2019年城規(guī)規(guī)劃實(shí)務(wù)備考精華：規(guī)劃條件的擬定、核實(shí)與規(guī)劃設(shè)計(jì)及規(guī)劃條件變

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第八章　規(guī)劃條件的擬定、核實(shí)與規(guī)劃設(shè)計(jì)及規(guī)劃條件變更

一.考試形式：

規(guī)劃條件部分常見的有三種題型： 補(bǔ)充規(guī)劃條件：給定用地情況及部分規(guī)劃條件，補(bǔ)充尚缺的規(guī)劃條件。

(2005) 核實(shí)規(guī)劃條件：題目中給定規(guī)劃條件和規(guī)劃設(shè)計(jì)布局，核對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)布局有哪些方面不符合規(guī)劃條件。

(2005) 變更規(guī)劃條件： (近幾年的熱點(diǎn))

(2003年是一道補(bǔ)充規(guī)劃條件的試題，2008年是一道變更的程序題)

二..主要知識(shí)點(diǎn)：

1.規(guī)劃條件的概念： 規(guī)劃條件是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)建設(shè)用地以及建設(shè)工程提出的引導(dǎo)和控 制依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的規(guī)定性和指導(dǎo)性意見。 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣 人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度 等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。 規(guī)劃條件是建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位編制工程設(shè)計(jì)方案的依據(jù)，是規(guī)劃行政主管部門審查方案、核發(fā)建設(shè) 工程規(guī)劃許可證、對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行監(jiān)督核實(shí)的依據(jù)。

2.規(guī)劃條件的內(nèi)容： 擬訂規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

(1)嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)規(guī)范以及國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定;

(2)嚴(yán)格以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù);

(3)堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一;

(4)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施條件;

(5)堅(jiān)持合理用地和節(jié)約、集約用地，積極開發(fā)利用地下空間;

(6)改善城市生態(tài)環(huán)境，注重城市景觀;

(7)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和自然環(huán)境;

(8)注重鄰里關(guān)系，維護(hù)公共利益和社會(huì)公平;

(9)符合城市防災(zāi)、減災(zāi)要求，保障城市安全。

(10)加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容，提升城市景觀品質(zhì)。

規(guī)劃條件包括以下內(nèi)容：用地情況、強(qiáng)、退、交、配、設(shè)、安、其。

用地情況：用地性質(zhì)、坐標(biāo)、用地面積、

開發(fā)強(qiáng)度：人口容量、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率。建筑高度高度注意無線電收發(fā)訊區(qū)、微波走廊、高壓輸電走廊、軍事和國(guó)家安全設(shè)施的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。

建筑退讓和建筑間距：退城市道路紅線、綠地范圍的控制線(綠線)、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線(藍(lán)線)、歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線及歷史建筑的保護(hù)范圍界線(紫線)，退相鄰用地的距離，建筑日照要求。

交通組織：如出口方位、交通組織要求、停車位的配置、與城市交通的銜接。涉及軌道交通用地的應(yīng)當(dāng)明確出入口和相關(guān)設(shè)施的設(shè)置要求;涉及廣場(chǎng)等公共開敞空間的應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃條件中明確用地規(guī)模和方位要求。

配套設(shè)施：文化、教育、衛(wèi)生、體育、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、應(yīng)急避難場(chǎng)所等公共服務(wù)設(shè)施和給水、排水、燃?xì)?、熱力、電力、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模和布局。

城市設(shè)計(jì)：建筑形態(tài)、色彩、景觀、尺度及公共開放空間等要求。

公共安全：防洪、防震、人防、消防、防治地質(zhì)災(zāi)害等要求。

其它：古樹名木、名城保護(hù)、地鐵等地下空間開發(fā)等。規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案審查前應(yīng)完成文物勘探，發(fā)現(xiàn)文物應(yīng)采取保護(hù)措施。

3.規(guī)劃條件的擬定與補(bǔ)充：

首先和規(guī)劃條件的全部?jī)?nèi)容一一核對(duì)。

其次注意圖上特殊條件，如保護(hù)生態(tài)和歷史文化遺產(chǎn)，完善配套設(shè)施，保障公共安全，注意要符合規(guī)劃和相關(guān)規(guī)范。圖中說有高速公路、鐵路、二三類工業(yè)的要注意隔離。

住宅小區(qū)的規(guī)劃要點(diǎn)不要忘記套型面積為90㎡戶型所占的面積比。

4.規(guī)劃條件的核實(shí)：

規(guī)劃條件的核實(shí)是對(duì)建設(shè)活動(dòng)是否遵守規(guī)劃許可的要求的審核。

此類試題一般將圖中的內(nèi)容和給定的規(guī)劃條件一一核對(duì)即可得到答案。容易出題的內(nèi)容一般為容積率、綠地率、停車位數(shù)量、建筑密度、建筑高度、建筑退讓等。

同時(shí)還要注意以下方面：

注意是不是出了用地紅線或侵占了綠化綠線、歷史文化街區(qū)保護(hù)紫線、水域藍(lán)線等，能不能滿足消防(沿街長(zhǎng)度、間距、撲救面)，

日照間距夠不夠，(住宅大寒2小時(shí)、老年人居住建筑冬至2小時(shí)、中小學(xué)教學(xué)樓冬至2小時(shí)，幼兒園冬至日3小時(shí))

消防要求：高層建筑塔樓一個(gè)長(zhǎng)邊或1/4周長(zhǎng)應(yīng)不布置影響消防的裙房，一般應(yīng)落地，并應(yīng)該有直接對(duì)外出入口。

5.規(guī)劃條件的變更：

符合控規(guī)是規(guī)劃條件變更的前提。

符合控規(guī)的規(guī)劃條件變更程序?yàn)榻ㄔO(shè)單位申請(qǐng)——公開與聽證(公告，告知利害人)——審查與確定——頒布與公開——通報(bào)國(guó)土部門，調(diào)整出讓金。

如果不符合控規(guī)又確有必要修改規(guī)劃條件則則需按控規(guī)修改程序修改控規(guī)。

(1)用地性質(zhì)的變更：

(2)先看能不能變更：

規(guī)劃確定的綠地、道路、高壓走廊、水廠及污水處理廠、河道、水庫、水源地、自然保護(hù)區(qū)等嚴(yán)禁變更土地用途。

化工用地、小于4h㎡的倉儲(chǔ)不應(yīng)改為居住用地，工業(yè)區(qū)不宜插建居住。如能變更則按控規(guī)修改程序， 涉及總規(guī)先調(diào)整總規(guī)。

(3)如果涉及到控規(guī)的調(diào)整，則按調(diào)整控規(guī)的程序進(jìn)行

確需變更容積率、用地性質(zhì)等的，必須嚴(yán)格履行程序，包括城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織老師對(duì)變更的必要 性和規(guī)劃方案的合理性進(jìn)行論證，公示，征求利害關(guān)系人意見，有聽證申請(qǐng)的組織聽證，報(bào)市縣政府批準(zhǔn) 等，并需補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地出讓金等相關(guān)規(guī)費(fèi)。

(4)規(guī)劃容積率的變更：

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中容積率指標(biāo)如果突破控制性詳細(xì)規(guī)劃或其他規(guī)劃的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的 規(guī)定，先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，涉及其他規(guī)劃的須先行調(diào)整涉及到的其他規(guī)劃。所有涉及建設(shè)用地容積 率調(diào)整的建設(shè)項(xiàng)目，其規(guī)劃管理的有關(guān)內(nèi)容必須依法公開，接受社會(huì)監(jiān)督。

國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓，任何單位和個(gè)人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率。確需變更規(guī) 劃條件確定的容積率的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)程序進(jìn)行：

(1)建設(shè)單位或個(gè)人可以向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請(qǐng)并說明變更的理由;

(2)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)從建立的老師庫中隨機(jī)抽調(diào)老師，并組織老師對(duì)調(diào)整的必要性和規(guī)劃方案 的合理性進(jìn)行論證;

(3)在本地的主要媒體上進(jìn)行公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)組織聽證;

(4)經(jīng)老師論證、征求利害關(guān)系人的意見后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)依法提出容積率調(diào)整建議并附論證、 公示(聽證)等相關(guān)材料報(bào)城市、縣人民政府批準(zhǔn);

(5)經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時(shí)將依法變更后 的規(guī)劃條件抄告土地主管部門備案;

(6)建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)根據(jù)變更后的容積率向土地主管部門辦理相關(guān)土地出讓收入補(bǔ)交等手續(xù)。

涉及容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及老師論證意見、公示(聽證) 材料等均應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定及時(shí)向城建檔案管理機(jī)構(gòu)(館)移交備查。

5.詳細(xì)規(guī)劃的變更：

(1)修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系 人的意見，并向原審批機(jī)關(guān)提出專題報(bào)告，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后，方可編制修改方案。修改后應(yīng)當(dāng)按法定 程序?qū)彶閳?bào)批，報(bào)批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果。修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng) 本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi) 容涉及上層次規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，如規(guī)劃區(qū)的范圍、基本農(nóng)田、風(fēng)景名勝、水源保護(hù)地、歷史建筑，要先 修改上層次規(guī)劃。

(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃修改程序：經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨 意修改;確需修改的，修規(guī)的修改必須符合控規(guī)的要求，同時(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式， 聽取利害關(guān)系人的意見;因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。 三.答題注意事項(xiàng)： 規(guī)劃條件的變更符合控規(guī)是前提，不符合控規(guī)，規(guī)劃部門無權(quán)同意變更。如果規(guī)劃部門認(rèn)為確有必要， 就要先修改控規(guī)。修改程序?yàn)橄日撟C，再征求利害人意見，再向市政府提出專題報(bào)告，市政府同意后方可 修改，修改后原審批程序?qū)徟?/p>

補(bǔ)充規(guī)劃條件時(shí)，不要忘記居住小區(qū)的規(guī)劃套型面積90㎡以下的要占70%。本考點(diǎn)已考了三年，2011 年再考的可能性不大，但也不要大意。

經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房套內(nèi)面積應(yīng)該在60㎡左右。

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