房屋租賃合同

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　　一、房屋租賃合同的概念和法律特征

　　(一)房屋租賃合同的概念

　　房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權合同。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利與義務作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關于租賃問題雙方共同遵守的準則。

　　經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理者一般有出租物業(yè)的責任，盡管這種責任根據(jù)業(yè)主的不同要求會有變化，如有一些物業(yè)管理者可能是惟一的出租代理，而另一些則可能與外界的獨立的房地產(chǎn)經(jīng)紀人共同承擔責任。物業(yè)管理者應熟悉房屋租賃的相關法律及租賃合同的基本條款，以便有效地管理。

　　(二)房屋租賃合同的法律特征

　　1.房屋租賃合同是雙務合同

　　雙務合同是指合同當事人都享有權利和負有義務的合同。這類合同的每一方當事人既是債權人又是債務人，而且互為等價關系，即雙方各自享有的權利和負有的義務，正是對方應盡的義務和享有的權利。雙務合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務的情況下，無權請求對方履行義務而自己卻只有權利;否則就變成了單務合同。

　　2.房屋租賃合同是有償合同

　　有償合同是指當事人享有合同規(guī)定的權利時必須付出代價的合同。有償合同大多數(shù)是雙務合同。區(qū)分有償合同與無償合同的法律意義在于確定當事人履行合同義務時應達到和完成的程度及違約責任大小。一般而言，有償合同義務的履行，其完成的程度要高于無償合同，有償合同義務人的違約責任比無償合同義務人的違約責任要重。

　　3.房屋租賃合同是諾成合同

　　所謂諾成合同是指當事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當事人意思表示一致，但還須交付標的物，合同才能成立的，稱為實踐合同。這種法律上的分類，主要用于確定合同成立的時間。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

　　4.房屋租賃合同是要式合同

　　要式合同是相對不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱為法定要式合同;法律無明文規(guī)定的，只是當事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱為約定要式合同。房屋租賃合同是法定要式合同。房屋租賃當事人應當簽訂書面租賃合同。合同簽訂后要到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案，否則，租賃行為法律不予保護。

　　5.房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

　　房屋租賃當事人雙方的權利義務，均與合同的存續(xù)期間相關，時間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。

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　　二、房屋租賃合同的基本條款

　　(一)當事人姓名或者名稱及住所

　　租賃合同是房地產(chǎn)權益的轉讓證書。它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主或者業(yè)主授權代表的簽名。如果租賃當事人是一個組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的被授權代表簽名及公章。當事人的住所也是租約的必要要素之一，法律上判定租賃當事人之間的有關通知的送達都是以租約上的地址為準。

　　(二)房屋坐落、面積、裝修及設施狀況

　　1.該條款是對出租物業(yè)的描述。

　　如果出租物業(yè)包括了土地，則在合同中必須有精確的法律描述。如果出租物業(yè)只是一幢大樓的一部分，則寫明大樓的地址及房間號碼已足夠。

　　2.對于商業(yè)鋪面，最好是除了地址、號碼的描述以外還必須有承租戶對使用公共部位如電梯、樓梯、大廳、停車場位置以及走廊等處的使用權的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后。

　　3.物業(yè)描述中可能規(guī)定了對租賃空間的間隔、裝飾、設施方面的要求以及費用的分擔方法。有時這些具體的要求會使租約顯得冗長而復雜，這樣租賃雙方可另立一個補充合同作為正式合同的有效附件。

　　(三)租賃用途

　　租賃用途是租賃合同中的一個重要條款，是指合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同;承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人與出租人應當另行簽訂租賃合同。

　　在寫字樓和工業(yè)物業(yè)租約中非常流行的一條限制性條款，用于限制承租戶使用房屋只能用于一般租約規(guī)定的用途，而不能用于其他目的。這些限制條款的用詞必須清楚和不含糊。因為法院是根據(jù)限制條款的含義來解決任何爭端的。如果沒有書面的限制性條款，承租戶可以將房子用于任何合法的用途。對于多用戶大樓來說限制房屋用途的另一方法是制訂“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細的處理日常事務的方法，如承租戶如何使用公共場所、停車場和大樓的運營時間。這些規(guī)則是為了保護物業(yè)的良好狀態(tài)，維護物業(yè)的聲譽和安全以及促進所有承租戶的和睦協(xié)調(diào)關系而設計的。

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　　(四)租賃期限

　　作為嚴格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達應該完整、明確，寫明開始和終止日期，并說明整個期限的時間長度。

　　1.出租人應當按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內(nèi)承租人的正常使用;租賃期滿后，出租人有權收回房屋;出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時，應當事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失;收回住宅用房時，同時要做好承租人的住房安置。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

　　2.在實踐中有一些未定租賃期限的租賃合同。未定租賃期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應當準許;承租人有條件搬遷的，應當搬遷，如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。

　　3.在寫字樓等經(jīng)營性物業(yè)租賃時，租賃期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權條款。此條款給予承租戶在規(guī)定的條件下，有權續(xù)約一段時間。優(yōu)先權條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等等。

　　4.在某些租約的租賃期限條款中還常常包含了允許承租戶在支付罰金后可提前終止租約的內(nèi)容。有的租約中還有在租約期限到期后給予承租戶優(yōu)先購買該物業(yè)的權利。

　　(五)租金及支付方式

　　租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。租賃合同應當明確規(guī)定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費用。承租人應當按照合同規(guī)定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權收取滯納金。有關租金的制定及調(diào)整詳見本章第二節(jié)。

　　(六)房屋的修繕責任

　　租賃雙方必須在租賃合同中明確列出各自的修繕責任。

　　出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復、致使房屋發(fā)生破壞性事故、造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的住用安全。修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

　　租賃合同中還應說明，如果房屋在租賃期內(nèi)被出售，業(yè)主的責任在出售之日結束，除了承擔將保證金歸還承租人或轉移給新的業(yè)主的責任以外，其他責任均由新的業(yè)主承擔。

　　(七)轉租的約定

　　房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉租給他人。出租人可以從轉租中獲得收益。這里需要注意的是，承租人在租賃期限內(nèi)，如想轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的條件下，還必須征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的條件下，承租人可以轉租給他人。

　　房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關規(guī)定之外，還必須在合同中有原出租人書面簽字同意，或有原出租人同意的書面證明。轉租合同也必須按照有關規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔新的租賃合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

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　　(八)變更和解除合同的條件

　　租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。在符合法定條件和程序的情況下，允許合同的變更與終止。

　　變更或者解除租賃合同，使一方當事人遭受損失時，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　1.房屋租賃合同的變更

　　根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更。

　　(1)因租賃一方當事人更名，房屋產(chǎn)權發(fā)生轉移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。

　　(2)因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。

　　(3)因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同。

　　(4)租金的增減或支付方式的改變可導致協(xié)議更改。

　　(5)由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。

　　2.租賃合同的終止

　　合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。

　　(1)自然終止

　　租賃合同自然終止的情況包括：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同;符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的;當事人協(xié)商一致的。

　　(2)人為終止

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使合同終止。一般包括無效合同的終止和由于出租人與承租人的人為因素而使合同終止。對于無效合同的終止，合同法規(guī)中有明確的規(guī)定。

　　對于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：將承租的房屋擅自轉租的;將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調(diào)換使用的;將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的;無正當理由，拖欠房屋租金六個月以上的;公有住宅用房無正當理由閑置六個月以上的;承租人利用承租的房屋進行違法活動的;故意損壞房屋的;法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　對于承租人有上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此而造成的損失。

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　　(九)租賃雙方的權利與義務

　　1.出租人的權利與義務

　　出租人的權利，包括以下幾個方面：

　　(1)有按期收取租金的權利。租金收入是實現(xiàn)房屋價值和房屋修繕資金的來源。按照合同規(guī)定的租金標準收取租金是出租人的一項基本權利。對租金拖欠者，要收取滯納金。隨著房屋條件與市場行情的變動，出租人在遵守合同條款的前提下有權對租金進行調(diào)整。

　　(2)有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權利，包括對改建裝修、轉租的否決權。承租人在使用房屋過程中，不得擅自拆改、私搭亂建、損壞房屋結構和附屬設備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。承租人也不得利用承租房進行非法和損害公共利益的活動。出租人有權制止承租人的違約和違法行為，并要求恢復原狀或賠償經(jīng)濟損失。

　　(3)有依法收回出租房屋的權利。房屋定期租賃的，在租賃期滿后，出租人有權收回;不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬遷后，一般應當準許。承租人如有違約、違法、無故長期空置、拖欠租金等情況出現(xiàn)，出租人有權提前收回房屋。如承租人拒不執(zhí)行的，可以訴請人民法院處理。

　　(4)有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權利。出租人有權制止承租人違反國家和地方政府的有關管理規(guī)定的行為，也有權制止違反物業(yè)管理規(guī)定，如綠化、消防、安全等規(guī)定的行為。

　　出租人擁有如下義務：

　　(1)有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務。出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　(2)有保障承租人合法使用房屋的義務。房屋一旦出租，就是向承租人諾成移交占有權和使用權。在正常使用范圍和期限內(nèi)，出租人不得干預、擅自毀約。

　　(3)有保障承租人居住安全和對房屋裝修、設備設施進行正常維修的義務。如無力修繕，可與承租人合修，費用可以租金折抵償還。

　　(4)有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務。

　　2.承租人的權利與義務

　　承租人的權利，包括以下幾個方面：

　　(1)有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權利。

　　(2)有要求保障房屋安全的權利。對非人為的房屋與設備損壞，有權要求出租人維修、護養(yǎng)。

　　(3)出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權。

　　(4)有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利。

　　(5)經(jīng)出租人同意有轉租獲利的權利。

　　承租人的義務，包括以下幾個方面：

　　(1)有按期交納租金的義務。

　　(2)有按約定用途合理使用房屋，不得私自轉租、轉讓他人的義務。

　　(3)有維護原有房屋、愛護使用、妥善保管的義務。

　　(4)有遵守有關國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務。

　　(十)當事人約定的其他條款

　　租賃合同中，當事人可根據(jù)各自的情況和要求以及市場的情況商定一些雙方同意的條款，例如：

　　1.稅收與保險費的分擔

　　當今各國，越來越多的租約中包括一個“稅收分擔”的條款。這個條款要求承租人除了支付租金外，還要按一定的比例分擔任何稅收的增加(如房地產(chǎn)稅)。很顯然這種稅收分擔條款對出租人的投資是極有價值的保護。保險費的分擔也是類似的情況。

　　2.改建的規(guī)定

　　通常，大多數(shù)租戶的改建被認為是固置物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結束時改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定：(1)承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意。(2)必須明確改建后新增部分的歸屬。(3)必須明確改建費用的承擔。一般來說改建費用是由承租人承擔，但有時出租人對那些有利于提高自身物業(yè)價值的高檔改建也會同意承擔部分費用。在這方面出租人或物業(yè)管理者要盡可能將改建認定為滿足承租人本身額外的需要，從而可避免承擔相應的費用。(4)用于生意的固置物的處理。一個商業(yè)或工業(yè)的承租戶可以有權設置用于生意的固置物，如招牌、燈箱等。一般將這些與生意聯(lián)系在一起的固置物看作承租人的財產(chǎn)，可以在租約結束前或結束時移走，但是建筑要恢復到租戶搬進來時的狀況。條款的用詞在允行承租人移走生意固定物時是很關鍵的。一些租約規(guī)定物業(yè)必須恢復到“租戶搬進來時的狀況”。而另一些卻要求恢復到“這個租約開始的情況”。這些詞語上的微小差別可能會對出租人有很大的影響。如在經(jīng)過幾個續(xù)約期的長期租戶的情況，承租戶在第一個租約期安置了固定物，然后在第三個租約期內(nèi)移走了。如按恢復到“這個租約開始的狀況”，承租戶被要求修復的僅是第三個租期內(nèi)所作的改動，而第一、二個租期內(nèi)作的改動就可以不包括在內(nèi)。此時出租人(業(yè)主)就須自己承擔這些修復費用。

　　3.保證金

　　一般租約要列出保證金的數(shù)量和種類，什么條件下應進行補充，保證金的使用方法，以及保證金利息的歸屬。有關保證金，各地規(guī)定不同，物業(yè)管理者應注意當?shù)赜嘘P保證金的規(guī)定。

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