2014物業(yè)管理師制度與政策:條例確立的基本法律關系

　　條例確立的基本法律關系：

　　(一)業(yè)主相互之間的關系。物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維護和管理，條例規(guī)定：業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務費用。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系(民事法律)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。條例要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的;一個是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內容的商品房銷售合同。開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內承擔物業(yè)的保修責任。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即：“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。

　　(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。條例設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務;業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關系是一種行政法律關系。

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