搜狐訪談實錄-歸納案例與分析科目難點及復(fù)習(xí)建議

　　環(huán)球網(wǎng)校(www.edu24ol.com)訊，環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)老師黑敬祥老師和史貴鎮(zhèn)老師于6月19日做客搜狐直播室，為考生解答關(guān)于房地產(chǎn)估價師考試的一系列的問題，作為輔導(dǎo)老師，黑敬祥老師和史貴鎮(zhèn)老師為考生指點09房估復(fù)習(xí)方略，提供復(fù)習(xí)備考建議。

　　以下是搜狐訪談實錄四：歸納案例與分析科目難點及復(fù)習(xí)建議

　　主持人：謝謝史老師?，F(xiàn)在就是有關(guān)案例分析方面的一些問題了。據(jù)我所知，咱們考試當中難度最大的恐怕就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。咱們先請黑老師先給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

　　黑老師：房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準確、統(tǒng)一的標準答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標準答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

　　史老師：開放式的問題，開放式的解答。

　　黑老師：這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑，在這方面史老師是老師，他從事七、八年的案例網(wǎng)絡(luò)教育和輔導(dǎo)，他曾經(jīng)開創(chuàng)了一個城市的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的開拓、發(fā)展和成熟。因為房地產(chǎn)估價機構(gòu)曾經(jīng)是政府的壟斷機構(gòu)，后來土改制是2002年的事。所以說史老師在這方面造詣挺深，畢竟他主講這門課程，具體的由他講一講。

　　史老師：黑老師的話我不敢當啊，造詣深談不上，但是這個行業(yè)的確是在工作當中接觸過估價的實務(wù)，而且干的時間比較長，同時又通過第一年(1995)年估價師考試，在后續(xù)的工作當中，帶著問題學(xué)，再加上有一個機緣就是參加咱們環(huán)球職業(yè)教育在線這樣的教育培訓(xùn)，對我多年的實踐經(jīng)驗是一個非常好的提升，也是一個非常好的總結(jié)。下面就是針對主持人和黑老師提到的關(guān)于案例這科課程情況，我簡單給同學(xué)們分析一下，考點領(lǐng)域。

　　關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強，剛才黑老師也提到了，案例考試是在我們四門課當中綜合性最強的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

　　第二“難”，要求考生具有一定的估價實務(wù)經(jīng)驗，因為考試當中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務(wù)估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

　　第三“難”，估價案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達能力，為什么這么說呢?比如，案例當中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達準確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達能力。

　　第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導(dǎo)書進考場就是了?？荚嚨臅r候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當中動力不足，沒有盡最大的努力去準備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達準確，這個非常難。所以基于這四點認識，我認為案例考試還是有它的難點的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

　　接下來我想談一談如何在考試當中或者在學(xué)習(xí)當中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

　　第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

　　第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴謹?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴謹組織性，邏輯性非常強這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標準。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)，在我講課當中，我就曾經(jīng)提到一個三架馬車(音)學(xué)習(xí)方法。第一架馬車就是教材，黑老實說的多看教材，先不要報輔導(dǎo)班，先看教材，首先把教材先通讀一遍;第二個馬車就是學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，當然前提是針對案例這門課程來說;第三架馬車就是參加環(huán)球網(wǎng)校聽我講的案例課程。

　　第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認識出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，如何找準不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

　　第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點希望同學(xué)們能夠認真的體會。

　　第五，我認為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當中如果我們同學(xué)參加過估價實踐的話應(yīng)該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

　　第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

　　主持人：謝謝史老師。您也是多次參加過咱們考試的閱卷工作，您作為一個可以判定考生是失望還是希望的人，您能給考生一些上考場之前的指點嗎?

　　史老師：這個問題是這樣，閱卷工作我參加過幾次，首先聲明一點，從個人來說，我希望每個考生都能過，因為我理解他們學(xué)習(xí)的艱苦和付出的努力，實際上在閱卷當中有很多情況可能廣大考生不一定知道、了解。比如，我拿案例來說，案例當中的指錯題，分值占的比較重，40分。它給出了13欄，有的考生在答題當中，答了很多，超過個13個錯誤。由于寫不下，他把這些錯誤填在其中的空格當中，比如一個空格當中填兩個錯誤，告訴你們實際上在判分當中，填在一個空格當中的兩處錯誤只有前面一個錯誤算分，那么前面錯誤要是填錯了，沒有分了，這個空格沒有分了，填在這個空格后面的錯誤你指對了，很可惜也沒有分，因為看的是第一欄的的一個錯誤。在指錯題考試當中一定最有把握的填進13個空格當中去，一個空格最好就填一個錯誤就可以了。再一個情況就是在考試當中，有的同學(xué)也提到了，在開卷考試當中能否帶一些學(xué)習(xí)的筆記?這個是可以的，但是個別情況不一樣，有的網(wǎng)友反映，有的地方只準帶教材，不準帶輔導(dǎo)書，當然有的地方就比較寬松了?？梢詭Ы滩囊部梢詭лo導(dǎo)書，開卷嘛，隨便，愿意帶什么帶什么。另外有一個問題就是在開卷考試案例考試閱卷當中，卷面的整潔往往被同學(xué)忽略，這點非常關(guān)鍵，作為人工閱卷大家都知道他有利的，你寫的好不好，字體清晰不清晰，你的字不一定非常規(guī)范，盡可能的寫得清楚，明白很沾光。這是我切身的體會。

　　主持人：謝謝史老師，其實這次確實也是機會難得，考生非常關(guān)注的一些問題可能大家還覺得有好多問題還沒有說，但是畢竟我們的時間有限，這一期的訪談也即將結(jié)束，再一次的感謝兩位老師給大家?guī)砹诉@么精采、生動的講解，大家還有進一步想要關(guān)注的問題，請繼續(xù)留意我們網(wǎng)站上的最新消息，再一次感謝黑老師、史老師，謝謝你們。

　　黑老師、史老師：謝謝大家。

　　訪談實錄：

　　【搜狐訪談實錄一】房地產(chǎn)估價師考試意義及職業(yè)前景

　　【搜狐訪談實錄二】談如何安排報考順序及近年考試通過率

　　【搜狐訪談實錄三】談考試復(fù)習(xí)方法 分析歸納備考重點

　　【搜狐訪談實錄四】歸納案例與分析科目難點及復(fù)習(xí)建議

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