裝配式建筑全過程成本控制策略——銷售階段
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1、提前預(yù)售
由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目提前預(yù)售的鼓勵(lì)措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。沈陽市規(guī)定“采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)制構(gòu)件采購(gòu)合同金額可計(jì)入工程建設(shè)總投資，金額達(dá)到總投資額的25%以上且施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可辦理《商品房預(yù)售許可證》。”以百米高層建筑為例，房產(chǎn)公司至少能提前一年取得《預(yù)售許可證》，如售價(jià)為15000元/m2，按50%預(yù)售率和8%的利率計(jì)算，能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600元/m2。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過了裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的增量成本。房?jī)r(jià)越高，邊際利息收益越大。
2、銷售稅費(fèi)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合稅負(fù)能達(dá)到10%～15%左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負(fù)的主要因素。土地增值稅以增值額為計(jì)繳基數(shù)，稅率分為30%、40%、50%和60%四檔，可按房地產(chǎn)開發(fā)成本總額加計(jì)扣除20%;同時(shí)對(duì)增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅，所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位，可獲得很好的節(jié)稅效果。首先，應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為300元/m2～600元/m2，百米高的住宅樓一般從6層以上開始裝配，全樓的單位增量成本為250元/m2～417元/m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計(jì)扣除20%，即按300元/m2～600元/m2扣除再計(jì)算增值率。在售價(jià)不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計(jì)扣除金額之和沖減了增值額，按40%稅率計(jì)算的話，可以節(jié)稅120元/m2～200元/m2。
其次，準(zhǔn)確把握普通住宅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，將增值率控制在20%以下，裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽市規(guī)定“在認(rèn)定普通商品住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高1300元。”這項(xiàng)優(yōu)惠政策可能比直接補(bǔ)貼500萬元更實(shí)惠，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖钠骄愗?fù)約為3%～5%左右，一億的銷售額就可能產(chǎn)生300萬～500萬的土地增值稅。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率處于20%臨界點(diǎn)上下時(shí)，提高裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的扣除標(biāo)準(zhǔn)而將增值率控制在20%以下，將直接免征土地增值稅。一個(gè)10億元的住宅項(xiàng)目如果享受免征土地增值稅的話，按3%的稅率計(jì)算，將節(jié)稅3000萬元。可見，裝配式建筑技術(shù)帶來的政策紅利是極其明顯的。
在裝配式建筑浪潮時(shí)代，掌握裝配核心科技的企業(yè)，毫無疑問，將是時(shí)代的創(chuàng)造者與引領(lǐng)者。推廣裝配式建筑是促進(jìn)綠色發(fā)展的重要舉措，是促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然要求。以上就是環(huán)球網(wǎng)校為你帶來的裝配式建筑相關(guān)內(nèi)容，更多精彩內(nèi)容可繼續(xù)關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校。點(diǎn)擊下方免費(fèi)下載，可領(lǐng)取裝配式精華考點(diǎn)/課程講義。
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