2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》成本法注意問題命題點

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　　成本法需要注意以下幾個問題

　　1)成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計和前期工程費;②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2)紅線內(nèi)市政費用應(yīng)包括在建造成本中。

　　3)要記住不可預(yù)見費用的含義及具體包括內(nèi)容。

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　　4)勘察設(shè)計、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、不可預(yù)見費、紅線內(nèi)市政費，一般應(yīng)包含在土地開發(fā)成本中并參與計息。

　　5)成本法利息的計算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場地拆遷費用是作為土地開發(fā)成本費用的。

　　6)對自用房地產(chǎn)用成本法估價中，要計算銷售費稅。

　　7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預(yù)售時就有銷售費用。

　　8)房地產(chǎn)重新購建價格包含銷售稅費和利潤。

　　9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。

　　10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產(chǎn)價值的升值。

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