2014物業(yè)管理師知識點:物業(yè)管理的市場化特征

　　物業(yè)管理的市場化特征

　　1.房地產物質形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產狀況的演變

　　隨著社會生產力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產權式的房地產形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產的主流形態(tài)。物質狀態(tài)的變化必然導致產權所有關系的變化。房地產權屬已經(jīng)由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產權人區(qū)分所有，其中的每個產權人僅享有部分產權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應房地產物質形態(tài)和權屬狀況的改變。(像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。)

　　2.多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應

　　在共有產權狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構成對其他業(yè)主權利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務。

　　3.物業(yè)管理活動應當遵循市場原則

　　業(yè)主管理房產的方式，由自管自修轉向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

　　將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

　　一是強調業(yè)主在市場活動中的自主權，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。

　　二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。

　　例題：物業(yè)管理活動的前提條件是( C )。

　　A.社會化分工原則

　　B.專業(yè)原則

　　C.市場原則

　　D.標準化原則

　　4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

　　有些非住宅建筑，產權情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關系.這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于《條例》調整的范疇。

　　《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調物業(yè)管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。

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