2025年房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)知識(shí)講解：剩余法(高頻考點(diǎn))

2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間定于11月8日至9日，現(xiàn)為大家整理了一些考試高頻知識(shí)點(diǎn)，今天的知識(shí)點(diǎn)是剩余法，供大家復(fù)習(xí)檢測(cè)，學(xué)習(xí)完后不要忘記做練習(xí)!

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剩余法是在測(cè)算完成開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估宗地價(jià)格的方法。

一、評(píng)估現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中所含土地價(jià)格

1.基本公式

土地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)

2.程序

(1)調(diào)查待估宗地的基本情況

(2)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格

不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格應(yīng)依據(jù)客觀交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法或結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益還原法確定。

(3)測(cè)算房屋現(xiàn)值

參照收益還原法中的有關(guān)規(guī)則測(cè)算。

(4)測(cè)算交易稅費(fèi)

主要包括不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中的稅費(fèi)。

(5)測(cè)算土地價(jià)格

運(yùn)用剩余法評(píng)估公式測(cè)算土地價(jià)格，應(yīng)注意待估宗地的設(shè)定使用年期與不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格對(duì)應(yīng)的年期之間的差別并進(jìn)行使用年期修正。

二、評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格

剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)。一般可運(yùn)用于以下情形：

1)待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的土地估價(jià);

2)待改造后再開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)中的土地估價(jià);

3)僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)。

1.基本公式

待估宗地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)成本-客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

2.程序

(1)調(diào)查待估宗地的基本情況

(2)確定待估宗地的最有效利用方式

(3)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

應(yīng)根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，采用市場(chǎng)比較法或趨勢(shì)分析確定其在評(píng)估期日的價(jià)值。

對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。

(4)估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排

(5)測(cè)算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)客觀開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費(fèi)用的總和。

地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。

一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客觀利潤(rùn)。

如果采用現(xiàn)金流量法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤(rùn)因素，可不單獨(dú)測(cè)算利潤(rùn)。

(6)測(cè)算待估宗地價(jià)格

運(yùn)用剩余法評(píng)估公式測(cè)算土地價(jià)格。

三、經(jīng)典例題

【例題•不定項(xiàng)】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)取得一宗商業(yè)用地的最高年期土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)用3年時(shí)間完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目建成后的年房地純收益為320萬(wàn)元。若綜合還原率為8%，折現(xiàn)率為12%，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。

A.4000

B.3768

C.2682

D.2847

【答案】C

【解析】該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=320/8%×[1-1/(1+8%)37]×1/(1+12%)3=2682(萬(wàn)元)。

【例題•不定項(xiàng)】剩余法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格，土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括(　)。

A.購(gòu)地稅費(fèi)

B.房屋建造成本

C.管理費(fèi)用

D.銷售稅費(fèi)

【答案】ACD

【解析】在土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、將土地開(kāi)發(fā)完成所需的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi);在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。

【例題•不定項(xiàng)】土地估價(jià)師運(yùn)用剩余法估價(jià)過(guò)程中，在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，正確的方法是(　)。

A.依據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)

B.根據(jù)銷售廣告中的報(bào)價(jià)

C.選擇三個(gè)市場(chǎng)案例經(jīng)市場(chǎng)比較法修正確定

D.采用申請(qǐng)銷售許可證時(shí)備案的售價(jià)

【答案】C

【解析】測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，應(yīng)根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，采用市場(chǎng)比較法或趨勢(shì)分析確定其在評(píng)估期日的價(jià)值。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)2021年發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試大綱》進(jìn)行了修訂，形成了2025年版房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱，2025年考試將使用新版考綱。點(diǎn)擊免費(fèi)下載>>2025房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一考試大綱

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2025《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

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各科目2024年房地產(chǎn)估價(jià)師真題及答案解析

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