業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生收費(fèi)糾紛處理

　　業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生收費(fèi)糾紛怎么辦

　　物業(yè)管理公司和業(yè)主常因收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)而發(fā)生各種糾紛，如物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，或者業(yè)主拖欠繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等等，雙方常常因此產(chǎn)生爭(zhēng)端。此時(shí)業(yè)主可以向特價(jià)部門申請(qǐng)由其對(duì)糾紛進(jìn)行調(diào)處。對(duì)物業(yè)管理公司越權(quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，私設(shè)收費(fèi)名目亂收費(fèi)用的，不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符或只收費(fèi)不服務(wù)的行為，物價(jià)部門有權(quán)予以行政處罰。業(yè)主也可以向法院提起訴訟，要求追究管理公司的違約責(zé)任，以法律手段保護(hù)自己的利益。

　　如何解決物業(yè)糾紛

　　1、建議業(yè)主增強(qiáng)契約意識(shí)，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，認(rèn)真履行交納費(fèi)用的義務(wù)。

　　物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時(shí)，衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。另外，由于物業(yè)服務(wù)是日常發(fā)生的、是長(zhǎng)期的、細(xì)化的和具有個(gè)體差異的，所以，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。

　　2、建議業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題后，采取積極的態(tài)度，通過(guò)與物業(yè)公司的溝通和談判，指出物業(yè)服務(wù)的不足，幫助物業(yè)公司提高服務(wù)水平，妥善處理糾紛。

　　業(yè)主和物業(yè)公司是平等的合同主體，在履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，以平和的心態(tài)，行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。生活在同一個(gè)社區(qū)，業(yè)主和物業(yè)公司是長(zhǎng)期共存、互相依賴的關(guān)系。如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題后，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司都應(yīng)該采取積極的態(tài)度，通過(guò)溝通、協(xié)商和談判，妥善處理糾紛。我們相信，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)、人文環(huán)境等軟件，會(huì)逐步成為購(gòu)房者做出選擇的重要因素。建設(shè)共同的家園、愛(ài)護(hù)共同的家園，不僅會(huì)使生活在這里的人們安居樂(lè)業(yè)，也有利于提升小區(qū)的品牌，成為在房地產(chǎn)市場(chǎng)上熱銷的物業(yè)，使業(yè)主和物業(yè)公司共同受益。

　　3、特別建議業(yè)主恰當(dāng)、適度行使合同法所規(guī)定的抗辯權(quán)。在維護(hù)自身權(quán)益的同時(shí)，避免侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　“實(shí)現(xiàn)私權(quán)利以不侵害他人權(quán)益為限”是民法的基礎(chǔ)理論。在審判實(shí)踐中，我們遇到大量履行合同或維護(hù)權(quán)利不適當(dāng)、甚至為了自己維權(quán)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的情況。例如：有的業(yè)主因停車收費(fèi)爭(zhēng)議，把車輛停在小區(qū)通行路口，堵塞交通;有的物業(yè)公司在和業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)議后，不顧已交納費(fèi)用的業(yè)主利益或者在糾紛尚未徹底解決時(shí)，不負(fù)責(zé)任的退出小區(qū)，停止服務(wù)等。

　　4、建議物業(yè)公司根據(jù)自己的資質(zhì)等級(jí)，選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　多檔次、多品種、多價(jià)位的樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟的標(biāo)志之一。不同群體、不同層次的消費(fèi)需求，使建立多檔次的物業(yè)公司、提供不同等級(jí)的物業(yè)服務(wù)成為必然。提供服務(wù)、交納費(fèi)用是一種對(duì)價(jià)，如果對(duì)價(jià)失衡，就會(huì)加劇物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。因此物業(yè)主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)管理。物業(yè)公司也要根據(jù)自己的資質(zhì)等級(jí)，選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，提供服務(wù)。

　　5、建議物業(yè)公司強(qiáng)化合同意識(shí)，簽訂合同時(shí)，應(yīng)細(xì)化合同內(nèi)容，為以后的服務(wù)提供可供判定的依據(jù)。同時(shí)，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行服務(wù)義務(wù)。

　　6、特別建議物業(yè)公司恰當(dāng)、審慎使用先履行抗辯權(quán)。在物業(yè)糾紛解決過(guò)程中，本著誠(chéng)實(shí)信用原則，保障服務(wù)。

　　7、建議物業(yè)公司在解決糾紛時(shí)，盡可能選擇協(xié)商和談判的方法化解糾紛，并應(yīng)積極請(qǐng)求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)管理機(jī)關(guān)主持和解。

　　物業(yè)糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時(shí)，是根據(jù)“有利生產(chǎn)方便生活”的原則，加大調(diào)解，力求做到“案結(jié)事了”。今年朝陽(yáng)法院推出了以調(diào)解、和解為核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，起訴到法院的物業(yè)糾紛有40%左右都是和解解決的。這說(shuō)明物業(yè)糾紛有很大的協(xié)調(diào)解決的空間。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)本著積極解決糾紛的態(tài)度，盡可能化解糾紛，并應(yīng)積極請(qǐng)求社區(qū)、街道、行業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)管理機(jī)關(guān)主持和解。最終仍然無(wú)法解決的，再起訴到法院。人民法院是糾紛解決的最后一道防線，不做充分的努力，輕率地起訴到法院，一方面會(huì)給法院造成非正常的壓力，損耗了國(guó)家寶貴的司法資源，另一方面，也不利于物業(yè)合同的繼續(xù)履行。

　　8、建議物業(yè)主管機(jī)關(guān)建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。嚴(yán)格物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)管理。

　　9、建議價(jià)格管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

　　10、建議引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。

　　引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)，是朝陽(yáng)法院對(duì)物業(yè)行政管理部門和收費(fèi)管理部門的建議。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

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