2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

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知識(shí)點(diǎn)詳解

1.房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形

(1)不符合規(guī)定條件的不得轉(zhuǎn)讓(未做到下列的不得轉(zhuǎn)讓)

1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓 合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)@里又分為兩種情 形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金 額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè) 的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

(3)依法收回土地使用權(quán)的。

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的，指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，在權(quán)屬爭(zhēng) 議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

(6)未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。

(7)法律和行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

2.不同方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

(1)以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)出讓 合同約定的使用年限不變。 以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議 或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

(2)以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式：

(1)需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;

(2)不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。

【補(bǔ)充】經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形：

1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定 的項(xiàng)目，即用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶 持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取 行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù);

2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

7)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序：

(1)房源核驗(yàn)與購(gòu)房資格審核;

(2)簽訂轉(zhuǎn)讓合同、辦理合同網(wǎng)簽 備案并申報(bào)成交價(jià)格;

(3)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議(合同);

(4)依法繳納稅費(fèi);

(5)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;

(6)撥付監(jiān)管的交易資金。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽。

例題巧練

1、【例題•單選】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得一土地使用年限為50 年的地塊，建設(shè)期為2 年，建成后自營(yíng)，經(jīng)營(yíng) 6 年后，由于經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓此房產(chǎn)，受讓人的土地使用年限為( ) 年。

A.50

B.48

C.44

D.42

【答案】 D

【解析】以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，受讓人取得的土地使用年限為：50-2-6=42(年)。

2、【例題•單選】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序一般包括：①簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議;②房源核驗(yàn)與購(gòu)房資格審核;③辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;④撥付監(jiān)管的交易資金;下列選項(xiàng)中排序正確的是( )。

A.①→④→③→②

B.①→②→③→④

C.②→①→③→④

D.②→④→③→①

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序一般包括：(1)房源核驗(yàn)與購(gòu)房資格審核;(2)簽訂轉(zhuǎn)讓合同、 辦理合同網(wǎng)簽備案并申報(bào)成交價(jià)格;(3)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議(合同);(4)依法繳納稅費(fèi);(5)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;(6)撥付監(jiān)管的交易資金。

3、【例題•多選】以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢员Ａ魟潛芄芾淼那樾斡?( )。

A.轉(zhuǎn)讓后作為國(guó)家機(jī)關(guān)用地的

B.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

C.根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的

D.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)需要確定土地使用權(quán)出讓用途的

E.同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)可分割轉(zhuǎn)讓的

【答案】ABC

【解析】同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

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