公攤面積”要取消了?這事兒沒(méi)那么簡(jiǎn)單
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我們先來(lái)看消息的起源：
近日，《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》正式掛網(wǎng)開(kāi)始征求意見(jiàn)，里面包含了13項(xiàng)工程項(xiàng)目規(guī)范和25項(xiàng)工程通用規(guī)范。其中，工程項(xiàng)目規(guī)范第10項(xiàng)，即是引發(fā)大家討論的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》。
在《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》當(dāng)中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。
多數(shù)人的討論，其實(shí)就源于此。你看，《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，那不就是取消了嗎?
這只是有些媒體的錯(cuò)誤理解!
《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范
我們首先要了解一點(diǎn)：這個(gè)征求意見(jiàn)稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見(jiàn)，因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開(kāi)展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。
也就是說(shuō)，這個(gè)規(guī)范未來(lái)約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來(lái)計(jì)算，并無(wú)直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒(méi)直接關(guān)系。
畢竟，我們商品住房購(gòu)買、保有過(guò)程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件?！渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說(shuō)了算呢?
所以，指望一個(gè)技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個(gè)話題，你說(shuō)怎么解答?
難言的“公攤面積”
之所以大家對(duì)這個(gè)話題這么關(guān)注，確實(shí)是這些年來(lái)，“公攤面積”讓一些購(gòu)房者感到“很受傷”。
說(shuō)這個(gè)話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳等等等等。
公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積
(套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積)
對(duì)于公攤面積的處理，由于目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
因此很長(zhǎng)時(shí)間里，我們經(jīng)常會(huì)看到媒體有報(bào)道，公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多購(gòu)房款，還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。
所以，“公攤”，實(shí)在是一個(gè)大家關(guān)注的話題，一有風(fēng)吹草動(dòng)，難免引來(lái)猜測(cè)無(wú)數(shù)。
“套內(nèi)面積交易”無(wú)法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實(shí)
在這個(gè)《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個(gè)原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來(lái)的后續(xù)影響。
“套內(nèi)計(jì)價(jià)”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會(huì)取消嗎?
我們暫且先不說(shuō)，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對(duì)建筑企業(yè)竣工驗(yàn)收等情況而言，我們只說(shuō)在現(xiàn)實(shí)銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計(jì)價(jià)”真的與“公攤面積”“勢(shì)不兩立”嗎?
我國(guó)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。
對(duì)此，《商品房銷售管理辦法》解釋說(shuō)：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
而在目前大多數(shù)的購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)價(jià)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商前期宣傳，只會(huì)告訴你房子1萬(wàn)/㎡，但在實(shí)際成交過(guò)程中，會(huì)明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計(jì)算，1.5萬(wàn)/㎡。
所以，對(duì)于購(gòu)房人而言，這套房子的總價(jià)實(shí)際上是不變的。只是從交易過(guò)程來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來(lái)交易的。這和《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實(shí)也并沒(méi)有沖突。
所以，不管是以什么來(lái)計(jì)算，只不過(guò)是計(jì)算方式的改變，對(duì)多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并沒(méi)有關(guān)系。
《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》還有這些硬貨需要我們知道
此次征求意見(jiàn)的《規(guī)范》，還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見(jiàn)。
城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付
《規(guī)范》當(dāng)中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：
① 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成;給排水、燃?xì)?、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位;
② 供水、供電、燃?xì)?、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件;
③ 消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。
四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯
日照標(biāo)準(zhǔn)也有明確要求
以上內(nèi)容為：公攤面積”要取消了?這事兒沒(méi)那么簡(jiǎn)單，僅供大家參考。查看更多免費(fèi)資料，點(diǎn)擊免費(fèi)下載>>>一級(jí)建筑師試題/考點(diǎn)精華
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