2012年初級經(jīng)濟法：其他相關稅收法律制度(20)

　　5、財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用新建房轉讓)$lesson$

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　提示：(1)此項加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;(2)取得土地使用權后未經(jīng)開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。

　　6、舊房及建筑物的扣除金額(適用存量房地產(chǎn)轉讓)

　　稅法規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征地增值稅。

　　(1)“舊房及建筑物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　(2)對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。

　　提示：從不同轉讓主體的不同轉讓行為看扣除項目的差異歸納圖表：

　　解釋：從不同轉讓標的看扣除項目的差異：

　　(1)新建房地產(chǎn)轉讓時可扣除：①取得土地使用權所支付的金額;②房地產(chǎn)開發(fā)成本;③房地產(chǎn)開發(fā)費用;④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　(2)存量房地產(chǎn)轉讓時可扣除：①取得土地使用權所支付的金額;②與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;③舊房及建筑物的評估價格。

　　【例題1】以下項目中，轉讓新建房地產(chǎn)和轉讓舊房產(chǎn)計算其土地增值稅增值額均能扣除的項目有( )。

　　A、取得土地使用權所支付的金額

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　C、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　D、舊房及建筑物的評估價格

　　答案：AC

　　【例題2】納稅人轉讓舊房，在計算土地增值額時，允許扣除的項目有(　)。

　　A、轉讓環(huán)節(jié)繳納給國家的各項稅費

　　B、經(jīng)稅務機關確認的房屋及建筑物的評估價格

　　C、當期發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用

　　D、取得土地使用權所支付的價款和按國家規(guī)定繳納的有關稅費

　　答案：ABD

　　解析：本題考核土地增值稅的扣除項目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉讓舊房，不允許扣除管理費等三項費用，只有轉讓新建商品房項目時，才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

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