房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制分析（一）
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工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理，通過加強項目設(shè)計階段和項目建設(shè)階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標(biāo)。
一、設(shè)計階段的成本控制
1.設(shè)計方案優(yōu)化
設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率;再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發(fā)展有限公司開發(fā)的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
2.前期造價分析
通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研―設(shè)計任務(wù)書―方案設(shè)計―圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題老師會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計的方式，在設(shè)計任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程，銷售等多角度對設(shè)計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建筑工程總費用的1%左右，但正是這1%的設(shè)計費用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費用，由此可見，設(shè)計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設(shè)計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案。
比如在中關(guān)村科技廣場21號地“中關(guān)村金融中心”項目中，由美國KPF設(shè)計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔(dān)任結(jié)構(gòu)設(shè)計的美國邁進設(shè)計公司和中?建筑設(shè)計研究院提出了可滿足結(jié)構(gòu)要求的三種結(jié)構(gòu)體系。業(yè)主委托了中國香港威寧榭擔(dān)任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結(jié)構(gòu)體系，造價雖然比勁性鋼混結(jié)構(gòu)略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實現(xiàn)了外立面造型。
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