2014年土地估價師《相關知識》房地產(chǎn)開發(fā):房地產(chǎn)開發(fā)財務評價

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　　2014年土地估價師《相關知識》房地產(chǎn)開發(fā)匯總

    房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價

　　企業(yè)財務評價的基本目標是項目盈利能力

　　財務盈利能力的主要評價內容：項目建成后的盈利水平;償還貸款期限的長短;項目壽命期內盈利水平;項目資金流動性分析;分析客觀因素變動對盈利能力的影響

　　財務評價程序三步驟：通過市場調查、預測分析、技術與投資方案分析，確定項目規(guī)模、地點、方案，擬定實施進度計劃。二、將第一步中的預測數(shù)據(jù)匯總，編制損益表、現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表。三、根據(jù)上步報表，直接計算一系列分析評價指標，以便獲利能力分析和不確定性分析。(項目逐年的收益和成本)(項目逐年資金來源和運用)(企業(yè)逐年財務盈虧狀況和收益分配及依次計劃)

　　財務評價方法：

　　現(xiàn)金流量法，以項目作為一個獨立系統(tǒng)，在建設和服務期內各年流入流出現(xiàn)金數(shù)量

　　靜態(tài)獲利分析，采用期內每年的實際貨幣支出和收入數(shù)量，不需折現(xiàn)

　　動態(tài)獲利分析，不同時期發(fā)生的成本和收益，按規(guī)定利率計算資金的時間價值，包括折現(xiàn)計算，計算成同一時期的值

　　財務報表分析方法(西方較較常用)，財務報表包括：銷售利潤預測、財務平衡表、資產(chǎn)負債表

　　財務評價的主要指標

　　財務凈現(xiàn)值(FNPV),動態(tài)分析法獲得

　　財務內部收益率(FIRR)各年現(xiàn)金流量現(xiàn)值為0時的折現(xiàn)率。考察項目盈利能力主要動態(tài)指標

　　內部收益率是可接受貸款的最低條件，應大于基準收益率，評估才通過。貸款利率低于FIRR

　　投資回收期(P)項目凈收益抵償全部投資所需要的時間。主要靜態(tài)指標

　　投資利潤率，也稱投資收益率，項目達到正常盈利年份時，年純收益與項目投資的資本價值之比;靜態(tài)指標

　　房地產(chǎn)開發(fā)市場調查與分析

　　1、 房地產(chǎn)市場調查基本步驟：

　　提出問題確定研究目標

　　提出可能的信息資源來源，使用的調查方法，可能的費用及時間，即研究計劃

　　收集、利用資料，進行初步調查

　　現(xiàn)場調查研究，運用抽樣、調查表、面談等形式

　　統(tǒng)計調查資料與分析資料

　　寫報告

　　2、不同類型房地產(chǎn)市場調查研究

　　國內外市場環(huán)境調查：政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、社會文化環(huán)境

　　技術發(fā)展調查：新材料、新工藝等情況

　　市場需求容量調查

　　消費者和消費行為調查

　　競爭情況調查：競爭者和競爭產(chǎn)品

　　市場營銷因素調查：產(chǎn)品、價格、分銷渠道、促銷策略調查

　　3、房地產(chǎn)市場分析基本步驟

　　接受委托

　　進行房地產(chǎn)市場調查，確定問題確定研究目標，制定計劃

　　收集、利用資料，如報刊、雜志、統(tǒng)計數(shù)據(jù)

　　現(xiàn)場調查研究，運用抽樣、調查表、面談等形式

　　運用統(tǒng)計等科學方法進行分析

　　寫房地產(chǎn)市場分析報告

　　4、房地產(chǎn)市場分析主要內容

　　宏觀因素：政治、經(jīng)濟、文化、人口、社會因素、風俗習慣及宗教信仰

　　市場供求分析：介于宏觀與微觀之間的分析，供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析

　　相關因素分析：

　　住宅開發(fā)項目：周圍住宅供求狀況、價格水平，平面布局、對住房滿意度和期望

　　寫字樓項目：交通通達度、周邊環(huán)境與周圍商業(yè)設施的關系。

　　商業(yè)購物中心項目：流動人口、常住人口數(shù)量、購買力水平、服務半徑、其他購物中心

　　1、 房地產(chǎn)市場分析基本方法：

　　購買者意圖調查法

　　銷售人員意見綜合法

　　老師意見法――特爾菲法

　　時間序列分析法：簡單平均法、指數(shù)平滑法、移動平均法、加權移動平均法

　　相關分析法：回歸分析法、市場因子推演法，適合中、長期預測

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