2025全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：成本法估價(jià)的操作步驟

2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間定于11月8日至9日，現(xiàn)為大家整理了一些考試高頻知識點(diǎn)，今天的知識點(diǎn)是成本法估價(jià)的操作步驟，供大家復(fù)習(xí)檢測。

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知識要點(diǎn)記一記：成本法估價(jià)的操作步驟

房地產(chǎn)價(jià)格=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

1.選擇具體估價(jià)路徑

2.測算重新購建成本(重置成本或重建成本)

建筑物重新購建成本=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

3.測算折舊額或成新率

(1)年限法

折舊額=(建筑物重新購建成本-凈殘值)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=重新購建成本×(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命

成新率=[1-(1-R)t/N]×100%=[1-(1-R)(N-n)/N]×100%

(2)分解法

功能落后

①可修復(fù)

建筑物重建成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用

建筑物重置成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用

②不可修復(fù)

建筑物重建成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用

建筑物重置成本：

折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費(fèi)用-落后功能殘余價(jià)值+未來每年損失的凈收益現(xiàn)值之和

4.計(jì)算成本價(jià)值

房地產(chǎn)成本價(jià)值=重新購建成本-折舊

經(jīng)典例題刷一刷

1、【例題·單選】新建房地產(chǎn)的土地取得成本為 600 萬元，建設(shè)成本為 500 萬元，管理費(fèi)用為40 萬元，銷售費(fèi)用為 20 萬元，投資利息為 30 萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6.5%，直接成本利潤率為 20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

【答案】A

【解析】土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價(jià)格;V=600+500+40+20+30+(600+500)×20%+6.5%V，V=1508.02(萬元)。

2、【例題·單選】某住宅建筑面積為 160m2，土地剩余使用期限為 60 年，以建筑面積計(jì)算的土地重新購建成本和建筑重新購建成本分別為 5000 元/m2和 3500 元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為 5 萬元，戶型設(shè)計(jì)落后引起的折舊為 8 萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為 6 萬元，若土地報(bào)酬率為 6%，則該住宅的成本價(jià)格為( )萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建成本+建筑物重新購建成本-折舊=5000×160+3500×160-50000-80000-60000=1170000(元)。

3、【例題·單選】某建筑物的建筑面積為 500m2，重置價(jià)格為 3600 元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，有效年齡為 10 年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2 萬元;裝飾裝修的重置價(jià)格為 600 元/m2，平均壽命為 5 年，年齡為 3 年;設(shè)備的重置價(jià)格為 60 萬元，平均壽命為 15 年，年齡為 10 年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為( )萬元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

D.87.6

【答案】B

【解析】門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2(萬元);裝飾裝修的折舊額=600×500×3/5=18(萬元);設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元);長壽命項(xiàng)目的折舊額=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元);該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。

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2025《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》高頻考點(diǎn)

2025《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

2025《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)

各科目2024年房地產(chǎn)估價(jià)師真題及答案解析

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