目標(biāo)

　　微觀目標(biāo)也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。微觀目標(biāo)可以參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》。

　　3. 寫字樓物業(yè)管理的工作模式

　?、?物業(yè)發(fā)展目標(biāo)。這是物業(yè)的市場定位。

　?、?物業(yè)管理目標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對某一特定項目的目標(biāo)。

　?、?租戶管理。即承租人管理。

　?、?租戶市場管理。尋找承租人、篩選評估租戶等。

　　⑤ 租賃期間管理。租賃合同的履行等。

　?、?人事管理。聘用、辭退、獎勵員工等。

　?、?建筑物管理。維修養(yǎng)護(hù)等。

　　⑧ 財務(wù)管理。主要工作包括編制預(yù)算、處理納稅和保險事宜以及財務(wù)檔案管理。

　　⑨ 經(jīng)營狀況評估。計算各項評估指標(biāo)等。

　　4. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容

　　寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容，包括制定管理計劃、物業(yè)市場營銷、制定租金收取辦法、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的關(guān)系、組織與控制等。

　　5. 寫字樓的租戶選擇

　　Ø 租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況

　　Ø 所需面積大小

　　在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮三個方面的因素：

　　① 可能的面積組合;

　?、?尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì);

　?、?尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃。

　　Ø 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

　　6. 寫字樓租金的確定與調(diào)整(略)

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　　7. 寫字樓的租約制定

　　Ø 租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約(簡稱租約)的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營費用;而對于潛在的租戶來說，則希望在支付一定的租金前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。

　　由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如cpi)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。

　　寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主需要從租金中支付經(jīng)營費用;采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因為租戶直接分擔(dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費用。

　　具體租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分?jǐn)偟挠嬎惴椒ā?/P>

　　由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳的費用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個固定比例計算。一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎(chǔ)租金就越低。

　　Ø 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。

　　8. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)

　　① 能否令業(yè)主滿意;

　?、?專業(yè)服務(wù)的水平;

　?、?向業(yè)主提供信息的能力;

　?、?管理計劃。

　　9. 物業(yè)管理工作的評價

　　對寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理工作評價的主要目的是令物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務(wù)，評價應(yīng)著重從以下方面進(jìn)行：

　?、?與租戶有良好的溝通;

　?、?及時收取租金;

　?、?及時處理租戶的投訴;

　　④ 達(dá)到了出租率的目標(biāo);

　?、?物業(yè)維修狀況良好;

　　⑥ 經(jīng)營費用在預(yù)算額內(nèi);

　?、?及時提供物業(yè)報告;

　　⑧ 為業(yè)主利益主動提出建議;

　?、?對業(yè)主的批評或建議的反應(yīng)迅速;

　　⑩ 積極主動協(xié)調(diào)租戶間的矛盾。

　　10. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價

　　寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價有三項主要指標(biāo)：服務(wù)滿意度;物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);物業(yè)品牌化。

　　Ø 服務(wù)滿意度

　　主要有六個方面的區(qū)分：

　?、?快與慢之分(服務(wù)效率);

　　② 熱與冷之分(服務(wù)態(tài)度);

　?、?好與壞之分(服務(wù)質(zhì)量);

　　④ 全與缺之分(服務(wù)制度);

　　⑤ 有與無之分(服務(wù)程序);

　?、?明與暗之分(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn))。

　　Ø 物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。

　　寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標(biāo)包括：租金價格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收人占毛租金收人的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。

　　物業(yè)管理方面績效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴(kuò)簽、新簽、退簽等指標(biāo)。

　　Ø 物業(yè)品牌化

　　品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明，是值得市場信任的標(biāo)志，是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)。

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