物業(yè)糾紛案件審理中三個(gè)分歧問(wèn)題

　　施工項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序

　　建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

　　當(dāng)前，物業(yè)管理糾紛案件呈逐年上升的態(tài)勢(shì)，且審判實(shí)踐中的一些難點(diǎn)問(wèn)題司法尺度尚不統(tǒng)一。現(xiàn)筆者就實(shí)踐中有關(guān)物業(yè)管理糾紛的三個(gè)存有分歧的問(wèn)題作一探討。

　　一、物業(yè)公司服務(wù)包干制與酬金制的問(wèn)題

　　由于多數(shù)物業(yè)公司在提供服務(wù)時(shí)采取的收費(fèi)模式是包干制，導(dǎo)致審判實(shí)踐中形成一種慣性思維，即按照包干制界定雙方的權(quán)利、義務(wù)，忽略了包干制與酬金制的區(qū)別。以下列案件為例：

　　某業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理費(fèi)的支付采取酬金制。2006年6月，業(yè)主委員會(huì)作出決議并在小區(qū)內(nèi)張貼，其主要內(nèi)容為：經(jīng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)一致同意，決定以2005年物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款支付2006年7-9月的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為該結(jié)余應(yīng)歸公司所有，不同意業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主仍應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，遂致訟。

　　該案中一審判決支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，二審就業(yè)主是否仍應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)有兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，結(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)有權(quán)予以處分，原審判決錯(cuò)誤，應(yīng)予改判;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為結(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)歸物業(yè)公司所有，業(yè)主仍應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)。筆者贊同第一種觀點(diǎn)。就結(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)歸屬作出判斷，必須先明確酬金制與包干制的異同。所謂酬金制，就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分成兩個(gè)部分：物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)公司的報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)公司的報(bào)酬按照物業(yè)服務(wù)成本的一定比例提取或固定為一定的額度，這是實(shí)行酬金制的核心。而物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有,預(yù)算的錢(qián)沒(méi)有花完，剩下的應(yīng)屬業(yè)主所有;如果預(yù)算不足，經(jīng)過(guò)業(yè)主同意可以修改預(yù)算，還是由業(yè)主支付。既然物業(yè)服務(wù)資金的所有權(quán)歸業(yè)主所有，業(yè)主就有權(quán)通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定剩余款項(xiàng)的用途。所以，在上述案件中業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)關(guān)于以結(jié)余款項(xiàng)充抵物業(yè)管理費(fèi)的主張應(yīng)得到支持，充抵后，物業(yè)公司無(wú)權(quán)再次收取費(fèi)用。而包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在包干制下，物業(yè)公司按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，其對(duì)應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)擁有所有權(quán)，可以自行支配，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)檢查其使用情況。但實(shí)踐中，在包干制下，物業(yè)公司往往也定期公布物業(yè)管理費(fèi)的使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。如果上述案件中，雙方約定的是包干制，則物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　在酬金制與包干制的不同情況下，拒付物業(yè)費(fèi)案件的處理方式是否有所不同，對(duì)此審判實(shí)踐中也有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)分成兩個(gè)部分：物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)公司的報(bào)酬。因物業(yè)服務(wù)支出的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司對(duì)該筆款項(xiàng)雖在事實(shí)上占有，但其性質(zhì)為接受業(yè)主的委托代為管理，所以即使物業(yè)公司不適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主也不能就該筆款項(xiàng)的支付行使抗辯權(quán)。在酬金制下業(yè)主僅能就物業(yè)管理費(fèi)中物業(yè)公司報(bào)酬部分行使抗辯權(quán)。而在包干制下，業(yè)主可以就物業(yè)管理費(fèi)的全額支付行使抗辯權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然酬金制將物業(yè)管理費(fèi)區(qū)分為兩個(gè)部分，但物業(yè)服務(wù)支出部分也系業(yè)主支付物業(yè)公司，所以在物業(yè)公司不適當(dāng)履行服務(wù)義務(wù)時(shí)，當(dāng)然可以就物業(yè)管理費(fèi)全額進(jìn)行抗辯，業(yè)主抗辯權(quán)的行使在包干制與酬金制下是沒(méi)有區(qū)別的。

　　筆者贊同第一種觀點(diǎn)。例如在酬金制下，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)約定物業(yè)費(fèi)為1.7元/平方米，其中物業(yè)公司的報(bào)酬為0.2元/平方米，物業(yè)公司不適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主僅能拒付0.2元/平方米，法院審理時(shí)應(yīng)結(jié)合物業(yè)服務(wù)的具體情況，就0.2元/平方米的拒付是否合理作出認(rèn)定。而業(yè)主對(duì) 1.5元/平方米的拒付為無(wú)正當(dāng)理由的拒付，應(yīng)承擔(dān)延期付款的滯納金。在包干制下，如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司不適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，則可以就 1.7元/平方米全額進(jìn)行拒付，法院審理時(shí)應(yīng)就1.7元/平方米的拒付是否合理進(jìn)行審查認(rèn)定，如業(yè)主拒付有正當(dāng)理由，則無(wú)需承擔(dān)滯納金。

　　因酬金制與包干制相比，更加有利于保護(hù)業(yè)主的利益，并可增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的財(cái)務(wù)透明度，所以酬金制正越來(lái)越多地被采用。審判實(shí)踐中，只有理清酬金制與包干制下雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的不同，才能作出正確的判斷。

　　二、物業(yè)公司不適當(dāng)履行義務(wù)時(shí)減少物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題

　　在物業(yè)公司起訴業(yè)主支付拖欠物業(yè)費(fèi)的案件中，業(yè)主往往以物業(yè)公司未適當(dāng)履行義務(wù)為理由進(jìn)行抗辯，并要求減少物業(yè)管理費(fèi)的金額。審判實(shí)踐中由于業(yè)主的抗辯常難以舉證，故對(duì)業(yè)主提出的此類(lèi)抗辯往往不予采納。例如，在一起物業(yè)糾紛案件中，業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)合同中約定，每幢樓門(mén)衛(wèi)有2名保安24小時(shí)值班，但物業(yè)公司自2006年6月份開(kāi)始減少為1名保安12小時(shí)值班，小區(qū)保安的人數(shù)從60名減少為現(xiàn)在的45名，所以物業(yè)費(fèi)用中對(duì)應(yīng)的保安費(fèi)用也應(yīng)減少 25%。

　　對(duì)業(yè)主的抗辯，一審認(rèn)為舉證不充分未予采納。筆者認(rèn)為，鑒于業(yè)主已經(jīng)明確提出了保安人數(shù)減少的具體數(shù)字，物業(yè)公司如否認(rèn)，就應(yīng)由物業(yè)公司提供其聘請(qǐng)保安的合同、支付工資等情況的證據(jù)，如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)舉證不能的法律后果。該案件中，應(yīng)采納業(yè)主的抗辯，酌情減少物業(yè)費(fèi)，并對(duì)滯納金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　此外，實(shí)踐中還存在一種傾向，認(rèn)為業(yè)主提出的抗辯以及遲延支付有一定的道理，但業(yè)主的舉證又不充分，可判決對(duì)滯納金的訴訟請(qǐng)求不予支持，但物業(yè)費(fèi)的本金仍判決業(yè)主支付。筆者認(rèn)為，如果一方面判決不支持滯納金，理由為當(dāng)事人的抗辯有一定的合理性;另一方面判決物業(yè)管理費(fèi)的本金要全額支付，理由為當(dāng)事人的抗辯證據(jù)不充分，從邏輯上就存在矛盾。在業(yè)主抗辯合理的情況下，物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中存在不當(dāng)，則應(yīng)當(dāng)酌情減少物業(yè)費(fèi)，并對(duì)滯納金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　三、物業(yè)服務(wù)合同解除后的勞務(wù)費(fèi)問(wèn)題

　　物業(yè)服務(wù)合同解除后物業(yè)公司仍提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主是否應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。例如，某小區(qū)于2005年8月交房，前期物業(yè)服務(wù)合同約定的履行期限至2006年8月31日，并約定業(yè)主委員會(huì)成立后可以解除合同，另行聘請(qǐng)物業(yè)公司。2006年5月20日業(yè)主委員會(huì)通過(guò)決議，解除與原物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同，并聘請(qǐng)了新公司從事物業(yè)服務(wù)。但原物業(yè)公司不同意解除合同，并繼續(xù)在小區(qū)內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)直至2006年8月31日，導(dǎo)致新公司無(wú)法進(jìn)場(chǎng)。由于業(yè)主拒付2006年5月20日至8月31日的物業(yè)費(fèi)，原物業(yè)公司遂訴諸法院。

　　對(duì)此審判實(shí)踐中有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，前期物業(yè)合同自業(yè)主委員會(huì)發(fā)出通知時(shí)解除，但鑒于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，物業(yè)公司事實(shí)上提供了服務(wù)，在物業(yè)公司與全體業(yè)主之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，所以對(duì)2006年5月20日至8月31日之間的物業(yè)費(fèi)業(yè)主仍要支付。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)行使了合同中約定的單方面解除權(quán)，前期物業(yè)服務(wù)合同自2006年5月20日已經(jīng)解除。基于不能強(qiáng)制締約的理論，不能認(rèn)定物業(yè)公司與業(yè)主之間存在事實(shí)的服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司僅能就其在5月20日至8月31日之間付出的勞動(dòng)請(qǐng)求業(yè)主支付合理的勞務(wù)費(fèi)。筆者贊同后一種觀點(diǎn)，對(duì)目前社會(huì)生活中存在的“主人”請(qǐng)不走“耍賴(lài)管家”的現(xiàn)象，應(yīng)在審判實(shí)踐中就勞務(wù)費(fèi)金額采取“就低不就高”的原則，以規(guī)范、治理物業(yè)公司拒絕退場(chǎng)的行為。

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